Wo die Prei­se sin­ken – und wo nicht

Gute Nachrichten für alle Kaufsuchenden: Die Kaufpreise sinken weiter. Aber nicht überall. Und auch nicht bei allen Haustypen. Das zeigt unsere aktuelle Auswertung.

Der Immobilienmarkt ist momentan von vielen Veränderungen geprägt: Gestiegene Baufinanzierungskosten und die Verschiebung der Nachfrage von Kauf zu Miete schwächen die Dynamik der Kaufpreisentwicklung ab. Während in den letzten Jahren die Kaufpreise deutlich dynamischer gestiegen sind als die Mieten, hat sich die Entwicklung mittlerweile umgekehrt. Dieser Anpassungsmechanismus ist Ausdruck eines strukturell intakten und stabilen Immobilienmarktes.

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien hat in den vergangenen Monaten vorerst abgenommen. Seit September beobachtet ImmoScout24 jedoch eine Stabilisierung der Nachfrage nach Kaufimmobilien und verzeichnet mehr Traffic und mehr Exposé-Sichtungen als im Vergleich zum Vorjahr. Kaufinteressent:innen informieren sich demnach vermehrt über das zunehmende Angebot und scheinen ihre Optionen abzuwägen.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

"Aktuell befindet sich der Markt in einer Phase der Anpassung und des Abwartens. Suchende treffen auf ein nie dagewesenes Angebot. Das wird jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum der Fall sein. Die dominierende Frage ist – wie so oft – wann der beste Zeitpunkt ist, um zu kaufen? Für Verkäufer:innen ist eine gute Vermarktung ihrer Immobilie daher umso wichtiger. Die Rolle der Makler:innen ist sowohl für Suchende als auch für verkaufende Eigentümer:innen in dieser Marktlage entscheidend. Denn mit ihrer Marktexpertise und persönlicher Beratung schaffen Makler:innen für beiden Parteien Sicherheit in der sich verändernden Marktsituation und führen zum besten Match zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen."

Im Mai 2022 beobachtet ImmoScout24 erstmals Anzeichen für eine veränderte Preisdynamik am Markt, die sich regional sowie nach Baujahr und Sanierungsstand unterscheidet. Im Vergleich der durchschnittlichen Angebotspreise im Mai und November 2022 hat der zumeist unsanierte Gebäudebestand mit Baujahren von 1950 bis 1999 im deutschlandweiten Durchschnitt mit einem Minus von rund 3 bis 5 Prozent die höchsten Rückgänge bei den Angebotspreisen zu verkraften. Die durchschnittlichen Angebotspreise sind für Gebäude mit Baujahr zwischen1950 und 1979 von 4.118 Euro pro Quadratmeter im Mai auf 3.927 Euro im November gesunken.

Beim Neubau und dem sanierten Altbau sind die Angebotspreise seit Mai 2022 nahezu konstant: Für die Baujahre vor 1900 bis 1949 fallen die Angebotspreise rund 1 Prozent geringer aus und liegen im November bei 5.198 Euro pro Quadratmeter. Für Gebäude mit Baujahr ab 2014 liegt die Preisentwicklung seit Mai bei plus/minus null Prozent und damit im November bei einem Angebotspreis von 5.680 Euro pro Quadratmeter. Der gute energetische Standard und die gestiegenen Baukosten beim Neubau wirken einer abfallenden Preisdynamik entgegen. Es ist demnach nicht davon auszugehen, dass die Preise im Neubau deutlich nachgeben werden.

In den sieben Metropolen sind die größten Preisrückgänge zu verzeichnen. In Berlin gingen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen von Mai 2022 zu November 2022 im Durchschnitt um rund 4 Prozent zurück und in Stuttgart um bis zu minus 10 Prozent. Für Einfamilienhäuser zum Kauf reichen die Preisrückgänge von Mai zu November dieses Jahres von minus 2 Prozent in München bis minus 6 Prozent in Berlin und Düsseldorf.

Im Umland der Metropolen fallen die Preisrückgänge anders aus. Für Eigentumswohnungen verzeichnet ImmoScou24 um minus 6 Prozent gesunkene Angebotspreise im Hamburger und Stuttgarter Umland. Für Einfamilienhäuser im Umland der Metropolen reichen die Preisabschläge von null Prozent im Düsseldorfer Umland bis zu minus 6 Prozent im Hamburger Umland und dem Großraum München.

Ein Ausreißer im Preisvergleich von Mai zu November 2022 bildet das Düsseldorfer Umland. Hier sind die Angebotspreise für Wohnungen zum Kauf innerhalb der letzten sechs Monate um rund 7 Prozent gestiegen. Grund dafür ist eine Verschiebung des Angebots: Im November 2022 wurden mehr Neubauimmobilien in Essen und mehr energetisch sanierte Wohnungen in Mühlheim an der Ruhr angeboten. Der durchschnittliche Angebotspreis ist in den beiden Städten nahe Düsseldorf um 400 bis 700 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Deutschlandweit verzeichnet der städtische Raum einen Rückgang der Angebotspreise von Mai zu November 2022 von rund minus 4 Prozent. Angebotspreise für Immobilien im ländlichen Raum sind auf einem sehr viel geringerem Preisniveau stabil (+/- Null Prozent). Das gilt sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen. Das deutet daraufhin, dass die in den letzten Jahren stark gestiegenen Angebotspreise in den Städten vorerst die Spitze erreicht haben.

Methodik

Die angegebenen Angebotspreise entsprechen dem Durchschnitt aller Angebotspreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die im November 2021 sowie im Mai und November 2022 auf ImmoScout24 inseriert wurden.