Vorgetäuschter Vermieterbedarf: Kündigung kann teuer werden

BGH duldet keine Tricks bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Erst wegen Eigenbedarf kündigen und dann die Wohnung doch anders nutzen? Das geht nicht ohne eine sehr gute Begründung. So urteilte der Bundesgerichtshof, als ein Vermieter die wegen Eigenbedarf geräumte Wohnung anders weitervermietete.


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Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter mit der Begründung gekündigt, er benötige die Wohnung für den neuen Hausmeister. Doch nicht dieser zog in die geräumten vier Wände ein, sondern eine ganz andere Familie. Der gekündigte Mieter kam dahinter und klagte durch mehrere Instanzen auf Schadensersatz. Die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) gaben ihm nun in einem am 29. März veröffentlichen Urteil  Rückendeckung.

Der Fall: Hausmeister mit Knieproblemen verweigert Einzug


Zwei Jahre lang bewohnte der Kläger eine 4-Zimmer-Wohnung im dritten Stock eines Koblenzer Mehrfamilienhauses, bis ihm 2010 die Kündigung ins Haus flatterte. Die Begründung hatte aus rechtlicher Sicht Hand und Fuß: Der Vermieter plante, in die Wohnung den neuen Hausmeister einzuquartieren. Der bisherige Mieter zweifelte das jedoch an. Er zog erst 2011 aus, als der Vermieter mit der Räumungsklage wedelte und es vor Gericht zu einem Vergleich kam. Nachdem die Wohnung frei geworden war, bezog jedoch nicht der angekündigte Hausmeister die Wohnung, sondern eine Familie.

Das ließ sich der ehemalige Mieter nicht gefallen. Er fühlte sich vom Vermieter getäuscht und forderte unter anderem Schadensersatz für die Umzugskosten und die jetzige höhere Miete. Insgesamt beläuft sich seine Forderung auf saftige 25.833,43 Euro. Der Vermieter rechtfertigte sich damit, dass er bis zum Auszug des Mieters durchaus geplant habe, die Räume an den Hausmeister weiterzuvermieten. Dieser konnte die im dritten Stock gelegene Wohnung allerdings wegen Knieproblemen nicht beziehen und so habe er sich einen anderen Nachmieter gesucht. Die Vorinstanz glaubte der Begründung – der BGH hegte hingegen Zweifel. Schließlich hatte der Vermieter noch nicht einmal kurz nach der Einigung mit seinem bisherigen Mieter einen Mietvertrag mit dem Hausmeister aufgesetzt oder sich mit ihm auf einen Einzugstermin verständigt.

Der Fall wandert nun zur erneuten Prüfung an das Landgericht Koblenz zurück. Die Begründung des Bundesgerichtshofes: Sowohl die Glaubhaftigkeit der Aussage des Hausmeisters, der als Zeuge vor Gericht vorsprach, als auch die Erklärungen des Vermieters seien von den vorhergegangenen Instanzen nicht hinreichend geprüft worden. Der Verdacht des ehemaligen Mieters, er habe aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs die Wohnung räumen müssen, sei nachvollziehbar. Zudem fordert der BGH, dass ein Wohnungseigentümer, der die geräumte Wohnung gar nicht wie in der Kündigung angegeben selbst nutzt, den nachträglich weggefallenen Eigenbedarf besonders gut begründen muss. Das war nach Auffassung der Karlsruher Richter hier nicht der Fall.



Rechtliche Konsequenzen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf


Der Mieterschutz verhindert, dass ein Eigentümer seinen Mieter nach Lust und Laune vor die Tür setzen kann. Um ihm zu kündigen, müssen gute Gründe vorliegen. Einer davon ist das Anmelden von Eigenbedarf. Möchten Angehörige des Vermieters oder dessen Angestellte die Wohnung beziehen, reicht das als Kündigungsgrund aus. Wer allerdings den Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, nur vortäuscht, handelt sich Schwierigkeiten ein. Bei nachträglicher Änderung oder falschen Angaben bei der Kündigungsbegründung kann der geschädigte Mieter Schadensersatz fordern. In die finanzielle Entschädigung fließen in der Regel Maklergebühren, Mehrkosten durch Mietdifferenzen, Kosten für den mit der Prüfung der Mietsache betrauten Rechtsanwalt und Umzugskosten ein. Durchschaut der Mieter das Vorhaben seines Vermieters bereits vor dem Umzug, hat er das Recht, in seiner alten Wohnung zu bleiben. Schließlich liegt kein wirksamer Kündigungsgrund vor, der ihn zum Auszug zwingt.


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