Mietminderung

Ist Baustellenlärm zumutbar?

Mieter und Vermieter streiten darüber, ob der Mieter berechtigt ist, seine Miete wegen unzumutbaren Lärms einer benachbarten Großbaustelle zu mindern.


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In München-Maxvorstadt wurde eine ehemalige Fabrik abgerissen und über hundert neue Wohneinheiten errichtet. In unmittelbarer Nachbarschaft bewohnt seit Anfang 1997 ein Mieter eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 67,18 m², deren Miete seit Oktober 2015 brutto 989,08 Euro beträgt. Er minderte die Mietzahlungen in den Monaten von Oktober 2015 bis Juni 2016 um insgesamt 1.536,98 Euro. Begründung: Unzumutbarer Lärm einer benachbarten Großbaustelle. Mit einem detaillierten Lärmprotokoll mit eingearbeiteter Fotodokumentation und mehrtägiger Schallmessung vom Mai 2016 belegt er sein Handeln.

Vermieter klagt auf Zahlung der einbehaltenen Miete

Der Vermieter fordert die zu wenig gezahlte Miete vor Gericht ein. Dabei bestreitet er, dass die Baustelle unzumutbare Lärmstörungen verursacht habe. Die gesetzlichen Bauvorschriften seien eingehalten worden. Darüber hinaus habe er die Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück nicht verhindern können. In einer Großstadt müsse immer mit Baumaßnahmen gerechnet werden. Der Mieter habe schließlich bewusst eine Wohnung neben einer schon stillgelegten Fabrik gemietet. Folglich müsse er die unwesentlichen und ortsüblichen Immissionen hinnehmen.


Eher Verkehrslärm als Baulärm

Das Amtsgericht München ließ sich das Bautagebuch einschließlich der dort erfassten Lärmwerte vorlegen. Darüber hinaus holte es ein Sachverständigengutachten zur Unzumutbarkeit der Lärmbelästigung ein. Ergebnis:  Das Gericht gab dem Mieter weitgehend Recht. Die vereinbarte Miete könne gemindert werden, wenn die Wohnung einen Mangel aufweise, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entstehe.

Eine Minderung sei nicht von vornherein ausgeschlossen, nur weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Richtig sei zwar, dass in Großstädten immer irgendwo gebaut werde. Dennoch sei es auch hier möglich, in Wohnungen ungestört von Baulärm leben zu können. Die meisten Wohnungen in Großstädten seien wohl eher dem Verkehrslärm als Baulärm ausgesetzt.


Gericht hält Mietminderung für berechtigt

Nach der Beweisaufnahme war das Gericht davon überzeugt, dass von Oktober 2015 bis einschließlich Juni 2016 von der benachbarten Großbaustelle erhebliche Lärm- und Schmutzeinwirkungen stattgefunden hätten. Damit sei die Nutzung der Wohnung mehr als unerheblich beeinträchtigt gewesen. Die Mietminderung sei somit angemessen und berechtigt gewesen.

Allein im Jahr 2016 seien an 160 Tagen wesentliche Überschreitungen der Immissionsrichtwerte zu verzeichnen gewesen. An mehr als 60 Tagen konnten Geräuschbelästigungen von über 70 Dezibel nachgewiesen werden. Damit war für das Amtsgericht München klar, dass übermäßiger Baulärm auch in der Großstadt zur Mietminderung berechtigt.

Die Richter wiesen die Klage des Vermieters auf Zahlung eines im Wege der Mietminderung einbehaltenen Mietanteils nahezu vollständig zurück.

(Amtsgericht München – Urteil vom 01.02.2018, 472 C 18927/16)


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