Mieterhöhung - viele Gründe, viele Bedingungen

Rechtsanwältin Carla Kutzer

Mieterhöhungen führen oft zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Da das Gesetz zahlreiche Gründe, aber ebenso viele Bedingungen aufstellt, sind viele Mieter unsicher, wann von ihnen die Zahlung einer erhöhten Miete verlangt werden kann.

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  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt
Nahaufnahme eines 50 Euro Geldscheins

In einigen Mietverträgen sind geplante Mieterhöhungen bereits festgehalten.

Und auch auf Vermieterseite herrscht Unsicherheit: Wann ist man zur Erhöhung der Miete berechtigt, um wieviel darf man erhöhen? Zunächst gilt, dass die Miete in der Höhe geschuldet wird, die im Mietvertrag ausdrücklich genannt ist. Sind sich die Parteien einig, kann diese Miete selbstverständlich auch während des bestehenden Mietverhältnisses durch Vereinbarung erhöht werden.  

Grundsätzlich haben Sie weitreichende Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete, wenn eine Modernisierung durchgeführt wurde und der Mietvertrag auf einer Staffel- oder Indexmiete basiert. Hierzu bietet Ihnen ImmobilienScout24 zugleich eine Auswahl an rechtssicheren Muster-Mietverträgen kostenlos zum Download. 

Natürlich können Sie stattdessen auch auf diese 3 Begründungsmittel zurückgreifen:

  1. Mietspiegel
  2. Sachverständigen-Gutachten
  3. Auskunft aus einer Mietdatenbank.

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird die Miete für bestimmte Zeiträume in jeweils unterschiedlicher Höhe vereinbart (§ 557a BGB). Diese Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und die jeweilige Miete bzw. die jeweilige Mieterhöhung muss in einem Geldbetrag angegeben werden. Die Angabe als Prozentsatz genügt nicht. Darüber hinaus muss die Miete während der Laufzeit jeweils immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Neben einer solchen Staffelmiete sind anderweitige Mieterhöhungen (z. B. Anpassung an die ortsübliche Miete) regelmäßig ausgeschlossen.

Indexmiete

Die Vertragspartner können auch vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete im Sinne des § 557b BGB). Auch für eine solche Vereinbarung gilt das Schriftformerfordernis sowie die „Sperrfrist“ von einem Jahr, in der die Miete unverändert bleiben muss. Sollten Änderungen des Preisindexes eintreten, sind diese sowie die sich hieraus ergebende (erhöhte) Miete bzw. der Erhöhungsbetrag vom Vermieter durch Erklärung in Textform geltend zu machen. Sofern dies geschieht, wird die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet. Auch neben einer vereinbarten Indexmiete kann der Vermieter nur sehr eingeschränkt weitere Mieterhöhungen fordern.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


Der Vermieter braucht für die Anpassung zur Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters.

Auch ohne eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag können sich – gerade bei langer Vertragsdauer – Veränderungen ergeben, die die einmal vereinbarte Miete als nicht mehr angemessen erscheinen lassen. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§§ 558 ff. BGB). Unter ortsüblicher Vergleichsmiete versteht man das übliche Entgelt, das in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart bzw. geändert wurde. Um einen Überblick über die jeweils entscheidende Vergleichsmiete zu erhalten, empfiehlt sich ein Blick in den so genannten Mietspiegel, der von vielen Gemeinden bereitgestellt wird. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen muss mit den im Gesetz genannten Mitteln begründet werden. Der Vermieter kann sich also auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berufen (das dem Mieterhöhungsverlangen beizufügen ist), mindestens drei Vergleichswohnungen aufführen oder sich auf eine Mietdatenbank oder einen (qualifizierten) Mietspiegel beziehen.

Kappungsgrenze und Sperrfristen

Sofern für die jeweilige Gemeinde ein so genannter qualifizierter Mietspiegel vorliegt – also eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde – gilt eine weitere Besonderheit: Die Angaben eines solchen qualifizierten Mietspiegels sind sogar dann mitzuteilen, wenn der Vermieter die Mieterhöhung eigentlich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Darüber hinaus sieht das Gesetz Sperrfristen und Kappungsgrenzen vor, die den Mieter vor einer drastischen Erhöhung „auf einen Schlag“ schützen sollen. So kann ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, die Miete muss zum Zeitpunkt des Eintretens der Mieterhöhung mindestens 15 Monate unverändert sein und darf insgesamt nicht um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen, die ihre Ursache in Modernisierungsmaßnahmen oder in einer Veränderung der Betriebskosten haben, bleiben hierbei allerdings außer Betracht.

Zustimmung des Mieters notwendig

Doch selbst bei Vorliegen all dieser Voraussetzungen kann der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht einseitig durchsetzen, sondern bedarf hierfür der Zustimmung des Mieters – auf deren Erteilung gegebenenfalls geklagt werden muss, wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zustimmt. Diese Klage ist innerhalb von drei weiteren Monaten zu erheben. Sofern der Mieter zustimmt bzw. ein entsprechendes Urteil ergeht, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet.

Mieterhöhung bei Modernisierung


Auch die Installation einer Solaranlage kann zur Mieterhöhungen führen.

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff BGB. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 11 % der hierfür jeweils aufgewendeten Kosten erhöhen. Modernisierung im Sinne dieser Normen sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nachhaltigkeit in diesem Sinne liegt regelmäßig dann vor, wenn es sich nicht nur um eine vorübergehende Veränderung handelt. Grundsätzlich nicht verlangt wird dagegen beispielsweise ein gewisses Mindestmaß an Energieeinsparung. Auch andere bauliche Maßnahmen, die der Vermieter auf Grund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat (z. B. auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften), können eine entsprechende Erhöhung der Miete nach sich ziehen. Wirksamkeitsvoraussetzung einer entsprechenden Mieterhöhung ist die Erklärung in Textform, die eine Berechnung der zugrundeliegenden Kosten sowie deren Erläuterung enthalten muss. Die tatsächlichen Aufwendungen müssen aufgeführt und insbesondere von gleichzeitig durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen abgegrenzt werden. Selbstverständlich muss sich der Vermieter Drittmittel, die er für die in Rede stehenden Maßnahmen erhalten hat, anrechnen lassen. Insofern scheidet eine Umlage auf die Mieter aus.

Entgegen der gesetzlichen Bezeichnung als Mieterhöhung bei Modernisierung kann die entsprechende Erhöhung zeitlich erst nach der Durchführung der Maßnahmen vorgenommen werden. Geschuldet wird die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der wirksamen Erhöhungserklärung. Allerdings sind bei der Modernisierungsmieterhöhung die besonderen Schutzvorschriften bereits im Vorfeld der Modernisierung zu beachten. Wurde nämlich die zu erwartende Mieterhöhung nicht spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung in Textform mitgeteilt, oder soll die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher als die ursprünglich mitgeteilte liegen, verlängert sich die oben genannte Frist auf sechs Monate.

Veränderungen von Betriebskosten

Sofern sich die Betriebskosten erhöhen, ist der Vermieter berechtigt, diese Erhöhung bei einer Betriebskostenpauschale anteilig auf die Mieter umzulegen, soweit der Mietvertrag hierzu eine entsprechende Regelung enthält (§ 560 BGB). Auch dieses Verlangen muss dem Mieter in Textform zugehen und den Grund für die Umlage bezeichnen und erläutern. Eine rückwirkende Erhöhung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht.

Ausschluss von Mieterhöhungen

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, bei Modernisierung und bei  veränderten Betriebskosten können zwischen dem Mieter und dem Vermieter  ausgeschlossen werden, so z. B., wenn eine feste Miethöhe für eine bestimmte Zeit vereinbart wurde. Bei diesen Mieterhöhungen kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der jeweiligen Erhöhungserklärung von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Bei einer vertraglich vereinbarten Index- oder Staffelmiete gibt es dieses Sonderkündigungsrecht nicht.

Ihre Rechtsanwältin Carla Kutzer

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