Wo eine Überhitzung des Wohnungsmarktes droht

Experten erwarten weiteren Anstieg der Immobilienpreise

Eine Untersuchung von Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise zeigt, dass Kaufen trotz regionaler Unterschiede günstiger ist als Mieten. Ein Zinsanstieg würde dies ändern.

Wohnungen Berlin

Wo lohnt es sich besonders, eine Immobilie zu kaufen anstatt zu mieten?

Seit 2011 sind die Immobilienpreise in Deutschland zum Teil stark gestiegen. Der Accentro-IW Wohnkostenreport hat Deutschlands Regionen danach untersucht, wo eine Überhitzung des Immobilienmarktes droht.

Wenn eine spekulative Blase droht

Weil sich die Nachfrage seit der Finanzkrise im Jahr 2008 vielerorts stärker als das Angebot erhöht hat und die Miet- und Kaufpreise spürbar steigen, wird zunehmend über spekulative Blasen auf dem Wohnungsmarkt diskutiert. Zu optimistische Erwartungen über die zukünftige Preisentwicklung und die Abkopplung der Preise von den fundamentalen Faktoren wie den regionalen Mieten und Einkommen können zu einer Überhitzung des Marktes führen. Umso größer könnten dann Preiskorrekturen ausfallen. In der Studie werden daher für den deutschen Wohnungsmarkt insgesamt sowie für dessen regionale Teilmärkte sogenannte Wohnnutzerkosten mit den Wohnungsmieten verglichen, um herauszufinden, ob es spekulative Blasen gibt. Die Wohnnutzerkosten für Käufer von Wohnimmobilien ergeben sich aus dem jeweiligen Kaufpreis inklusive anfallender Grunderwerbsteuer, Instandsetzung und Abschreibungen. Diese Kosten werden auf eine laufende Rate aus Zins und Tilgung (Annuität) umgerechnet. Diese Annuität für den Wohnungskäufer kann dann mit der Miete eines vergleichbaren Objekts analysiert werden. Zudem wurde für die Immobilien die durchschnittliche jährliche Preissteigerung zwischen 2005 und 2010 herangezogen, weil dieser Zeitraum hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung als moderat angesehen wird.

Kaufen ist sogar oft deutlich günstiger als Mieten

Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist laut der Untersuchung der Erwerb von Wohneigentum aufgrund der Wohnnutzerkosten durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten. In den deutschen Metropolen reicht die Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums von 34 Prozent in München bis zu 47 Prozent in Hamburg. Dazwischen liegen Stuttgart (35 Prozent), Düsseldorf, Köln (jeweils 42 Prozent), Frankfurt am Main (44 Prozent) und Berlin (45 Prozent).

Auf Kreisebene gibt es erhebliche Unterschiede, doch ist auch hier laut der Untersuchung Kaufen durchgehend günstiger als Mieten. In Oberbayern sind die Preise im Verhältnis zu den Mieten am stärksten gestiegen, weshalb dort auch der Vorteil des Kaufens relativ niedrig ist. Am geringsten ist die Vorteilhaftigkeit des Kaufens in den bayerischen Landkreisen Kelheim (16 Prozent), Miesbach und Rosenheim (19 Prozent). Dagegen sind die Preise im Verhältnis zu den Mieten besonders in Regionen Ostdeutschlands, Rheinland-Pfalz und dem Saarland noch sehr günstig. Am größten ist der Vorteil zugunsten des Immobilienerwerbs im Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt (67 Prozent), dem thüringischen Saale-Orla-Kreis (66 Prozent) und dem rheinland-pfälzischen Landkreis Bernkastl-Wittlich (61 Prozent). Selbstkritisch warnen jedoch die Studienautoren davor, die scheinbare Vorteilhaftigkeit in den strukturschwachen Regionen als Investitionssignal zu sehen, da die unterstellte Preissteigerung für Gesamtdeutschland für diese Regionen nicht als repräsentativ gelten könnte.

Mögliche Folgen einer Zinserhöhung

Der Grund dafür, dass Kaufen sich zurzeit besonders lohnt ist vor allem das niedrige Zinsniveau. Der niedrige Zins bewirkt, dass die laufende Belastung für den Immobilienerwerb aufgrund der geringen Kreditkosten sehr niedrig ist. Auf der anderen Seite verzinst sich das bestehende Eigenkapital der Mieter äußerst gering.

Interessant sind daher die Folgen einer Zinserhöhung auf die Wohnnutzerkosten der Immobilienkäufer. Denn ändern sich die Rahmenbedingungen für den Kauf von Wohneigentum, können sich die Vorteile umkehren. Für die jeweiligen Regionen wurde daher der „kritische Zins“ ermittelt, ab dem der Vorteil zugunsten des Kaufens in einen Nachteil gegenüber Mieten umschlägt. Auffällig ist, dass vor allem in Bayern viele Kreise einen sehr niedrigen kritischen Zins aufweisen. Bereits bei einem kritischen Zins von knapp 2,5 Prozent würde sich der Immobilienerwerb in acht Landkreisen von München und dessen Umland gegenüber dem Mieten nicht mehr rechnen. Bei den meisten Landkreisen würde der Vorteil des Kaufens in einen Nachteil kippen, wenn der Zins auf vier Prozent ansteigt. Vor der Zeit der Finanzkrise im Jahr 2008 lagen die Finanzierungszinsen für Immobilien sogar die meiste Zeit deutlich darüber. Bei der Vorstellung des Finanzmarktstabilitätsberichts hat Claudia Buch, Vizepräsidentin der Bundesbank davor gewarnt, dass viele die Gefahr einer möglichen Zinserhöhung unterschätzen. Steigen die Zinsen aber stärker als die Marktteilnehmer erwarten, könnten die resultierenden „Preiskorrekturen“ am Immobilienmarkt noch stärker ausfallen.

Fazit der Studie

Die Verfasser der Studie sehen eine Bildung spekulativer Blasen aktuell noch als sehr unwahrscheinlich an und erwarten in vielen Kreisen weitere Preissteigerungen. Dazu zählen sie auch die Metropolen Berlin, Hamburg und Köln.

Die Sensitivitätsanalyse der Studie verdeutlicht jedoch auch, dass ein deutlicher Zinsanstieg in einigen Regionen relativ schnell zu deutlichen Preisrückgängen führen kann. Völlig vernachlässigt wurden in der Untersuchung die regional zum Teil sehr unterschiedlichen Preisentwicklungen aufgrund der jeweiligen demografischen Entwicklung. Vor allem in strukturschwachen Abwanderungsregionen kann aufgrund der vereinfachten Annahmen eine Vorteilhaftigkeit des Kaufens gegenüber dem Mieten erscheinen, die tatsächlich gar nicht existiert. Oft muss in solchen Schrumpfungsregionen aufgrund eines tatsächlichen Preisverfalls vor Ort von Wertverlusten mit Immobilien ausgegangen werden.