Neue­run­gen beim Provisionsgesetz: Wer pro­fi­tiert?

Das neue Gesetz zur Verteilung der Maklercourtage bietet Chancen für alle – auch wenn die Provision in deinem Bundesland schon vorher meist geteilt wurde. 

Der Name ist so sperrig. Immerhin wird beim "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" gleich klar, worum es geht. Das Gesetz gestaltet den § 656 des Bürgerlichen Gesetzbuches neu, der die Vermittlung von Kaufverträgen im Immobilienbereich regelt. Am 23. Juni 2020 wurde das neue Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlich, ein halbes Jahr später – einen Tag vor Heiligabend 2020 - trat es in Kraft.

Zuvor gab es in den Bundesländern einige Unterschiede, wenn es darum ging, wie hoch die Maklercourtage maximal sein darf und wer sie bezahlen muss. In manchen Bundesländern teilten sich Verkäufer und Käufer die Kosten. In Hamburg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und einigen niedersächsischen Regionen war das zuletzt nicht so. Seit Weihnachten 2020 gilt nun aber bundesweit: Bitte teilen! Zumindest, sofern kein Alleinauftrag vorliegt. Damit erfüllt die Politik einen wichtigen Schritt, die Nebenkosten für den Immobilienerwerb zu reduzieren, zu denen die Maklercourtage gehört. In Berlin und Brandenburg lag diese vor dem 23. Dezember 2020 bei bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises – ganz schön happig für Kaufende.

Die Neuregelung wirkt sich aber nicht nur auf die genannten sechs Bundesländer aus. Alle profitieren davon. Das liegt unter anderem an der neuen Textformklausel. Ein Maklervertrag über ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann nicht mehr per Handschlag, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Es muss etwas Schriftliches her.

Hat die Maklerseite ausschließlich mit der Verkäuferseite einen Vertrag geschlossen, dann muss die Verkäuferseite nachweisen, dass sie ihren Teil der Courtage gezahlt hat. Erst danach ergibt sich für die kaufende Partei überhaupt eine Verpflichtung zur Zahlung ihres Anteils. Im Standard-Fall, also dem Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages mit Verkäufer und Käufer und der hälftigen Teilung der Provision, ist dieser Nachweis im Gesetz nicht vorgesehen.

Die Schriftform ist auch wichtig, um die dritte Forderung des Gesetzes nachprüfen zu können: die genau hälftige Zahlung der Maklercourtage durch Verkäufer- und Käuferseite. Soll heißen: Wenn die verkaufende Partei drei Prozent mit dem Makler oder der Maklerin verabredet, darf die kaufende Partei nicht zu mehr gezwungen werden. Eine Regelung nach dem Prinzip "Der Verkäufer zahlt ein Prozent und der Käufer dann fünf Prozent" – wie es früher häufig vorkam - kann es jetzt nicht mehr geben. Das eröffnet Sparpotenzial, das von den Verkäuferinnen und Verkäufern ausgeht, weil sie sozusagen in ihren Verhandlungen mit dem Makler oder der Maklerin das Limit festlegen. Wollen sie nicht mehr als zwei Prozent Courtage zahlen, kann der Makler auch von der Käuferin nur zwei Prozent verlangen. Sonst wäre der gesamte Vertrag unwirksam, wie es das BGB klipp und klar formuliert. Eine Win-win-Situation für beide Vertragsparteien also.

Der Immobilienverband IVD begrüßt das Gesetz: "Die Teilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer ist fair, da in der Regel beide Parteien von der Leistung des Maklers profitieren. Es ist daher zu begrüßen, dass der Gesetzgeber die Doppeltätigkeit weiterhin zulässt. Sie entspricht dem Leitbild des Immobilienmaklers, der als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert." Fairness und Transparenz, aber auch Verständnis für die wertvolle Arbeit der Immobilienmaklerinnen und -makler könnten durch die neue Regelung tatsächlich gestärkt werden. Das ist gut so. Übrigens können Käuferinnen und Käufer natürlich weiterhin einen Immobilienprofi mit der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung beauftragen – dann müssen sie jedoch ganz allein für die Courtage aufkommen. Gerechterweise.