Beim Verkauf einer Immobilie besteht die grundsätzliche Pflicht, diese ohne Mängel an den Käufer zu übergeben. Offensichtliche Mängel werden bei der Übergabe im Protokoll festgehalten und entweder über einen reduzierten Preis abgegolten oder durch den Verkäufer behoben. Lesen Sie mehr darüber, wer die Mängelhaftung beim Hausverkauf übernehmen muss und wie diese aufgebaut ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Offene Mängel an einer Immobilie werden im Übergabeprotokoll festgehalten. Käufer und Verkäufer treffen Vereinbarungen in Bezug auf die Mängelbeseitigung.
  • Nach Schlüsselübergabe geht die Mängelhaftung offiziell auf den Käufer über. Daher sollte bei der Hausübergabe ein detailliertes Protokoll geführt werden.
  • Versteckte Mängel, die vorher auch für den Verkäufer nicht ersichtlich waren, gehen nach der Schlüsselübergabe ebenfalls in die Haftung des Käufers über.
  • Werden durch den Verkäufer beim Hauskauf Mängel verschwiegen besteht Gewährleistung für den Käufer.
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Hauskauf mit Mangel: Besteht eine Gewährleistung?

Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie gilt grundsätzlich das Prinzip, dass gekauft wird „wie gesehen“. Der Verkäufer soll auf diese Weise von Gewährleistungsansprüchen freigehalten werden. Dem Käufer steht es frei, vor dem Kauf ein Gutachten erstellen und mögliche Mängel ausschließen zu lassen. Zusätzlich dazu erfolgt bei der Hausübergabe eine Zusammenstellung der möglichen Mängel in einem Protokoll. Auf dieser Basis erfolgt bei einem privaten Immobilienverkauf der grundsätzliche Haftungsausschluss.

Bei einem grundsätzlichen Haftungsausschluss verpflichtet sich der Verkäufer jedoch dazu, alle Mängel, die ihm bekannt sind, zu benennen. Verschweigt er Mängel bewusst, kann der Käufer einen Gewährleistungsanspruch geltend machen.

Welche Arten von Mängeln bestehen beim Hausverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich zwischen drei Arten von Mängeln zu unterscheiden:

  • Offene Mängel

Offene Mängel sind für den Käufer klar zu erkennen und können daher schon vor dem Kauf der Immobilie benannt oder bei der Übergabe in ein Protokoll aufgenommen werden. Wie mit diesen verfahren wird, entscheiden Käufer und Verkäufer gemeinsam. Ist der Kaufpreis beispielsweise aufgrund der offensichtlichen Mängel bereits gering, muss der Verkäufer diese nicht noch zusätzlich beseitigen.

  • Versteckte Mängel

Eine Immobilie kann versteckte Mängel haben. Hierbei handelt es sich beispielsweise um poröse Rohre oder auch um eine fehlende Wärmedämmung. Diese sind auch dem Verkäufer nicht immer bekannt. In dem Fall wird von einem versteckten Mangel gesprochen.

  • Arglistig verschwiegene, versteckte Mängel

Zudem gibt es versteckte Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind, die er aber bei einem Verkauf nicht benennt. In dem Fall wird von einem arglistigen Verschweigen gesprochen. Hier kann die Gewährleistung geltend gemacht werden und die Mängelhaftung geht auf den Verkäufer über.

Wie wirkt sich das Prinzip der zweiten Chance auf die Mängelhaftung aus?

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über alle vorliegenden und ihm bekannten Mängel zu informieren. Treten bei der Hausübergabe Mängel auf, die nicht bekannt waren, werden diese in das Protokoll aufgenommen. Da die Übergabe noch nicht vollständig erfolgt ist, kann das Prinzip der zweiten Chance greifen. Bei diesem hat der Verkäufer die Möglichkeit, innerhalb einer vereinbarten Fristsetzung die Mängelbeseitigung vorzunehmen.

Wer hat die Beweislast bei versteckten Mängeln?

Werden nach dem Kauf versteckte Mängel erkennbar und die Schlüsselübergabe ist bereits erfolgt, liegt die Beweislast beim Käufer. Dieser muss nachweisen, dass der Verkäufer die Mängel gekannt haben muss, damit die Mängelhaftung auf den Verkäufer übergeht. Ein rechtlich sicherer Weg ist es, in dem Fall einen Bausachverständigen zu bemühen. Er kann einschätzen, seit wann der Mangel vorliegt und inwieweit er möglicherweise durch den Verkäufer versteckt wurde.

Wird deutlich, dass es sich um einen arglistig versteckten Mangel handelt, kann der Käufer nicht nur eine Rückabwicklung fordern. Es ist auch möglich, dass ihm Schadensersatz zugesprochen wird.


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