Mieterhöhungsbegehren

Gutachter muss Wohnung nicht besichtigen

BGH-Urteil: Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens hängt in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab. Das Gesetz verlange lediglich "ein mit Gründen versehenes Gutachten".


placeholder

Ein Vermieter in Bremen möchte die Miete für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erhöhen. Also schickt er seinem Mieter ein förmlichen Mieterhöhungsverlangen mit der Bitte um Zustimmung. Um sein Mieterhöhungsbegehren zu begründen, legt er ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei.

Mieter lehnt Mieterhöhung ab

In dem Gutachten heißt es unter anderem: „Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind.“

Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Aus diesem Grund klagte der Vermieter die Zustimmung vor Gericht ein. Hierbei stieß er erneut auf Widerstand. Denn sowohl das Amts- als auch das Landgericht vertraten den Standpunkt, dass der Gutachter die betroffene Wohnung selbst oder aber zumindest vergleichbare Wohnungen innerhalb der Wohnanlage besichtigen müsse. Da das nicht der Fall war, stelle das Gutachten keine ausreichende formelle Begründung für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dar.


Bundesgerichtshof stärkt Aussage des Gutachters

Der Bundesgerichtshof stellte nun klar, dass eine persönliche Besichtigung durch den Gutachter nicht erforderlich sei. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB könne auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden.

Die Begründung für eine gewünschte Mieterhöhung diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr solle die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und es zumindest im Ansatz nachvollziehen und prüfen zu können. Daher reiche es, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werde.

Dazu müsse der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Auf welche Weise der Gutachter seine Erkenntnisse gewinne, spiele auf formeller Ebene keine Rolle.

(BGH, Urteil vom 11.7.2018, AZ: VIII ZR 190/17)


Diese Artikel könnten Sie interessieren: