Der BGH hat entschieden: Käufer:innen einer Immobilie mit Mängeln können vorab Geld verlangen, um die Schäden zu beheben. Dafür müssen sie später keine Rechenschaft ablegen. Ein wenig anders verhält es sich beim Kauf eines Neubaus.
- Was bedeutet das neue BGH-Urteil für Käufer:innen einer Bestandsimmobilie?
- Was bedeutet das neue BGH-Urteil für Käufer:innen eines Neubaus?
- Was bedeutet das neue BGH-Urteil für Verkäufer:innen einer Bestandsimmobilie?
Ein Ehepaar kaufte in Nordrhein-Westfalen eine Eigentumswohnung. Bereits beim alten Eigentümer traten an einigen Stellen der Schlafzimmerwand zeitweilig feuchte Flecken auf. Daher setzte der Verkäufer eine zeitliche Frist, in der er sich verpflichtete, bei aufkommender Feuchtigkeit den Schaden auf eigene Kosten beheben zu lassen. So stand es auch im Notarvertrag.
Als die Eheleute feststellten, dass im Sommer zwar alles trocken war, aber bei feuchtem Wetter im Herbst die Wand nasse Stellen aufwies, gingen sie auf den Verkäufer zu und verlangten die zugesicherte Nachbesserung. Doch der reagierte nicht. Also klagten die neuen Eigentümer auf Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Sie wollten erst einmal Geld sehen, bevor sie handwerkliche Fachkräfte beauftragten.
Der Fall beschäftige die Gerichte. Schließlich musste der BGH entscheiden, ob Käufer:innen von Immobilien aufgrund eines Gutachtens oder eines Kostenvoranschlags bereits vor Reparatur der Schäden die voraussichtlichen Kosten einfordern können.
Das Ehepaar aus NRW hatte Glück; laut BGH-Entscheidung darf es vorab Geld für die Schadensbeseitigung einfordern und sogar entscheiden, ob sie den Mangel überhaupt beseitigen lassen. Vergleichen lässt sich das mit einem Autocrash: Die Geschädigten erhalten Schadenersatz, müssen das Auto mit dem Geld aber nicht ausbeulen lassen.
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Etwas anders verhält es sich beim Kauf eines Neubaus. Hier haben die für das Baurecht zuständigen Richter entschieden: Geld einnehmen und nicht für die Beseitigung von Schäden ausgeben – das geht nicht. Die Richter fürchten, dass angesichts der großen Summen und der zahlreichen Streitigkeiten beim Hausbau die künftigen Eigentümer:innen unwichtige Mängel aufbauschen könnten, um damit Geld zu verdienen.
Daher können alle, die bauen lassen, zwar einen Vorschuss einfordern, müssen später aber über dessen Verwendung Rechenschaft ablegen.
Richtig ist, dass Verkäufer:innen für die Mängelbeseitigung aufkommen müssen. Allerdings können sie die Höhe des Geldbetrags eingrenzen. Rufen Käufer:innen für die Reparatur eines Mangels unverhältnismäßig hohe Kosten auf, darf die verkaufende Seite darauf verweisen, nur den Betrag zu zahlen, für den die Sache auf dem Markt günstiger zu realisieren ist.
(BGH-Urteil vom 12. März 2021 – V ZR 33/19)
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