Vier ent­schei­den­de Fra­gen, die du dir vor dem Kauf stel­len soll­test

Der Traum vom Eigenheim als Altersvorsorge ist groß, doch die Realität ist komplex. Hohe Preise und gestiegene Zinsen erfordern einen kühlen Kopf. Wer beim Kauf die eigene Lebensplanung, mögliche Kostenfallen und die eigene Risikobereitschaft realistisch einschätzt, vermeidet unangenehme Überraschungen. Wir klären die vier entscheidenden Fragen, die dich vor Fehlern bei der möglicherweise größten Anschaffung deines Lebens bewahren können.

Bist du euphorisch oder eher rational? Letzteres ist hilfreich, wenn es um Immobilien und finanzielle Planung geht. Für viele Menschen ist die eigene Immobilie ein Lebenstraum. Als Vorsorge soll das eigene Haus bis ins hohe Alter den finanziellen Spielraum sichern. Gleichzeitig gibt es angesichts der aktuellen Zins- und Immobilienmarktsituation einige Punkte, über die ein junges Paar, ein Single oder eine kleine Familie besser zweimal nachdenken sollte.

Ein Eigenheim ist vor allem dann eine gute Entscheidung, wenn dein Leben auf Stabilität und Langfristigkeit ausgelegt ist. Wer eine feste berufliche und private Basis an einem Ort sieht und langfristig plant, wird ein größeres Interesse an einem festen Zuhause haben als jemand, der beruflich oder privat flexibel bleiben möchte oder muss. Die Immobilie passt dann, wenn du dir sicher bist, die nächsten 20 bis 30 Jahre an einem Ort zu verbringen. So können sich die hohen Kauf- und Kaufnebenkosten amortisieren.

Finanziell ist der Kauf sinnvoll, wenn du nicht nur die Kreditrate, sondern auch den weiteren Vermögensaufbau stemmen kannst. Finanzfachleute warnen davor, dass viele Menschen von der Idee eines Eigenheims so fasziniert sind, dass sie anderweitig weniger oder gar nicht mehr sparen. Ein Kauf ist erst dann vernünftig, wenn nach allen Ausgaben für Kredit und Instandhaltung noch genug Geld übrig bleibt, um die künftige finanzielle Unabhängigkeit auch mit anderen Investments zu sichern.

• Unterschätze niemals die gesamten Kosten: Mietfrei wohnen bedeutet nicht, dass die Wohnkosten bei null sind, warnen viele Finanzprofis. Neben den Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer etc.) solltest du eine Rücklage für Instandhaltung bilden. Eine gängige Faustregel empfiehlt, dafür monatlich mindestens einen Euro pro Quadratmeter anzusetzen und diesen Betrag bei älteren Immobilien entsprechend zu erhöhen. Bei einem 120-Quadratmeter-Haus sind das also mindestens 120 Euro extra – jeden Monat. Je nach Zustand und Alter der Immobilie können es aber durchaus auch 240 oder 360 Euro sein!
  
  
• Bring ausreichend Eigenkapital mit: Je mehr Eigenmittel du einbringst, desto besser die Zinskonditionen und desto schneller bist du schuldenfrei. Derzeit bringen Käufer:innen tendenziell weniger Eigenkapital mit und verschulden sich stärker, was die finanzielle Belastung erhöht. Überlege daher, ob du weiteres Eigenkapital freimachen kannst, das dir einen günstigeren Kredit ermöglicht.
  
  
• Achte auf eine hohe Tilgung: Gemäß aktueller Erhebungen des Finanzdienstleisters Dr. Klein sinkt die anfängliche Tilgungsrate neuer Kredite auf ein Rekordtief. Das reduziert zwar die monatliche Belastung, verlängert aber die Laufzeit und macht den Kredit insgesamt deutlich teurer, weil so mehr Zinsen anfallen. Eine hohe Tilgung und die Möglichkeit zu Sondertilgungen sind entscheidend für eine schnelle Entschuldung. Darauf solltest du also hinarbeiten.

Jenseits der offensichtlichen Zahlen gibt es Aspekte, die auf den ersten Blick nicht so klar sind, aber enorme Auswirkungen auf deine Immobilieninvestition haben:
 

• Der Tausch von Flexibilität gegen Stabilität: Ein Eigenheim bindet dich an einen Ort. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt oder der Wunsch, im Alter näher bei den Kindern zu wohnen, wird dann zu einem komplizierten und teuren Unterfangen. Wer zur Miete wohnt, kündigt einfach den Vertrag und zieht um. Als Eigentümer:in musst du deine Immobilie verkaufen oder vermieten, was erheblich mehr Aufwand bedeutet.
  
  
• Die Illusion vom risikolosen Investment: An der Börse würdest du nie alles auf ein Pferd setzen – bei Immobilien ist das oft nicht anders möglich. Eine Immobilie birgt ein sogenanntes „Klumpenrisiko“, wenn du dein ganzes Geld hineininvestierst. Der Begriff beschreibt bildlich das Problem, dass du deine gesamten finanziellen Mittel in nur ein Anlageobjekt – eben den Klumpen – steckst und deren Wert damit steigt und fällt. Um das auszugleichen, sind weitere Investments nötig. Zudem entscheidet häufig das Bauchgefühl; bei einer so großen Finanzentscheidung sind Emotionen jedoch ein schlechter Ratgeber.
  
  
• Die Frage nach dem „Exit“: Was passiert mit dem Haus, wenn es im Alter zu groß wird und der Unterhalt zu aufwendig ist? Diese Frage solltest du von Anfang an auf dem Schirm haben – und auch eine Lösung dafür finden. Besteht bei der nächsten Generation kein Interesse an einer Übernahme, solltest du rechtzeitig den Umzug in eine kleinere Wohnung planen, um im gewohnten Umfeld bleiben zu können.

Auch das sollte mal angesprochen werden: Es gibt Lebenssituationen, in denen ein Immobilienkauf finanziell unsinnig ist. Wenn deine Karriere Flexibilität und mögliche Umzüge erfordert, sind die hohen Kaufnebenkosten verbranntes Geld. Wenn du nur wenig Eigenkapital hast und die Finanzierung deine gesamte Sparfähigkeit auffrisst, setzt du alles auf eine Karte – ein Fehler, vor dem alle Fachleute warnen.Am Ende zeigt sich: Die Entscheidung bleibt immer individuell. Nur wer konsequent rechnet und ehrlich zu sich selbst ist, kann sie fundiert treffen.