BGH-Urteil

Doppelt gekündigt hält besser?

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 19. September 2018 klar.


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Dem Urteil des BGH vorausgegangen waren zwei Verfahren gegen Wohnungsmieter in Berlin, die in zwei aufeinander folgenden Monaten ihre Miete nicht gezahlt hatten. Die jeweiligen Vermieter hatten die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen glichen die Beklagten nach Zugang der Kündigung die Zahlungsrückstände aus.

Entscheidungen des Landgerichts Berlin


Die Gerichte wiesen die von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen ab.

Begründung: Die Vermieter seien aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände (Schonfristzahlung) nachträglich erloschen.

Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen "ins Leere", weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung beendet war. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung habe zwar dazu geführt, dass die Räumungsansprüche erloschen seien, aber nichts an dem Fakt geändert, dass zum Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung, das Mietverhältnis nicht mehr bestand.


Entscheidung des Bundesgerichtshofs


Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann.

Begründung: Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall, dass die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens unwirksam sein sollte. Vielmehr bringt er damit zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die fristlose Kündigung aufgrund der Schonfristzahlung (oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) nachträglich unwirksam wird.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen habe eine Schonfristzahlung nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung "ins Leere" ginge. Die Vorinstanzen haben die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge  außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Der BGH hat die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben und jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Es soll geprüft werden, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen.

(BGH, Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)


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