5 Feh­ler beim Im­mo­bi­li­en­kauf

Eine Immobilie kauft man meist nur einmal im Leben. Entsprechend wichtig sind die Entscheidungen, die du treffen musst – und die Fehler, die du vermeiden solltest. Aber keine Panik: Wir stellen dir fünf der größten Fehler bei der Baufinanzierung vor, damit du sie nicht machen musst.

Der Immobilienfinanzierer Dr. Klein hat eine deutschlandweite, repräsentative Umfrage unter 1.500 Leuten durchgeführt, die bereits eine Immobilie gekauft haben, und dabei herausgefunden, was die frischgebackenen Eigentümer:innen bereuen – und was sie bei einem weiteren Kauf genauso wieder machen würden. Das sind ihre Ratschläge:

Spätestens seit dem Beginn der Corona-Pandemie hat sich die Erkenntnis bei vielen Kaufsuchenden durchgesetzt: Langfristige Verpflichtungen wie die Immobilienfinanzierung können eine große Bürde sein, wenn sich die aktuelle Situation – zum Beispiel wegen plötzlicher Kurzarbeit – ändert. Dann kann man sich entspannen, wenn beispielsweise ein Tilgungsatzwechsel beim Vertrag kostenlos möglich ist. Andersherum sollte der Vertrag aber auch Sondertilgungsrechte beinhalten: Wenn du auf einmal einen größeren Geldbetrag zur Verfügung hast, zum Beispiel durch eine Erbschaft, eine Bonuszahlung oder einer fälligen Kapitallebensversicherung, kannst du damit einen größeren Teil der Immobilienschulden auf einen Schlag abtragen. Bei der Umfrage haben rund drei Viertel der Befragten auf solche Sondertilgungsoptionen geachtet – und die überwiegende Mehrheit (96 Prozent) würden es auch genauso wieder machen. Mit anderen Worten: Sondertilgungsrechte bereut niemand. Frag’ deine Bank also unbedingt nach dieser Option. Immer mehr Banken bieten sie kostenlos an.

Bei Eigenkapital gibt es eigentlich nur eine Regel: Je mehr, desto besser. Mit viel Eigenkapital gibt es bessere Finanzierungskonditionen, die gerade in Zeiten steigender Zinsen sehr wertvoll sind. Und manchmal kommt nur über einen hohen Eigenkapitaleinsatz überhaupt eine Finanzierung zustande. Ungefähr 20 Prozent der Finanzierungssumme solltest du selbst aufbringen können, mindestens allerdings die Kaufnebenkosten, die meist zwischen neun und zwölf Prozent des Kaufpreises betragen. Tatsächlich solltest du nichts unversucht lassen, um möglichst viel Eigenkapital für deinen Hauskauf-Wunsch aufzutreiben. Es lohnt sich, auch abseits vom eigenen Konto nach Eigenkapital zu schauen (zum Beispiel mit diesen sechs überraschenden Tipps, um dein Eigenkapital aufzustocken). Das Geld kann übrigens auch aus privaten Darlehen aus dem Freundes- oder Verwandtenkreis stammen. Zugegebenermaßen ist das nicht immer ganz einfach und du solltest dabei Fingerspitzengefühl walten lassen. Die meisten Kreditnehmenden aus der Umfrage hatten offensichtlich große Hemmungen, denn 92 Prozent der Befragten hatten ihre Verwandten nicht um ein Darlehen gebeten. Aber: Von denjenigen, die es getan hatten, bereuten es nur 16 Prozent. Wenn es eine Möglichkeit in deinem Umfeld gibt, kann es sich also lohnen, zumindest einmal nachzufragen. Aber Achtung: Wer sich Geld von Freunden und Verwandten leiht, sollte unbedingt eine schriftliche Vereinbarung treffen – damit alles klar geregelt ist und es auch im Nachhinein keinen Grund für Streitigkeiten gibt.

Ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen, kann dauern und ganz schön anstrengend sein. Die Finanzierung ist ein Dauerlauf und kein Sprint. Wenn du und dein Partner oder deine Partnerin diese Aufgabe gemeinsam schultert, sollte euch klar sein, dass es emotional und finanziell herausfordernd werden kann. Bitte nicht zu blauäugig sein, nach dem Motto „Wird schon gut gehen.“ Jeder Sechste der Befragung hat während der Finanzierungsphase eine Belastung der Beziehung gespürt. Wirklich bereut haben es bei den Männern rund 64 Prozent, bei den Frauen waren es mit 54 Prozent etwas weniger. Ist die Immobilienfinanzierung also ein Beziehungskiller? Das zum Glück nicht, denn etwa 91 Prozent sind im Nachhinein damit zufrieden, wie die Probleme und Konflikte unter den Paaren gelöst wurden. Ein wichtiger Faktor – das geht aus der Erhebung hervor – scheint eine offene Kommunikation zwischen den Paaren gewesen zu sein: Wenn in der Paarbeziehung klar ist, wer welche Aufgaben übernimmt, übersteht sie auch Stressphasen besser als andere. Am besten setzt ihr euch schon vor der Finanzierung zusammen und sprecht über mögliche Probleme und wie ihr damit umgehen wollt. Und bleibt auf jeden Fall in regelmäßigem Austausch miteinander, damit sich gar nicht erst Frust anstaut.

Das eigene Haus ist ein Sehnsuchtsort. Die Gefahr, übereilt Entscheidungen durchzuboxen, die nicht wohlüberlegt sind, besteht da durchaus. Jeder Fünfte derjenigen, die sich in ihre Immobilie „schockverliebt“ hatten, bereuten den Kauf nachträglich. Die meisten Immobilienkäufer:innen scheinen aber eher vernunftgetrieben zu handeln: Fast drei Viertel, nämlich 73 Prozent der Befragten bezeichnen ihre Immobilie als Kopf-Entscheidung – und fast alle davon, nämlich 89 Prozent waren damit auch im Nachhinein sehr zufrieden. Bei den emotional orientierten Käufer:innen hat sich der eigene Haustraum nur bei 60 Prozent ohne Reue erfüllt. Also: Das Herz darf zwar mitentscheiden, aber letztlich sollte der Kopf bei dieser großen Entscheidung immer das letzte Wort haben.

Suchradius vergrößern, Abstriche bei der Ausstattung machen, absolute Muss- und Nice-to-have-Kriterien überdenken: Wer an den Stellschrauben der Suche dreht, bekommt möglicherweise Immobilien zu Gesicht, die sonst durchs Raster gefallen wären – und vielleicht ist genau DIE Eine dabei. Behilflich sein kann dabei auch ein Makler oder eine Maklerin. Allerdings hat nur etwa die Hälfte der Befragten die Immobilie mit Maklerunterstützung erworben. Rund 70 Prozent davon waren mit dem Ergebnis sehr zufrieden. Allerdings ist auch zu beachten, dass in der Vergangenheit viel Unzufriedenheit vor allem deshalb entstanden ist, weil die kaufende Partei die gesamten Maklerkosten tragen mussten, egal ob sie oder die verkaufende Partei die Vermittlung beauftragt hatten. Seitdem die Gebühren zwischen beiden Partien geteilt werden, sind auch Maklerleistungen wieder erheblich attraktiver geworden. Grundsätzlich gilt: Für die Immobiliensuche solltest du jede mögliche Quelle anzapfen, die sich dir bietet.

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