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Erfahre, wann strenge Gerüche ein Mietmangel sind und du die Miete kürzen kannst.
Du lüftest und es stinkt immer noch penetrant in der Wohnung. Wenn der Gestank unzumutbar ist, haben Mieter:innen das Recht, die Miete zu mindern. Lies hier, wie viel Mietminderung bei Geruchsbelästigung landläufig möglich ist.
Ist der Gestank in deiner Wohnung extrem und unzumutbar, gilt er rechtlich als Mietmangel und du kannst die Miete mindern. Alltagsgerüche musst du akzeptieren.
Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall und der Stärke der Geruchsbelästigung ab. Gerichtsurteile zeigen eine Spanne von fünf bis 30 Prozent.
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- Kann ich bei Geruchsbelästigung die Miete mindern?
- Schritt für Schritt: Mietminderung wegen Gestank durchsetzen
- Wie wird Geruchsbelästigung definiert?
- Wie kann Geruchsbelästigung bewiesen werden?
- Mietminderung, wenn es aus der Nachbarwohnung stinkt?
- Klassischer Mietmangel: Geruchsbelästigung durch Abwasser?
- Restaurant im Haus: Geht Mietminderung wegen Geruchsbelästigung?
- FAQ: häufige Fragen und Antworten
Ja, du kannst bei erheblicher Geruchsbelästigung die Miete mindern. Allerdings müssen die Bedingungen stimmen. Wenn das so ist, tritt die Mietminderung sofort ein, sobald ein Mangel da ist.
Du musst dein:e Vermieter:in nicht um Erlaubnis bitten, aber auf jeden Fall unverzüglich den Geruch melden. Du solltest aber vorsichtig kürzen.
Grundsätzlich bemisst sich die Höhe der Mietminderung bei Geruchsbelästigung nach dem Ausmaß. Je penetranter es stinkt, desto mehr darf die Miete gemindert werden. Gelegentlicher leichter Geruch reicht nicht aus.
Der Geruch muss unzumutbar sein. Ein „gewöhnlicher Mensch“ sollte ihn als klare Beeinträchtigung empfinden.
Der Gestank darf nicht von dir kommen. Wenn du deinen Müll in der Wohnung lagerst, ist es kein Wunder, wenn es stinkt. Ein Mietmangel ist Geruchsbelästigung nur, wenn der Gestank nicht von dir stammt.
Wenn du eine Mietminderung wegen Geruchsbelästigung durchsetzen möchtest, solltest du systematisch vorgehen:
- Informiere schriftlich dein:e Vermieter:in über die Geruchsproblematik und fordere Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist. Beschreibe Art, Dauer und Häufigkeit des Geruchs so genau wie möglich.
- Führe ein Geruchsprotokoll, wann und wie stark der Gestank auftritt.
- Finde Zeug:innen, wenn andere Mieter:innen den Geruch bestätigen können, unterstreichst du deine Mangel anzeigt.
- Wenn der Mangel bestehen bleibt, darfst du die Miete kürzen. Wenn also dein:e Vermieter:in der Aufforderung nicht nachkommt.
- Die Minderung wird üblicherweise in Prozent der Bruttomiete (Warmmiete) angegeben.
Wie viel Prozent angemessen sind, hängt vom Einzelfall ab. Unten im Text sind Beispiele zu Nachbargerüchen, Abwasser oder Restaurant. Orientieren kannst du dich an früheren Gerichtsurteilen zu Mietminderung bei Geruchsbelästigung sowie an Mietminderungstabellen.
Der Begriff Geruchsbelästigung ist juristisch nicht exakt im Gesetz definiert. Rechtlich wird von einer relevanten Geruchsbelästigung gesprochen, wenn ein Geruch anhaltend oder wiederkehrend so stark auftritt, dass er die Wohnqualität mindert.
Entscheidend ist auch das Empfinden eines „durchschnittlichen“ Menschen. Also eine Person, die weder besonders empfindlich noch sehr nachlässig ist. Beispielsweise gehört dazu nicht, der gelegentliche Kochgeruch vom Abendessen der Nachbar:innen.
Was zählt zu Geruchsbelästigung? Typische Beispiele im Mietrecht sind: Dauerhafter Nikotingeruch in einer Wohnung, Fäkalgeruch aus Rohren oder Toilette, fauliger Müllgeruch, Verwesungsgeruch (etwa Kadavergeruch durch Schädlinge) oder starker Tiergeruch (wenn jemand etwa ungepflegte Haustiere hält). Auch chemische Gerüche (Lösungsmittel, Klebstoff, Lack) oder Schimmel-Muff können dazuzählen.
Wichtig ist auch, dass die Gerüche in deiner Wohnung ankommt oder etwa das Treppenhaus unmittelbar vor deiner Tür verpestet. Wenn Gerüche nur draußen vor dem Haus oder im Hof wahrnehmbar sind, liegt meist kein Mietmangel vor.
Wenn sich im Haus oder nebenan ein Gewerbebetrieb befindet, musst du ein gewisses Maß an Geruchsimmissionen hinnehmen. Wer in ein gemischtes Viertel oder über ein Restaurant zieht (siehe unten), kann nicht völlige Geruchsfreiheit erwarten.
Neben einem Geruchsprotokoll und Zeug:innen kannst du professionelle Luftmessungen durchführen lassen. In einigen Bundesländern (z.B. Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Brandenburg) gibt es Richtlinien, wie Geruchsintensität gemessen und bewertet werden kann.
In der Praxis reicht es, wenn mehrere Hausbewohner:innen die Belästigung bestätigen. Dokumentiere trotzdem die Zustände so gut es geht, etwa mit Fotos der Ursache, wenn es möglich ist. Ein voller Müllraum kann zum Beispiel auf Foto festgehalten werden.
Das kommt darauf an, wie penetrant der Geruch ist. Geruchsbelästigung durch Mieter kann verschiedene Ursachen haben:
- Nachbar:in raucht Kette,
- Hält viele Tiere,
- Lässt Müll vergammeln.
Normales Wohnen, auch wenn es stinkt, musst du bis zu einem gewissen Grad tolerieren. Raucht dein:e Nachbar:in jeden Abend eine Zigarette auf dem Balkon, muss meist geduldet werden, genauso Kochgerüche aus der Nachbarwohnung.
In einem Gerichtsfall klagte ein Mieter, sein Nachbar rauche quasi rund um die Uhr. Der Rauch ziehe permanent durch das Fenster des Klägers. Das Amtsgericht Bremen bestätigte in diesem Fall einen erheblichen Mangel. Der klagende Mieter durfte die Miete um 20 Prozent mindern. Hilfreich waren Zeugenaussagen von anderen Hausbewohner:innen. Allerdings: Bei gelegentlichem Rauchen auf dem Balkon haben Gerichte meist keine Mietminderung zugestanden.
Einige Urteile geben Anhaltspunkte:
- Bestialischer Tiergeruch: Gestank von Frettchen, die ein Nachbar in seiner Wohnung hielt, rechtfertigte laut AG Köln eine Mietminderung von 31 Prozent.
- Liegt in den Gemeinschaftsflächen Hundekot und Urin herum, der nicht beseitigt wird und erbärmlich stinkt, ist das ein Mietmangel. Ein Gericht erkannte wegen Hundekot und Geruch im Treppenhaus 20 Prozent Mietminderung zu.
- Fauliger Geruch aus der Nachbarwohnung durch Müll oder verdorbene Lebensmittel kann ähnlich beurteilt werden. Wenn beispielsweise die gesamte Etage durch einen verwahrlosten (Messie-)Haushalt mieft, darfst du die Miete kürzen.
Geruchsbelästigung durch Mitmieter:innen solltest du deinem:r Vermieter:in melden. Das ist besser als, mit den Nachbar:innen zu streiten. Denn dein:e Vermieter:in trägt die Verantwortung dafür, dass das Mietobjekt vertragsgemäß genutzt werden kann. Extremfälle sind glücklicherweise selten. Dann könntest du übrigens auch das Gesundheitsamt einschalten.
Geruchsbelästigung durch Abwasser oder Kanalisation ist ein typischer Mietmangel. Wenn es aus deinem Bad nach Kanal stinkt oder sogar Abwasser aus Toilette oder Dusche austritt, deutet das auf technische Probleme und liegen klar in der Verantwortung deines:r Vermieter:in.
Deine Pflicht ist Bescheid geben, damit der Schaden behoben wird. Tut sich nichts, kannst du die Miete kürzen. Und zwar oft kräftig, denn Abwasser-Geruch beeinträchtigt die Wohnung massiv.
Beispiele aus der Rechtsprechung belegen:
- Drückte bei einem Rohrverstopfen übelriechendes Abwasser in Badewanne und Toilette hoch, sah das Amtsgericht Groß-Gerau den Wohnwert so gemindert, dass es rund 38 Prozent Mietminderung zubilligte.
- Ohne Überschwemmung, allein wegen anhaltendem Fäkalgeruch aus dem Bad, wurden schon Minderungen von fünf Prozent zugesprochen.
Abwasser-Gestank ist nur lästig, er kann praktisch ein ganzes Badezimmer unbenutzbar machen. Es besteht ja unter Umständen eine Gesundheitsgefahr durch Keime aus dem Kanal, Schimmelbildung durch Feuchtigkeit usw.. Deswegen haben Gerichte wenig Toleranz bei Abwasser und Fäkalien.
Es kommt auf den Einzelfall an. Es gilt: Wenn bei Mietvertragsbeginn schon klar war, dass im Haus oder nebenan ein Restaurant betrieben wird, kannst du schon beim Einzug damit rechnen, dass Essensgerüche in deine Wohnung ziehen.
Sollte ein Restaurant neu eröffnen, nachdem du eingezogen bist, und treten dann starke Gerüche auf, ist das eher ein Mangel, als wenn das Restaurant schon immer da war.
Gerade in Städten akzeptieren Gerichte eine Grundbelästigung durch Gastronomie. Aber: Überschreitet es das übliche Maß, kannst du als Mieter:in eine Chance vor Gericht haben. Wenn z.B. ein Imbiss keinen funktionierenden Abluftfilter hat.
Uhrzeit spielt eine Rolle: Betrifft der Geruch die Nachtzeit und raubt dir den Schlaf, wird eher von einer unzumutbaren Belästigung ausgegangen.
FAQ: häufige Fragen und Antworten
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Wie viel Mietminderung ist bei Gestank üblich?
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Das variiert stark nach Einzelfall und Intensität des Geruchs. In milden Fällen (etwa gelegentlicher, aber störender Geruch) wurden schon um fünf Prozent Mietminderung zugesprochen, während extreme Fälle wie dauerhafter Tier- oder Qualmgeruch Reduzierungen von zehn bis 20 Prozent rechtfertigten. Fäkaliengestank oder verwahrloste Nachbarwohnung führten sogar zu Urteilen mit über 30 Prozent Mietminderung.
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Wie kann ich als Mieter Geruchsbelästigung beweisen?
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Führe ein Protokoll, in dem du Datum, Uhrzeit und Art des Geruchs festhältst. Bitte Nachbar:innen, die den Geruch ebenfalls wahrnehmen, um schriftliche Bestätigung. Fotografiere oder dokumentiere die Ursache, falls sichtbar. In hartnäckigen Fällen kannst du auch Sachverständige bzw. das Gesundheitsamt einschalten.
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Was kann ich tun, wenn mein:e Nachbar:in extrem stinkt?
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Informiere deine:n Vermieter:in und schildere die Situation ausführlich. Dein:e Vermieter:in muss für Abhilfe sorgen. Parallel dazu kannst du bei andauerndem Gestank eigenständig die Miete mindern, bis der Mangel behoben ist.
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