Eigenbedarfskündigung bei demenzkranken Mietern?

Jung gegen Alt: Räumungsstreit zwischen Familienvater und Rentner geht in die vierte Runde

Vermieter können nicht immer auf ihr Recht auf Eigenbedarf pochen. Ein Familienvater muss weiterhin in beengten Verhältnissen leben, weil sein demenzkranker Mieter gegen die Räumungsklage vorging. Rückendeckung bekam der Mieter nun vom Bundesgerichtshof.


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Auch eine eigentlich berechtigte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann in einen schier endlosen Rechtsstreit durch sämtliche Instanzen ausarten. Das erfährt gerade ein Familienvater, der ein älteres Ehepaar zur Herausgabe seiner Mietwohnung zwingen möchte. Der Vermieter benötigt die Wohnräume der Senioren, um seine Wohnung mit deren Wohnung zusammenzulegen und so mehr Platz für sich und seine Familie zu schaffen. Doch die Mieter weigern sich, auszuziehen und berufen sich auf die Härtefallregelung: Der Gesundheitszustand des Mieters ist fragil, er leidet zudem unter Demenz. Ein Umzug würde eine unzumutbare Belastung für ihn bedeuten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das ähnlich. In einem Urteil vom 15. März 2017  legten die Richter den angeordneten Räumungstitel der Vorinstanzen auf Eis. Der Fall wandert nun zur erneuten Verhandlung vor das Berufungsgericht.

Räumungsklage ausgehebelt: Gesundheitszustand des Mieters muss sorgfältig geprüft werden


Der Streit im Detail: Mieter und Vermieter wohnen in einem Mehrfamilienhaus unter einem Dach – das Ehepaar in einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss, der zweifache Vater mit seiner Familie in dem darüber liegenden Obergeschoss. Da hier der Platz für die Familie zu eng wurde, kündigte der im Verlauf des Rechtstreits verstorbene Vater den Senioren ihre Wohnung, um den Wohnraum seines Sohnes um die Zweitwohnung zu erweitern. Doch daraus wird wohl vorerst nichts: Die Senioren wehrten sich gegen die Räumungsklage. Sie zogen durch zwei Instanzen bis vor den Bundesgerichtshof, um in ihrer Wohnung bleiben zu können.

Der 1930 geborene Mieter, der mit seiner Ehefrau bereits seit 1997 in der Wohnung lebt, leidet neben einigen gesundheitlichen Einschränkungen auch unter einer beginnenden Demenz. Vor Gericht argumentierte er, dass ein Umgebungswechsel die Krankheit verschlimmern könne. Ein Umzug bedeute für ihn also eine unzumutbare Belastung – das mache ihn zum Härtefall. Zudem könne die Familie auch die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen, um ihre Wohnung zu vergrößern.

In der zweiten Instanz gab das Gericht dem Familienvater Recht, der das Miethaus von seinem Vater geerbt hatte. Doch der Bundesgerichtshof kippte das vorhergegangene Urteil nun. Die Begründung: Die Vorinstanz hatte den Gesundheitszustand des Mieters nicht hinreichend von einem Sachverständigen untersuchen lassen, um sich ein klares Bild über die existenziellen Konsequenzen eines Umzugs machen zu können. Der BGH hob deswegen das Berufungsurteil zugunsten des Klägers auf und wies den Streitfall zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück.



Mögliche Härtefälle im Überblick


Eine Wohnungskündigung ist immer ärgerlich. Schließlich ist ein Umzug nicht nur mit viel Aufwand, sondern auch mit hohen Kosten verbunden. Begründet der Vermieter die Kündigung rechtmäßig und hält die formellen Vorschriften ein, müssen sich Mieter allerdings den Interessen des Vermieters beugen. Es sei denn, der Umzug bringt schwerwiegende Folgen für sie mit sich. Dann gilt der Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 574 Abs. 1) als besonders schützenswert, er wird als sogenannter Härtefalleingestuft. In diesen Ausnahmefällen kann der Mieter die vorläufige Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen und der Vermieter muss seine eigenen Interessen zurückstecken.

Als Härtefall gelten verschiedene Lebensumstände. Dazu zählen:

1.       Schwere Krankheit
Leidet ein Bewohner der Mietwohnung an einer schweren psychischen oder körperlichen Erkrankung, erkennen viele Gerichte das als Härtegrund an. Allerdings nur dann, wenn der Umzug die Krankheit negativ beeinflussen würde und eine Gesundheitsbelastung oder -gefährdung darstellt.

2.       Abschlussprüfung bei der Ausbildung
Flattert dem Mieter die Kündigung ins Haus, obwohl er vor einer wichtigen Prüfung steht, stufen Gerichte auch das als Härtefall ein. Als Grund gelten in diesem Fall unter anderen das Ablegen des Examens oder das Schreiben einer Diplomarbeit.

3.       Schwangerschaft
Schwangere schützt das Gesetz ebenfalls vor einer kurzfristigen Wohnungskündigung. Der Schutz bezieht sich allerdings nur auf den Zeitraum, in dem für die werdende Mutter die Strapazen eines Umzugs nicht zumutbar sind. Der Gesetzgeber steckt diesen Rahmen von kurz vor der Geburt bis etwa zehn Woche nach der Entbindung.

4.       Hohes Alter
Senioren gelten nicht per se als Härtefall. Sie können die Ausnahmeregelung nur dann nutzen, wenn sie unter körperlichen Einschränkungen leiden oder tief in ihrem vertrauten Umfeld verwurzelt sind. Dieser Fall kann eintreten, wenn der Mieter die Wohnung bereits seit sehr langer Zeit bewohnt.


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