Kein Nachzahlungsanspruch bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Mieter einer Eigentumswohnung müssen bei verspäteter Betriebskostenforderung nicht zahlen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter einer Eigentumswohnung kein Recht haben, nach Ablauf der Jahresfrist Betriebskostennachforderungen an ihre Mieter zu stellen. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter der Eigentumswohnung für die Verspätung verantwortlich ist.


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In seinem Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15) gab der Bundesgerichtshof einer beklagten Mieterin Recht, die sich weigerte, die verspätete Betriebskostenabrechnung ihres Vermieters zu begleichen. Dieser hatte ihr die Geldforderung für die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 vorgelegt und damit die geltende Jahresfrist (§556 Abs. 3 Satz 2 BGB) deutlich überschritten. Die Frist schreibt Vermietern vor, dass sie ihren Mietern die Nebenkostenabrechnung innerhalb des folgenden Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen müssen.

Verspäteter Beschluss der Eigentümerversammlung


Der Vermieter sah das anders. Er begründete die verspätet zugestellte Betriebskostenabrechnung damit, dass er erst den Beschluss der Eigentümerversammlung abwarten musste, um die entstandenen Kosten zu ermitteln. Der Beschluss kam für die Jahre 2010 und 2011 jedoch erst im letzten Quartal 2013 zustande, da der Verwalter der Eigentumswohnungsanlage gewechselt hatte. Der abgelöste Verwalter habe vor seinem Ausscheiden keine Abrechnung ausgestellt, woraufhin es laut dem Vermieter zu der Verzögerung kam. Diese Entschuldigung akzeptierte das Gericht nicht. Es entschied, dass der Vermieter durch die Verspätung seinen Anspruch auf Nachzahlung der Betriebskosten verliert.



Bei verspäteter Forderung hat Vermieter das Nachsehen


Das Gericht begründet sein Grundsatzurteil zu den Betriebskosten folgendermaßen: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, seinem Mieter die Nebenkosten innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist zuzustellen, auch wenn diesem noch kein Beschluss durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) vorliegt. Denn: Der WEG-Beschluss ist rein rechtlich nicht notwendig, um die Höhe der Betriebskosten festzulegen. Er ist lediglich eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern der Wohnungen.

Nach Meinung des Gerichts ist für Mieter eine verspätet eingereichte Abrechnung nicht zumutbar. Sie hätten ein Recht darauf, zeitnah über die Höhe des nachzuzahlenden Betrags informiert zu werden.



Ohne Eigeninitiative keine Nachzahlung


Ein Zugeständnis machte das Gericht dem Kläger aber: Nur wenn der Vermieter nachweislich nicht für die Verspätung der Betriebskostenforderung verantwortlich sei, darf er über die Jahresfrist hinaus eine Nachforderung stellen. Ein WEG-Verwalter steht rein rechtlich nicht in der Pflicht, den Mietern der Eigentumswohnungen die Nebenkostenabrechnung zuzustellen – diese liegt ausschließlich beim Vermieter. Um seiner Verantwortung gegenüber seinen Mietern gerecht zu werden, hätte er sich bemühen müssen, die Nebenkostenabrechnung trotz des Verwalterwechsels rechtzeitig fertigzustellen.



Umlegbare Nebenkosten im Überblick


In einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gelten andere Regeln als beispielsweise in einem Mietshaus eines einzelnen Eigentümers. Da die Gemeinschaft verschiedene Flächen wie Garten, Zuwege und Haustechnik gemeinsam nutzt, teilen sie sich auch die anfallenden Kosten für Wartung und Instandsetzung. Um im Bedarfsfall auf ausreichend Kapital zurückgreifen zu können, zahlen die einzelnen Eigentümerparteien einen monatlichen Festbetrag, das sogenannte Hausgeld, auf ein gemeinsames Konto ein. Anfallende Kosten, die die Gemeinschaft betreffen, begleicht der WEG-Verwalter aus dem gemeinsamen Geldtopf.

Einige dieser Nebenkosten kann der Vermieter bei der Jahresabrechnung auf seine Mieter umlegen – vorausgesetzt, eine entsprechende Klausel steht im Mietvertrag.  Zu den umlagefähigen Kosten zählen laut der Betriebskostenverordnung (BetrKV) unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Gartenpflege
  • Gebäudereinigung
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizkosten
  • Schornsteinreinigung
  • Warmwasserkosten
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr

An anderen Nebenkosten darf der Vermieter seine Mieter jedoch nicht beteiligen. Dazu zählen Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.


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