Aktueller Rechtstipp: Schönheitsreparaturen

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Unwirksame Schönheitsreparaturen-Klausel: Wozu ist der Mieter trotzdem verpflichtet?

Ich habe im Mietvertrag eine unwirksame Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter getroffen. Nun ist der Mieter aus der Wohnung ausgezogen und hat sie verschmutzt, mit Dübellöchern, Wandtattoos und Wandfarben, die nicht dem üblichen Geschmacksempfinden entsprechen, übergeben. Die Wohnungstür ist stümperhaft lackiert worden. Ist der Mieter trotz der unwirksamen Klausel zur Beseitigung dieser Mängel verpflichtet? Kann ich die Kaution einbehalten, sofern er sich weigert, die Wohnung sauber und weiß gestrichen zu übergeben?

Groß Rechtsanwälte antwortet


Der Mieter schuldet die Rückgabe der Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand. Dazu gehört, dass die Wohnung keine Beschädigungen aufweist und besenrein ist.

Wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, braucht er aber keine Schönheitsreparaturen auszuführen. Einfach ausgedrückt sind Schönheitsreparaturen alles, was der Maler macht.

Sie bemängeln, dass die Wohnung verschmutzt ist. Der Mieter schuldet aber nur die besenreine Übergabe, also tatsächlich das Ausfegen, die Reinigung grober Verschmutzungen. Eine Feinreinigung oder das Putzen der Fenster schuldet der Mieter nicht. Wenn also noch grobe Verschmutzungen vorliegen, hat der Mieter die Verpflichtung zur vertragsgemäßen Übergabe verletzt. Sie müssten den Mieter zunächst unter Fristsetzung auffordern, noch die Reinigung (Ausfegen) vorzunehmen und wenn er dies nicht tut, können Sie die Reinigung durchführen lassen. Als Frist sollte hier etwa eine Woche angemessen sein. Das tatsächliche Problem besteht hier, dass Sie nur die Kosten für die Beseitigung der groben Verschmutzungen vom Mieter verlangen können. Wenn eine Feinreinigung durchgeführt wird, können Sie diese Kosten nicht verlangen.

Sie bemängeln weiter, dass der Mieter die Wohnung mit Dübellöchern, Wandtattoos und Wandfarben, die nicht dem üblichen Geschmacksempfinden entsprechen, übergeben hat. Die Beseitigung dieser „Schäden“ sind Arbeiten, die ein Maler vornimmt und unterfallen damit der Schönheitsreparaturklausel. Hier kommt es aber noch darauf an, wie lange das Mietverhältnis dauerte und ob die Wohnung renoviert übergeben wurde. Wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, hat der Vermieter keine Ansprüche. Ansonsten gilt Folgendes: Die Gerichte gehen davon aus, dass Schönheitsreparaturen in Wohnräumen nach ca. 5 Jahren, in Nebenräumen nach ca. 7 Jahren und in Küchen und Bädern nach ca. 3 Jahren fällig werden. Nach dieser Zeit hätte der Vermieter – bei einer unwirksamen Klausel – selbst Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Wenn der Mieter aber bereits nach beispielsweise 2 Jahren auszieht, wären diese Arbeiten noch nicht fällig gewesen. Der Vermieter muss dann nicht damit rechnen, dass er schon Renovierungsarbeiten vornehmen muss. In dem Fall haften die Mieter auf den Schaden der dadurch entsteht, dass der Vermieter bereits früher Schönheitsreparaturen ausführen muss. Das bedeutet, wenn das Mietverhältnis nur 2 Jahre dauerte und Sie die Wohnung renoviert übergeben hatten, können Sie ca. 2/5 der Renovierungskosten bei dem Mieter als Schadensersatz geltend machen. Aber auch hier empfehlen wir, den Mieter zunächst unter Fristsetzung aufzufordern, die Arbeiten selbst auszuführen. Eine Frist von 2 Wochen wird hier meist als angemessen angesehen. Nach Fristablauf können Sie dann die Arbeiten ausführen lassen und die Kosten anteilig ersetzt verlangen.

Der dritte Schaden ist die stümperhaft lackierte Wohnungseingangstür. Da auch Lackierarbeiten ein Maler macht, könnte dies genauso gesehen werden, wie der Zustand der Wände. Es spricht aber auch einiges dafür, dass hier ein Schadensersatzanspruch besteht, weil der Mieter mit seinen Arbeiten den Zustand der Wohnung verschlimmbessert hat. Ob hier Schadenersatzansprüche bestehen, hängt ebenfalls davon ab, wie lange das Mietverhältnis dauerte. Lackierarbeiten an Türen sind in größeren Intervallen auszuführen. Daher ist es hier durchaus möglich, einen Schadensersatzanspruch anteilig für das Abschleifen und Neulackieren der Tür zu verlangen. Der Anteil errechnet sich aus dem Verhältnis von Nutzungsdauer durch den Mieter zu Nutzungszeitraum der Lackierung insgesamt.

Die Kaution können Sie nicht einfach einbehalten. Die Kaution dient der Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Solange Ansprüche strittig sind, können Sie die Kaution zwar zurückhalten. Dies geht jedoch nicht dauerhaft. Wenn Sie gegen den Mieter Ansprüche wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung geltend machen wollen, haben Sie dafür 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache Zeit. Nach 6 Monaten muss hier eine Klage eingereicht oder ein gerichtlicher Mahnbescheid beantragt sein. Erst wenn die Ansprüche in einem Urteil ausgeurteilt worden sind, können diese mit der Kaution verrechnet werden.


Wir hoffen, unsere Antwort hat Ihnen geholfen und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg beim Vermieten.


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