Die Nachfrage nach Baugebieten in Deutschland ist groß

Die anhaltende Nachfrage nach Immobilien in Deutschland stellt den Neubau vor anhaltende Herausforderungen. Die zunehmende Urbanisierung und die unterschiedlichen Ansprüche der Bevölkerung machen eine rege Bautätigkeit nötig, die die Stadtgrenzen der großen Wirtschaftszentren noch weiter ausdehnt. So entstehen in der Bundesrepublik täglich mehr als 55 Hektar an zusätzlicher Siedlungsfläche, so die Daten des Umweltbundesamtes. Aufgrund des knappen Bauraums in den Innenstadtlagen entstehen in der Bundesrepublik vor allem neue Wohngebiete in den Randlagen der Großstädte. Hier befinden sich die mitunter größten Freiflächen, die den Städten noch für den Neubau von Eigentumsobjekten und Mietshäusern zur Verfügung stehen. Seien es Brachflächen ehemaliger Industriegebiete wie in vielen Metropolen des Ruhrgebietes, ein großer Bestand von gut erhaltenen aber leerstehenden Gebäuden wie im Osten Kölns oder nicht mehr benötigte Militärgebäude wie am Rande von Kaiserslautern: Die Erschließung neuer Wohnbaugrundstücke erfolgt in jeder Stadt auf anderem Wege. Von der Lage des jeweiligen Objekts hängt dabei auch die Art des Neubaus ab. Ein Baugebiet in der City wird zumeist als Hochhaus entworfen, da dieses die bestmögliche Raumausnutzung ermöglicht. Hier dominieren dann kleine Wohneinheiten die Aufteilung des Gebäudes. In den Randgebieten finden sich hingegen vermehrt Ein- bis Zweifamilienhäuser oder Reihenhaussiedlungen, die das städtische Wohnen mit der Ruhe einer Kleinstadt verbinden. Auch Objekte mit Garten kommen hier naturgemäß deutlich häufiger vor, weshalb Baugebiete außerhalb der City vor allem für Familien und junge Paare interessant sind.

Heute suchen Immobilieninteressenten oftmals nach einem bestimmten Baugebiet, wo sie ihre individuellen Wünsche an ein komfortables Wohnen erfüllt sehen. Die Neubaugebiete müssen dadurch vielen Ansprüchen genügen – sei es eine grüne Umgebung, Kinderspielplätze oder eine gute Infrastruktur. Um das richtige Baugebiet zu finden, sollten sich Immobilieninteressierte gründlich über Baugebiet und Bauträger informieren, um die bestmögliche Wahl treffen zu können. Dabei gilt es, bei der Suche nach einem Baugebiet zwischen den unterschiedlichen Formen zu unterscheiden. So ist ein Wohngebiet nach der Baunutzungsverordnung ein Baugebiet, das vorrangig dem Wohnen dient. Die weitere Unterscheidung der Verordnung erfolgt in allgemeine Wohngebiete, reine Wohngebiete, Kleinsiedlungsgebiete und besondere Wohngebiete. Ob nun parkähnliche Wohngegend mit guter Verkehrsanbindung, citynahes Hochhaus oder komfortable Villa – der Immobilienmarkt deutscher Städte bietet für jeden das passende Baugebiet. Wer für sich und die Familie den Umzug in die eigenen vier Wände plant, sollte bei der Besichtigung des Baugebiets auch die Stadtplanung der jeweiligen Stadt bedenken. Denn ob eine Umgehungsstraße in der Nähe des eigenen Grundstücks realisiert wird, oder die Nahversorgung in den kommenden Jahren Besserung erfährt, kann bei der Vermarktung in den Hintergrund rücken. Wichtig ist ebenso der Grad der Erschließung der Bauflächen – gerade Mischgebiete, die nicht als reine Siedlungen ausgelegt sind, können sich hier als problematisch erweisen. 

Dass Neubaugebiete stets ein harmonisches Bild abgeben und selten ein Hochhaus inmitten einer Altstadt hervorragt, ist der Verdienst diverser Vorschriften der öffentlichen Verwaltung in Deutschland. Versammelt sind all diese Festsetzungen im Baugesetzbuch (BauGB), das Gemeinden Instrumente der Stadtplanung an die Hand gibt. Im ersten Teil des Baugesetzbuches, dem Allgemeinen Städtebaurecht, wird als zentraler Aspekt die Bauleitplanung festgelegt. Diese umfasst sowohl den Flächennutzungs- als auch den Bebauungsplan. Für die nachfolgenden rund 15 Jahre legt der Flächennutzungsplan die Verteilung des gesamten Gemeindegebietes fest. In die Ausarbeitung des Plans werden sowohl die Öffentlichkeit als auch die Behörden stark einbezogen. An welchen Stellen der Boden für Wohn- und an welchen für Gewerbegebiete genutzt wird, wo neue Straßen entlangführen werden und welche Flächen frei bleiben sollen, sind alles Inhalte des Flächennutzungsplans. Auf dieser Grundlage können nun Bebauungspläne erstellt werden. Sobald diese Pläne vom Gemeinderat beschlossen werden, sind sie nicht nur für öffentliche Stellen, sondern auch für private Grundstückseigentümer im entsprechenden Gebiet rechtswirksam. Der Bebauungsplan schreibt nicht allein die Art der baulichen Nutzung vor – ob es sich beispielsweise um ein reines Wohngebiet, Misch- oder Kerngebiet handelt – sondern auch die Bauweise der Häuser. So werden unter anderem Ausrichtung und Neigung des Daches oder maximale Maße des Neubaus vorgeschrieben. Ein zusätzliches Dokument zum Baugesetzbuch stellt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar, in welcher die im Baugesetzbuch genannten Festsetzungen einzeln dargelegt werden. Auch die Unterteilung von Boden in Bauflächen, die vom Flächennutzungsplan verwaltet werden, und Baugebiete, auf welche der Bebauungsplan angewandt werden muss, stammt aus der Baunutzungsverordnung. Um das individuelle Traum-Bauprojekt in die Tat umsetzen zu können, sollten vor Erwerb eines Grundstücks unbedingt die entsprechenden Festsetzungen beachtet werden.

Wenn die eigenen Vorstellungen klar definiert sind und mit dem Baugesetzbuch vereinbar sind, kann die Suche nach einem geeigneten Baugrundstück beginnen. Hier sollten Interessenten auf folgende Punkte achten: Die Beschaffenheit des Untergrunds hat wesentlichen Einfluss auf ein Bauprojekt, so ist beispielsweise die Bebauung einer Hangfläche mit höheren Kosten verbunden als die eines flachen Grundstücks. Auch ein hoher Grundwasserstand kann die Baukosten erhöhen, da eine bessere Abdichtung des Kellers erforderlich wird. Die Nutzungshistorie des Grundstücks sollte eingesehen werden, um eine Belastung des Bodens durch umweltschädliche Stoffe ausschließen zu können. Häufig müssen solche Altlasten äußerst kostspielig vom neuen Eigentümer beseitigt werden. Der Erwerb eines bereits vollständig erschlossenen Grundstücks spart Kosten und Zeit. Ist ein Anschluss an die Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung vorhanden sowie Kabel- und Telefonanschlüsse gelegt, sind keine weiteren Kosten für die Erschließung zu erwarten. Allerdings sollte im Finanzplan des Grundstückerwerbs nicht vernachlässigt werden, dass nach dem Kauf noch unter anderem ein Notar, die Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintrag bezahlt werden müssen.

Durch die rege Neubautätigkeit sowohl in deutschen Großstädten als auch in den ländlichen Gegenden der Bundesrepublik findet heute jeder, der auf der Suche nach einem Bauvorhaben in der Region ist, eine Vielzahl an Bauprojekten, Bauträgern und Baugebieten in seiner Nähe. Gerade aufgrund der großen Auswahl ist es ratsam, sich vor einer so wichtigen Entscheidung wie dem Immobilienkauf mit dem entsprechenden Baugebiet auseinanderzusetzen und die Angebote verschiedener Bauträger zu vergleichen. Besonders, wer konkrete Anforderungen an das Baugebiet - zum Beispiel keine Bauträgerbindung, Wassernähe oder eine spezielle Bebauungsform - hat, sollte gründlich vergleichen und sich umfassend informieren. In vielen Fällen können sich Interessenten aber auch anhand eines Musterhauses einen ersten Eindruck des künftigen Eigenheims machen. Dabei können bei einem Rundgang durch die Räumlichkeiten Fragen erörtert werden, die im Bebauungsplan kaum Beachtung finden. Grundsätzlich gilt: Je mehr Informationen vor dem Kauf eines Grundstücks beziehungsweise vor Baubeginn in die Planung einfließen, desto besser.