Muster Mietvertrag für Keller, Garage & Stellplatz

Keller und Garage mit dem passenden Vertrag vermieten

Garage, Keller oder Stellplätze sind meist schon im Mietvertrag geregelt. Doch auch die separate Vermietung ist möglich und benötigt einen Mietvertrag. Das richtige Muster erhalten Sie hier.

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Hinweise zu Mietverträgen für Keller, Garagen und Stellplätze

Für den Vermieter kann es sinnvoll sein, Keller, Garagen oder Stellplätze unabhängig vom Wohnraum zu vermieten. Eine Teilkündigung solcher Objekte ist sonst nur unter bestimmten Auflagen möglich.

Details zur Nutzung genau abstimmen


In der Regel gilt für Garage, Keller und Co. die Kündigunsgfrist nicht bewohnter Räume.

Wird ein Mietvertrag für Keller, Garage oder Stellplatz unabhängig vom Wohnraum abgeschlossen, gelten nur die einfachen gesetzlichen Kündigungsfristen für nicht bewohnte Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Liegt dem Mieter beispielsweise die Kündigung am dritten Januar vor, muss dieser bis Ende März ausziehen. Voraussetzungen: Es gibt keine Befristung, der Vertrag wurde schriftlich abgeschlossen, und es liegen keine besonderen Absprachen vor. Auch ist es ist empfehlenswert, Details wie zum Beispiel den erlaubten Nutzungsumfang von vornherein genau festzulegen, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Teilkündigungsrecht nur wenn Wohnraum geschaffen wird

Wenn die Nutzung von Keller, Garagen oder Stellplätzen Bestandteil eines normalen Wohnungsmietvertrags sind, sieht es anders aus. Für Mietobjekte, die kein Wohnraum sind, kann der Vermieter nach § 573b BGB eine Teilkündigung aussprechen. Diese ist auch mit der einfachen Kündigungsfrist möglich. Zwingende Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Objekte anschließend direkt oder indirekt dazu dienen, neuen Wohnraum zu schaffen. Eine Kündigung zu anderen Zwecken oder mit dem Ziel einer anderweitigen Neuvermietung ist hingegen nicht erlaubt.

Bei zulässiger Teilkündigung besteht Anspruch auf Mietsenkung

Aber auch für den Fall einer rechtmäßig erfolgten Teilkündigung, etwa für eine Garage, die einem Wohnungsausbau weichen soll, hat der Mieter bestimmte Rechte. Er kann verlangen, dass er das Objekt noch bis zum tatsächlichen Baubeginn weiternutzen darf und anschließend dauerhaft die Miete mindern. Die Mietminderung richtet sich dann nach dem ortsüblichen Mietzins für eine vergleichbare Garage. Eine Erhöhung der Gesamtmiete mit der Begründung, der Stellplatz oder die Garage seien teurer geworden, sind hingegen nicht zulässig.

Dürfen Keller, Garage und Stellplatz mitvermietet werden?

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Stauraum bleibt Stauraum und darf nicht als Wohnfläche genutzt werden.

Grundsätzlich können diese Objekte immer auch Teil eines Gesamtmietvertrags sein, was allerdings eindeutig zu vermerken ist. In jedem Fall müssen sie vom Mieter stets in der vorgesehenen Weise genutzt werden. Beispielsweise ist eine Verwendung des Kellers als Wohnraum unzulässig. Für die separate Vermietung spricht jedoch Einiges. Nicht jeder Mieter einer Wohnung benötigt eine Garage, müsste diese aber bei einem Inklusivvertrag immer mitbezahlen. Die isolierte Vermietung hat vor allem für den Vermieter Vorteile, da er das Mietverhältnis für die Garage, den Keller oder Stellplatz so deutlich leichter kündigen kann.

Sonstige Sonderregelungen

Gehören per separatem Mietvertrag vermietete Objekte offensichtlich zu einem Wohnobjekt, kann es im Streitfall leicht zu der Rechtsauslegung kommen, dass die Garagenvermietung Bestandteil des Wohnraummietvertrags ist. Zum Beispiel wenn die Garage baulich Teil eines vermieteten Hauses ist. Das gilt auch, wenn die beiden Verträge unmittelbar zur gleichen Zeit von den gleichen Vertragspartnern abgeschlossen wurden. Auch für Garagen, Stellplätze und Keller ist die Schriftform immer empfehlenswert, weil der Gesetzgeber nach einem Jahr sonst grundsätzlich von einer unbefristeten Vermietung ausgeht, was die Kündigungsfrist deutlich verlängern kann (§ 550 BGB).

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