Miet­woh­nung re­no­vie­ren bei Aus­zug: Rech­te und Pflich­ten von Mie­ter:in­nen

Es gibt laut Gesetz keinen Renovierungszwang beim Auszug. Laut Paragraph 535 BGB bist du als Mieter:in nur verpflichtet, die Wohnung in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten. Du bist allerdings zum Renovieren verpflichtet, wenn dies mietvertraglich wirksam vereinbart ist oder wenn du die Wohnung erheblich verändert hast. In diesem Ratgeber erfährst du, was „besenrein übergeben“ bedeutet und welche Klauseln in deinem Mietvertrag laut Gesetz ungültig sind.

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für Mieter:innen, beim Auszug aus ihrer Mietwohnung zu renovieren oder zu streichen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht dazu in Paragraph 546 BGB:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“

Nach dem Gesetz hat die Rückgabe der Mietsache ordnungsgemäß zu erfolgen, was bspw. beinhaltet, dass die Mietsache vollständig geräumt sein muss und nicht beschädigt sein darf. Darüber hinausgehende Details zum Zustand der Mietwohnung bei Rückgabe stehen im Mietvertrag. Das betrifft auch die Renovierungspflicht. Ist dazu eine Klausel vorhanden, geht es nur darum, ob sie rechtlich gültig ist.

Eine Renovierungspflicht oder Schönheitsreparatur-Klausel ist wirksam, wenn nicht verlangt wird, dass es eine professionelle Arbeit sein muss. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, bist du nicht verpflichtet, sie zu streichen oder zu renovieren. Es sei denn, du hast eine Vereinbarung mit deinem:er Vermieter:in.

Sollte es in deinem Mietvertrag eine Klausel über Schönheitsreparaturen geben, dann sind damit einfache Renovierungsarbeiten gemeint. Die Wohnung soll für die nächsten Mieter:innen frisch gemacht werden. Typischerweise zählt dazu:

• Malern: Das Streichen von Wänden und Decken in neutralen Farben.
• Tapezieren: Das Abziehen und Erneuern von Tapeten.
• Fußbodenbeläge: :  Das Streichen oder Reinigen der Fußböden. 
• Fenster: Lackieren oder Streichen von Fensterrahmen.
• Türen: Streichen oder Neulackieren von Türen.
• Fliesen: Reinigen oder Erneuern von Fliesen in Küche oder Bad.

Besenrein bedeutet, die Wohnung soll in einem grundgereinigten Zustand übergeben werden. Das heißt, die Böden gefegt, der Teppichboden gesaugt, Sanitäranlagen geputzt und grobe Spinnweben entfernt werden.

Wichtig für dich: Nicht alle Schönheitsreparaturen sind automatisch Mieter:insache. Was du – etwa beim Auszug – renovieren musst, ist in der Regel im Mietvertrag festgelegt. Bevor du die Ärmel hochkrempelst, solltest du einen Blick in deinen Mietvertrag werfen, um zu überprüfen, ob du für bestimmte Reparaturen tatsächlich verantwortlich bist.

Gemäß § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet die grundlegende Regelung: "Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen."

Das Gesetz regelt mithin, dass der/die Vermieter:in für die Instandhaltung und somit auch für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Wenn in Abweichung hierzu der/die Mieter:in die Schönheitsreparaturen durchführen soll, muss dies zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart sein.

Im Mietrecht gibt es weitere Regelungen, die die Rechte und Pflichten von Mieter:innen und Vermieter:innen detaillierter festlegen.

Dein:e Vermieter:in darf dir nicht beliebige Renovierungen aufs Auge drücken. Du musst die Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgeben, als du sie übernommen hast. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, kannst du sie auch unrenoviert zurückgeben.

Dein:e Vermieter:in darf auch nicht verlangen, dass Renovierungsarbeiten professionell erledigt werden müssen. Wenn dein:e Vermieter:in eine Handwerkerfirma beauftragt, musst du die Rechnung nicht zahlen.

Wenn du die Wände streichen musst, darf dein:e Vermieter:in keine spezielle Farbmarke oder einen bestimmten Weißton aufzwingen. Es reicht, wenn die Wände in einer hellen, neutralen Farbe gestrichen sind.

Es ist immer ratsam, vor größeren Maßnahmen Rücksprache mit der:m Vermieter:in zu halten und eventuell notwendige Zustimmungen schriftlich in einem Übergabeprotokoll festzuhalten. Zudem sollten Mieter:innen den Zustand der Wohnung vor Einzug genau dokumentieren, um Missverständnisse und Streitigkeiten bei Auszug zu vermeiden. Das Anbringen von Löchern in Wände oder Decken sollte vorsichtig erfolgen, um Schäden zu minimieren. Was du auf keinen Fall ohne Zustimmung der Vermietung darfst: Bauliche Veränderungen vornehmen. Das kann etwa eine Veränderung der Bodenbeläge sein. Wenn die Wohnung etwa mit einem Teppichboden belegt ist, der dir nicht gefällt, solltest du ihn nicht ohne Rücksprache herausreißen.

Wenn es in der Wohnung feste Einrichtungen, wie Einbauschränke oder feste Regale gibt, solltest du vorher die Vermietung fragen, bevor du etwas änderst. Denn solche Änderungen können das Erscheinungsbild der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Während der Mietzeit darfst du das Mietobjekt in jeder beliebigen Farbe streichen. Vermieter:innen dürfen nicht vorschreiben, dass in einer bestimmten Farbe gestrichen werden muss. Selbst beim Auszug darf dein:e Vermieter:in nicht verlangen, dass du die Wohnung weiß streichst. In Regenbogenfarben sollte die Wohnung bei Auszug aber nicht gestrichen sein, es gibt die Einschränkung, dass es sich um helle, neutrale Farben handeln muss Das wurde durch die Rechtsprechung so entschieden.

Die Frage, wer für welche Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wird üblicherweise im Mietvertrag festgelegt. In vielen Fällen sind Vermieter für Instandhaltungsarbeiten und Renovierungen verantwortlich. Vermieter:innen können nicht verlangen, dass die Immobilie in einem besseren Zustand zurückgegeben wird als sie beim Einzug war. Falls du die Wohnung renoviert hast, obwohl die Klausel unwirksam war oder es keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung gibt, hast du das Recht, die Kosten binnen sechs Monaten zurückzufordern.