Eigenbedarfskündigung

GbR darf Mietern drei Jahre nicht kündigen

Eine GbR wollte einer Familie den Wohnraum kündigen, kurz nachdem die Gesellschafter als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten waren. Begründung: Eigenbedarf eines Gesellschafters. Die Mieter wehrten sich. So landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH).


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Egenbedarfskündigung durch GbR?

  1. Der Fall
  2. Härtegründe?
  3. Das Urteil
  4. Einwände abgewiesen

Seit 1981 wohnt ein älteres Ehepaar mit seiner Tochter in einer Vierzimmer-Altbauwohnung in Frankfurt am Main zur Miete. Für ihre 160 qm große Wohnung zahlt die Familie monatlich 856,25 € Nettomiete. 2015 wurde das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft. Vier Monate später kündigte der neue Vermieter dem Ehepaar die Wohnung. Begründung:  Eigenbedarf; einer ihrer Gesellschafter habe sich von seiner Ehefrau getrennt und brauche nun repräsentativen Wohnraum in Büronähe.

Mieter macht Härtegründe geltend

Der über 70-jährige Mieter legte Widerspruch ein und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dazu machte er Härtegründe für sich und seine Familie geltend. Darüber hinaus bezweifelte er den, von der GbR geltend gemachten, Eigenbedarf. Zumal in dem Kündigungsschreiben von leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung die Rede war, an denen der Gesellschafter beteiligt sei, die aber alle nicht repräsentativ genug für ihn wären.

Der Vermieter klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Allerdings blieb der Erfolg in allen Instanzen schon deshalb aus, weil der Kläger die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte. Der Paragraph regelt, dass in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb von vermietetem Wohnraum nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf.


BGH: Sperrfrist darf nicht ausgehebelt werden

Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 21. März 2018, dass die Sperrfrist auch beim Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer gilt. – Mit der Einführung des § 577a Abs. 1a BGB im Mai 2013 sollte die Umgehung des in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten "Münchener Modell" unterbunden werden.

Bei diesem „Modell“ verzichtet eine GbR oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen und den anschließenden Verkauf an Interessenten. Stattdessen kündigt sie den betreffenden Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter unter Umgehung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB.

Mit der Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB will der Gesetzgeber nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem "Münchener Modell" entgegenwirken. Es soll ausdrücklich auch etwaigen neuen Umgehungsversuchen vorgebeugt werden.


Einwände der GbR abgewiesen

Einen von der GbR geltend gemachten Verfassungsverstoß sahen die Karlsruher Richter nicht. Denn neben der Rechtsposition des Vermieters sei auch das Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie gesetzlich geschützt. Insofern sei die Kündigungsbeschränkung verhältnismäßig. Der Gesetzgeber habe die Sperrfrist auf das erforderliche Maß beschränkt und der GbR nicht vollständig verwehrt, sich auf den Eigenbedarf zu berufen.

(BGH, Urteil vom 21.3.2018, AZ: VIII ZR 104/17)


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