Aktueller Rechtstipp: Erstattung Mietausfälle

Der Rechtstipp wird Ihnen präsentiert von Groß Rechtsanwälte. Groß Rechtsanwälte sind bundesweit tätig und begleiten Vermieter während des gesamten Zyklus des Mietverhältnisses. Wir vertreten Sie gerne!

Sie fragen – Groß Rechtsanwälte antworten


Wie kann ich die Arbeitsagentur für Mietausfälle und Reparaturkosten in die Pflicht nehmen?

Im Jahr 2010 habe ich meine Immobilie an eine 6-köpfige Familie vermietet. Nachdem relativ bald keine Miete bezahlt wurde, habe ich ein Räumungsurteil erstritten. Dieses konnte ich nicht realisieren, da die Arbeitsagentur die fälligen Mieten übernahm und über längere Zeit zahlte. Die mir dadurch entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten erhielt ich bis heute nicht ersetzt. Ende 2012 zerstritt sich das Ehepaar und kündigte das Mietverhältnis. Zwar zog der Mann aus, nicht aber die Frau mit den Kindern. Für zwei Monate erhielt ich keine Mieten mehr, weil die Arbeitsagentur die Miete auf Wunsch der Frau direkt an sie überwies. Mittlerweile ist das Ehepaar geschieden und die Arbeitsagentur bezahlt wieder an mich, hat den zweimonatigen Mietausfall aber ebenfalls nicht ersetzt. Durch die Auseinandersetzung zwischen Mann und Frau wurde die Wohnung stark beschädigt, z.B. ist die 1.000 Euro teure Haustür komplett zersplittert und wird nicht repariert. Die vertraglich geschuldete Heizungswartung wird nicht durchgeführt. Mindestens 20 Mal wurde die Polizei zu Einsätzen gerufen, was auch die Nachbarschaft belastet. Die zu Beginn entrichtete Mietkaution (zwei Monatsmieten) wäre auf jeden Fall bereits mehrfach verbraucht. Wie sollte ich vorgehen? Wie kann ich die Arbeitsagentur in die Pflicht nehmen (für Mietausfälle, Reparaturen, Kaution)? Wie erreiche ich eine Räumung, wenn die Arbeitsagentur weiterzahlt? Gilt mein alter Räumungstitel noch?

Groß Rechtsanwälte antwortet


Dieser Sachverhalt weist einige rechtlich und tatsächlich schwierige Fragen auf. Wir können daher nur empfehlen, hier einen Anwalt aufzusuchen und sich persönlich beraten zu lassen. Folgendes können wir hier auf den Weg mitgeben:

Für die entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten für das alte Räumungsverfahren können Sie beim zuständigen Gericht des damaligen Räumungsverfahrens einen Kostenfestsetzungsantrag stellen. Das Gericht wird nach Anhörung der Gegenseite einen Kostenfestsetzungsbeschluss erlassen, den Sie gegen beide (ehemaligen) Mieter vollstrecken lassen können. Wenn beide immer noch Leistungen nach dem SGB II erhalten, wird eine Vollstreckung bedauerlicherweise ins Leere laufen. Allerdings können Sie aus dem Titel 30 Jahre lang vollstrecken.

Aus dem Räumungsurteil von vor 8 Jahren können Sie höchstwahrscheinlich nicht mehr vollstrecken, weil nach Ihrer Sachverhaltsschilderung wir auch davon ausgehen, dass ein neues Mietverhältnis entstanden ist. Das sollten Sie jedoch in jedem Fall anwaltlich prüfen lassen, da es auch hier wie so oft auf den Wortlaut und Formulierung des Urteilsspruchs ankommt.

Die offenen zwei Mieten aus dem Jahr 2012 dürften seit 31.12.2015 verjährt sein. Diese Forderungen können Sie nicht mehr erfolgreich einklagen, sondern nur noch ausbuchen. Auch eine Kündigung wegen dieser offenen Mieten kommt nicht mehr in Betracht.

Grundsätzlich können Sie Schadenersatzansprüche gegen den Schädiger geltend machen. Nach Ihrer Schilderung gehen wir allerdings davon aus, dass die Tür bereits längere Zeit beschädigt ist, denn der Ehemann ist bereits vor sechs Jahren aus der Wohnung ausgezogen. Damit ist auch dieser Anspruch verjährt. Die Schadenersatzansprüche unterliegen der Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, sobald Sie Kenntnis von allen anspruchsbegründenden Umständen haben, spätestens jedoch nach 10 Jahren.

Nach Ihrer Schilderung ist es wahrscheinlich, dass ein Mietverhältnis nur noch mit der Ehefrau existiert.

Dieses kann nur dann gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, also ein Kündigungsgrund vorliegt. Vertragswidriges Verhalten der Mieterin kann einen derartigen wichtigen Grund darstellen.

Hier kommt als erstes die unterlassene Heizungswartung in Betracht. In diesem Fall muss ich darauf hinweisen, dass dies nur dann eine Vertragsverletzung sein kann, wenn wirksam vereinbart ist, dass die Heizungswartung von der Mieterin geleistet wird. Die Gerichte sehen derartige Wartungsklauseln aber meist als unwirksam an. Auch hier kommt es auf den genauen Wortlaut der Vereinbarung an und darauf, ob die Regelungen des ursprünglichen Mietvertrags noch in dem neuen Mietverhältnis mit der Ehefrau überhaupt noch gelten. Es spricht daher sehr viel dagegen, auf die unterlassene Heizungswartung eine Abmahnung oder Kündigung zu stützen.

Hinsichtlich der vielzähligen Polizeieinsätze könnte vertragsverletzendes Verhalten der Mieterin vorliegen, das Sie abmahnen sollten. In der Abmahnung sind die Polizeieinsätze genau mit Datum und Uhrzeit zu bezeichnen. Außerdem sollte aufgeführt werden, warum sich andere Bewohner des Hauses dadurch gestört fühlen (Lärm, Blaulicht oder ähnliches) oder welche Beschädigungen dadurch entstehen. Denn nur dann liegt auch ein Kündigungsgrund vor (Störung des Hausfriedens bzw. Sachbeschädigung). Bei Wiederholung können Sie fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen. Hier ist noch zu beachten, dass sowohl Abmahnungen als auch Kündigungen immer zeitnah zu den Vertragsverletzungen auszusprechen sind. Ansonsten gehen die Gerichte immer davon aus, dass der Kündigungsgrund wohl doch nicht wichtig war. An dieser Stelle muss ich jedoch darauf hinweisen, dass Kündigungen wegen Vertragsverletzungen nur dann wirksam sind, wenn tatsächlich dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Entscheidungen der Gerichte sind hier immer Einzelfallentscheidungen.

Für die Realisierung ihrer Forderungen aus dem Mietverhältnis besteht leider keine Möglichkeit, sich an die Arbeitsagentur zu wenden, weil kein vertragliches Verhältnis zur Behörde besteht. Die Behörde darf Ihnen gegenüber auch keine Auskünfte erteilen, weil sie in dem Verhältnis zwischen Arbeitsagentur und Leistungsberechtigtem lediglich ein außenstehender Dritter sind. Die Arbeitsagentur haftet auch nicht für etwaige Beschädigungen der Mietsache.

Abschließend weisen wir noch auf Folgendes hin. Die Rechtsberatung bei einem Kollegen sollte auch die Punkte beinhalten, dass und wie die Hauseingangstür zu reparieren ist und dass und wie die Heizungswartung vorzunehmen ist.


Wir hoffen, unsere Antwort hat Ihnen geholfen und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg beim Vermieten.


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