Mietminderung bei Schimmel

Darf ich bei Schimmelbefall die Miete mindern?

Ein Schimmelbefall ist ein Wohnungsmangel. Das berechtigt den Mieter aber nicht automatisch zu einer Mietminderung.

Schimmel ist ein Gesundheitsrisiko

Schimmelflecken am Fenster

Mietminderung bei Schimmelbefall

Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, die vermieteten Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Ein Schimmelbefall ist ohne Frage eine ernstzunehmende Beeinträchtigung: Schimmelflecken an Wand und Decke sind ein ästhetisches, aber unter Umständen auch ein gesundheitliches Problem. Auch kann Schimmel zu allergischen Reaktionen und sogar zu Vergiftungen führen

Viele Mieter zeigen daher ihrem Vermieter die gelbe Karte und verlangen eine Mietminderung. 

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Ob bei Schimmelbefall eine Mietminderung rechtens und durchsetzbar ist, hängt von vielen Faktoren ab. Liegt ein baulicher Mangel vor, etwa ein undichtes Dach, muss der Vermieter für den Schaden geradestehen. Er muss den Befall auf seine Kosten beseitigen lassen und den Baumangel beheben. Bis die Maßnahmen abgeschlossen sind, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen.

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie viel Wohnungsfläche betroffen ist.

Dazu gibt es aber keine verbindliche Liste, sondern eine Vielzahl höchst unterschiedlicher Gerichtsurteile. Sie reichen von 10% Mietminderung (bei einer Schimmelfläche von 20 x 20 cm) bis zu über 90% Mietminderung (bei einer gravierenden Durchfeuchtung der gesamten Wohnung mit Schimmelbefall).

Schmimmelbefall - Auszug unvermeidlich


Umzug frühzeitig planen

Je nach Sachlage muß der Vermieter im Sinne des Schadenersatz für eventuelle Umzugskosten aufkommen. Ist ein Auszug unvermeidlich, sollte man sich rechtzeitig um ein Umzugsunternehmen kümmern. Vergleichen Sie frühzeitig Preise und Verfügbarkeit.

Was kostet Ihr Umzug?

Wohnfläche

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Kosten

Umzugsunternehmen

ab

 

Auf dieser Basis berechnet der Umzugskostenrechner die finalen Kosten für Ihren Umzug:

Wohnung

  • kein Balkon, keine Garage
  • Die alte/ neue Wohnung befindet sich jeweils im 3. OG
  • Alle Zimmer (inkl. Keller) weisen einen normalen Füllstand auf

Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

Wenn der Mieter Schuld ist

Häufig aber verursacht der Mieter selbst den Schimmel. Wer Bad und Küche nicht ausreichend lüftet, die Heizung auch bei Frost runterdreht oder bei schadhaften Fenstern nicht rechtzeitig dem Vermieter Meldung macht, trägt mindestens eine Mitschuld an der Schimmelbildung.

In solchen Fällen dürfte eine Mietminderung vor Gericht keinen Bestand haben. Auch wer als Mieter seine Hände in Unschuld wäscht, darf nicht gleich zur Minderung schreiten.

Er muss den Vermieter zunächst und möglichst sofort über den Schaden informieren und ihn auffordern, ihn zu beseitigen. Geschieht dies nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Mieter die Miete mindern.

Mietzahlung unter Vorbehalt

Möchte man als Mieter einen Mangel an seiner Wohnung beanstanden, muss man diese dem Vermieter anzeigen, damit dieser die Möglichkeit zur Beseitigung des Problems erhält. Oftmals empfindet der Mieter den Mangel als so gravierend, dass er von seinem Mietminderungsrecht Gebrauch machen möchte.

Da die Sach- und Rechtslage in vielen Fällen jedoch nicht eindeutig ist, ist es nicht ratsam, die Miete ohne rechtliche Prüfung einfach zu kürzen.

Solch ein Verfahren dauert einige Zeit und da die Miete nicht rückwirkend gekürzt werden kann, bietet es sich im Zweifelsfall an (also wenn man noch weiß ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist oder nicht) die Miete unter Vorbehalt zu bezahlen.

So funktioniert die Mietzahlung unter Vorbehalt:

  • Mangel aufzeigen: Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel aufzeigen
  • Vorbehaltliche Mietzahlung: Dem Vermieter muss mitgeteilt werden, dass ab Mangelanzeige die Miete unter Vorbehalt bezahlt wird
  • Mietminderung muß folgen: Wurde dem Vermieter angezeigt, dass die Miete aufgrund eines Mangels unter Vorbehalt gezahlt wird, muss innerhalb angemessener Zeit auch die Mietminderung folgen, sonst verliert der Mieter sein Mietminderungsrecht
  • Konkret sein: Beim Schreiben an den Vermieter muss der Mangel konkret genannt werden. Außerdem muss er die Absicht einer zukünftigen Mietminderung erklären und klar stellen, dass die Miete ab jetzt nur unter Vorbehalt bezahlt wird.
  • Minderungsquote: Es muss hingegen keine konkrete Minderungsquote genannt werden. Diese Informationen kann nach Abschluss des Mangelgutachtens nachgeliefert werden.
  • Beseitigung des Mangels zugesagt: Der Mieter kann auf seinen Vorbehalt verzichten, wenn ihm der Vermieter eine zeitnahe Beseitigung des Schadens zusagt.
  • Dokumentation: Die Zahlung unter Vorbehalt muss beweisbar dokumentiert werden. Ein Vermerk im Betreff der Mietüberweisung „Zahlung unter Vorbehalt“ genügt nicht.
  • Immer Schriftlich: Eine Mietzahlung unter Vorbehalt sollte daher immer schriftlich verfasst werden und dem Vermieter übergeben werden.
  • Dran bleiben: Nach Ankündigung einer Mietzahlung unter Vorbehalt sollte die Mietminderung innerhalb der folgenden sechs Monate erfolgen. Ist dies nicht möglich, weil zum Beispiel keine Reaktion vom Vermieter erfolgt ist oder der Mangel noch begutachtet wird, so sollte eine weitere schriftliche Aufforderung zur Beseitigung des Mangels an den Vermieter versandt werden, um die Zahlung unter Vorbehalt aufrecht zu erhalten.

Musterbrief Mietminderung

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