Aktueller Rechtstipp: Modernisierungsmaßnahme

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In der von mir vermieteten Wohnung wird das warme Wasser durch eine alte Gas-Therme, die im Badezimmer montiert ist, erzeugt. Meine Mieterin hat mich gefragt, ob ich diese Gas-Therme nicht durch einen (deutlich kleineren) modernen Elektro-Durchlauferhitzer ersetzen könnte - was aber nach ersten Recherchen nur nach einer Teilmodernisierung der elektrischen Anlage dieser Wohnung möglich wäre. Ist die o.g. Maßnahme eine auf die Miete umlegbare Modernisierungsmaßnahme? Falls ja, in welcher Höhe darf ich die Kosten umlegen? Ich möchte der Bitte meiner Mieterin nachkommen, aber nur, wenn ich die Maßnahmen-Kosten umlegen kann.

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Eine Modernisierungsmaßnahme liegt unter anderem vor, wenn sie zu einer Energieeinsparung, Reduzierung des Wasserverbrauchs oder Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung führt.

Eine Modernisierungsmaßnahme, für die Sie die Kosten umlegen können, kann also gegeben sein, allein schon weil sich der Gebrauchswert der Wohnung durch das neue kleinere Gerät erhöht. Ob dies aber der Fall ist, hängt auch noch davon ab, wie das Bad ansonsten geschnitten ist, ob nur eine optische Verschönerung vorliegt oder auch wirklich Platz sinnvoll gewonnen wird.

Eine Modernisierung, für die Sie die Kosten umlegen können, kann aber auch vorliegen, wenn Wasser oder Endenergie eingespart wird. Auch dies ist bei der Erneuerung der Warmwasserbereitung denkbar. Häufig sind aber die Energiebedarfe von elektrischen Durchlauferhitzern höher als die von Gasthermen. Sie müssten also tatsächlich die Werte des alten Geräts mit den Werten eines modernen Geräts vergleichen. Nur wenn tatsächlich Endenergie (Nutzenergie einschließlich der Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung von Wärme) eingespart wird, sind die Kosten der Maßnahme auf einen Mieter umlegbar.

Bei der Umlage der Kosten ist seit Jahresanfang zu beachten, dass Sie 8% der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme auf die Jahresmiete umlegen können. Außerdem wurde eine Kappungsgrenze eingeführt; innerhalb von sechs Jahren dürfen sich die Modernisierungsumlagen auf nicht mehr als 2,00 € bzw. 3,00 € summieren, je nach Höhe der Ausgangsmiete. Außerdem dürfen nur tatsächliche Modernisierungskosten umgelegt werden. Wenn eine Instandsetzung erforderlich wäre, müssten diese Kosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Im Hinblick darauf, dass die Mieterin den Umbau wünscht und eine Modernisierung schon wegen des Platzgewinns möglich erscheint, empfehlen wir eine Modernisierungsvereinbarung mit der Mieterin abzuschließen und darin die Kostenumlage zu regeln.


Wir hoffen, unsere Antwort hat Ihnen geholfen und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg beim Vermieten.


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