Das Berliner Landgericht hat mit seinem Urteil Rechte der Mietenden gestärkt. Damit könnte es immer schwieriger werden, die eigene Wohnung für sich selbst zu kündigen. Anwält:innen sind alarmiert.
Ein Urteil des Landesgerichts Berlin, das bei einer Eigentumskündigung zugunsten des Mieters entschied, sorgt für Unruhe unter Anwält:innen; aber ganz besonders verunsichert es Eigentümer:innen und potenzielle Käufer:innen. Was war geschehen?
Die Eigentümerin einer Wohnung in Berlin-Mitte kündigte ihrem Mieter wegen Eigenbedarf. Sie pendelt aus beruflichen Gründen zunehmend häufiger nach Berlin und möchte daher ihre Mietwohnung dauerhaft für sich selbst nutzen. Der Mieter widersprach der Kündigung und berief sich auf die Härtefallregelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 574). Bei dem engen Mietwohnungsmarkt in Berlin sei es ihm nicht möglich. „angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen“ zu finden.
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Daraufhin klagte die Eigentümerin, doch das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab. Sie habe die formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung nicht eingehalten, urteilte das Gericht. Härtegründe blieben dabei unbeachtet.
Die Wohnungseigentümerin ging in Berufung. Auch das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab. Allerdings spielten Formalien keine Rolle, sondern die vom Mieter angeführte Härte. Er habe glaubhaft nachweisen können, dass er trotz intensiver Bemühungen keine andere Wohnung habe finden können.
Aus diesem Grund verfügten die Richter:innen, dass das Mietverhältnis zwei Jahre lang weiterläuft. Die bisherige Nettokaltmiete wurde von Amts wegen auf ein marktübliches Niveau angehoben.
Was macht das Berliner Urteil so besonders? Das Gericht hatte nicht den geringsten Zweifel daran, dass die Eigenbedarfskündigung rechtens war und entschied dennoch für den Mieter. Die zweite Besonderheit: Das Gericht beleuchtete zur Klärung des Härtefalls nicht nur die persönliche Situation des Mieters und dessen Bemühungen in der Wohnungssuche. Vielmehr bewertete es auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens auch die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt.
Der Mieter hatte sich innerhalb der zweieinhalb Jahre zwischen Kündigung und Hauptverhandlung auf insgesamt 244 Wohnungen beworben – vergeblich. Er hatte sich bei privaten wie kommunalen Vermieter:innen in einem Suchradius von Adlershof über Marzahn bis Wittenau beworben. Und sogar das Gericht hatte sich direkt ans Bezirksamt Mitte gewandt – ebenfalls vergeblich.
Der Mieter war zuversichtlich, dass sich seine finanzielle Situation nach einer beruflichen Veränderung verbessern werde und er dann mehr Möglichkeiten bei der Wohnungssuche habe. Das hatte das Gericht dazu bewogen, das Mietverhältnis befristet fortzusetzen, andernfalls wäre auch eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit in Betracht gekommen.
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Bisher entschieden Gerichte bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung nur in seltenen Fällen gegen den Vermietenden. Es mussten besondere Härtegründe wie eine schwere Erkrankung des Mietenden oder eine Suizidgefahr vorliegen. Sachverständigengutachten mussten die Situation regelmäßig bestätigen.
Im aktuellen Fall spielt der Wohnungsmarkt, der nicht nur in Berlin angespannt ist, die Hauptrolle. Das könnte sich auf künftige Eigenbedarfsklagen und deren Urteile auswirken.
(LG Berlin II, Urteil vom 25. Januar 2024 - 67 S 264/22)
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