Ge­währ­leis­tung beim Haus­kauf & Ver­kauf: Was Sie wis­sen soll­ten

Beim Verkauf einer Immobilie besteht die grundsätzliche Pflicht, diese ohne Mängel an den:die Käufer:in zu übergeben. Offensichtliche Mängel werden bei der Übergabe im Protokoll festgehalten und entweder über einen reduzierten Preis abgegolten oder durch den:die Verkäufer:in behoben. Lesen Sie mehr darüber, wer die Mängelhaftung beim Hausverkauf übernehmen muss und wie diese aufgebaut ist. 

• Offene Mängel an einer Immobilie werden im Übergabeprotokoll festgehalten. Käufer:in und Verkäufer:in treffen Vereinbarungen in Bezug auf die Mängelbeseitigung. 
• Nach Schlüsselübergabe geht die Mängelhaftung offiziell auf den:die Käufer:in über. Daher sollte bei der Hausübergabe ein detailliertes Protokoll geführt werden. 
• Versteckte Mängel, die vorher auch für den:die Verkäufer:in nicht ersichtlich waren, gehen nach der Schlüsselübergabe ebenfalls in die Haftung des:der Käufers:in über. 
• Werden durch den:die Verkäufer:in beim Hauskauf Mängel verschwiegen, besteht Gewährleistung für den:die Käufer:in. 
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Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie gilt grundsätzlich das Prinzip, dass gekauft wird „wie gesehen“. Der:Die Verkäufer:in soll auf diese Weise von Gewährleistungsansprüchen freigehalten werden. Dem:der Käufer:in steht es frei, vor dem Kauf ein Gutachten erstellen und mögliche Mängel ausschließen zu lassen. 

Zusätzlich dazu erfolgt bei der Hausübergabe eine Zusammenstellung der möglichen Mängel in einem Protokoll. Auf dieser Basis erfolgt bei einem privaten Immobilienverkauf der grundsätzliche Haftungsausschluss. 

Bei einem grundsätzlichen Haftungsausschluss verpflichtet sich der:die Verkäufer:in jedoch dazu, alle Mängel, die ihm bekannt sind, zu benennen. Verschweigt er:sie Mängel bewusst, kann der:die Käufer:in einen Gewährleistungsanspruch geltend machen. 

Im Prinzip wird in die zwei Bereiche Sachmängel (§ 434 BGB) und Rechtsmängel (§ 435 BGB) unterteilt. Zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie haftet der:die Verkäufer:in für bereits vorhandene Mängel, sodass möglicherweise ein Anspruch auf Schadenersatz oder Rückabwicklung des Kaufvertrags gegeben ist. 

• Sachmangel: Es handelt sich dann um einen Sachmangel, wenn das verkaufte Objekt nicht zur Verwendung geeignet ist, wie sie im Kaufvertrag erwähnt wurde. 
• Rechtsmangel: Rechtsmängel liegen dann vor, wenn andere Personen an der Immobilie ein Recht an der Sache besitzen, sodass sie dieses Recht gegen den:die Käufer:in im Nachgang geltend machen könnten. 

Beim Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich zwischen drei Arten von Mängeln zu unterscheiden: 

• Offene Mängel 

Offene Mängel sind für den:die Käufer:in klar zu erkennen und können daher schon vor dem Kauf der Immobilie benannt oder bei der Übergabe in ein Protokoll aufgenommen werden. Wie mit diesen verfahren wird, entscheiden Käufer:in und Verkäufer:in gemeinsam. Ist der Kaufpreis beispielsweise aufgrund der offensichtlichen Mängel bereits gering, muss der:die Verkäufer:in diese nicht noch zusätzlich beseitigen. 

• Versteckte Mängel 

Eine Immobilie kann versteckte Mängel haben. Hierbei handelt es sich beispielsweise um poröse Rohre oder auch um eine fehlende Wärmedämmung. Diese sind auch dem:der Verkäufer:in nicht immer bekannt. In dem Fall wird von einem versteckten Mangel gesprochen. 

• Arglistig verschwiegene, versteckte Mängel 

Zudem gibt es versteckte Mängel, die dem:der Verkäufer:in bekannt sind, die er aber bei einem Verkauf nicht benennt. In dem Fall wird von einem arglistigen Verschweigen gesprochen. Hier kann die Gewährleistung geltend gemacht werden und die Mängelhaftung geht auf den:die Verkäufer:in über. Zu arglistig verschwiegenen Mängeln können gehören: 

• Feuchter Keller 
• Schimmelbefall 
• Ungezieferbefall 

Es handelt sich also um Mängel, die vorhanden waren und absichtlich während des Verkaufsprozesses verschwiegen wurden. Verkäufer:innen haben eine Offenbarungspflicht, was bedeutet, dass sie alle Mängel mitteilen müssen. Allerdings ist es auch so, dass der:die Käufer:in nachweisen muss, dass es sich wirklich um einen arglistig verschwiegenen, versteckten Mangel handelt, um Gewährleistungsrechte durchzusetzen. 

Diesbezüglich gibt es auch schon ein Urteil vom Landgericht Aurich vom 12. November 2020,3 O8 100/17. In dem Fall hat der:die Käufer:in im Nachgang festgestellt, dass das Dach undicht ist sowie Holzbalken vom Holzwurm befallen sind. Mit einer Nachfrist hat der:die Käufer:in den:die Verkäufer:in aufgefordert, eine Reparatur zu veranlassen und den Schaden beheben zu lassen. Das Gericht hat kein arglistiges Verschweigen der Mängel von Seiten des:der Verkäufers:in feststellen können.  

Der:die Verkäufer:in ist verpflichtet, den:die Käufer:in über alle vorliegenden und ihm bekannten Mängel zu informieren. Treten bei der Hausübergabe Mängel auf, die nicht bekannt waren, werden diese in das Protokoll aufgenommen. Da die Übergabe noch nicht vollständig erfolgt ist, kann das Prinzip der zweiten Chance greifen. Bei diesem hat der:die Verkäufer:in die Möglichkeit, innerhalb einer vereinbarten Fristsetzung die Mängelbeseitigung vorzunehmen. 

Werden nach dem Kauf versteckte Mängel erkennbar und die Schlüsselübergabe ist bereits erfolgt, liegt die Beweislast beim:bei der Käufer:in. Dieser muss nachweisen, dass der:die Verkäufer:in die Mängel gekannt haben muss, damit die Mängelhaftung auf den:die Verkäufer:in übergeht. Ein rechtlich sicherer Weg ist es, in dem Fall einen:e Bausachverständigen:e zu bemühen. Er:Sie kann einschätzen, seit wann der Mangel vorliegt und inwieweit er möglicherweise durch den:die Verkäufer:in versteckt wurde, sodass er:sie möglicherweise haften muss. 

Wird deutlich, dass es sich um einen arglistig versteckten Mangel handelt, kann der:die Käufer:in nicht nur eine Rückabwicklung fordern. Es ist auch möglich, dass ihm:ihr Schadensersatz aufgrund der Arglist zugesprochen wird. 

Es gibt einige Dinge, die Sie bei dem Verkauf einer Immobilie beachten sollten. Wir haben wichtige Tipps zusammengetragen, damit es erst gar nicht zu einer tatsächlichen Gewährleistung beim Hauskauf bzw. -verkauf kommt: 

1. Kaufinteressenten:innen stets über bekannte Mängel and der Immobilie informieren. 
2. Kaufgespräch mitschneiden und Gesprächsprotokoll gegenzeichnen lassen. 
3. Präzisen Wert einer Immobilie dem:r Käufer:in mitteilen. 
4. Bausachverständigen mit einer Gutachtenerstellung zur Aufdeckung versteckter Mängel beauftragen (Kosten können auf Verkaufspreis aufgeschlagen werden). 
5. Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag vereinbaren (gilt aber nicht für arglistig verschwiegende Mängel). 
6. Übergabeprotokoll zwischen Käufer:in und Verkäufer:in erstellen und gegenzeichnen lassen.