Private Investoren dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen

Kündigung trotz freier Alternativwohnung

Auch die Mitglieder von Personengesellschaften dürfen Eigenbedarf an ihren Wohnungen geltend machen. Eine entsprechende Eigenbedarfskündigung hat der Bundesgerichtshof für rechtens erklärt.

Mann mit Aktentasche

Auch private Investoren dürfen laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Personen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) dürfen die Mieter ihrer Mietwohnungen wegen Eigenbedarfs kündigen. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall eines Mietverhältnisses in München ist zudem in der Rechtsprechung neu, dass die Kündigung sogar gültig ist, obwohl die Vermieter ihren langjährigen Mietern eine freie Wohnung im selben Haus nicht als Ersatz angeboten hatten.

Der Fall: Langjährige Mieter im Münchner Nobelviertel Lehel

Ein Ehepaar wohnt seit dem Jahr 1985 in einer 5-Zimmer-Wohnung im Münchner Nobelviertel Lehel. 1991 erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das gesamte Anwesen inklusive der vom Ehepaar gemieteten Wohnung. Die GbR war im gleichen Jahr von vier Gesellschaftern mit dem Ziel gegründet worden, die Instandsetzung, Modernisierung und den Ausbau des Anwesens, außerdem dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in Wohnungseigentum durchzuführen. Im Jahr 1994 begannen die Investoren der GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Einige der zuvor vermieteten Wohnungen wurden inzwischen verkauft. Die 5-Zimmer-Wohnung des Ehepaars ist die letzte Wohnung, die in der Immobilie noch nicht saniert ist. Die Miete für ihre 166 Quadratmeter große, unsanierte Wohnung beläuft sich inzwischen auf rund 1.375 Euro. Im Fall einer Neuvermietung würde die unsanierte Wohnung in dieser Lage und Größe etwa den doppelten Mietertrag erzielen. Noch lukrativer wäre der Verkauf der Wohnung im sanierten Zustand, da der Marktpreis für eine sanierte Altbauwohnung im Lehel über dem dreißigfachen des Jahresmietertrags liegt. Im September 2013 kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines ihrer Gesellschafter. Die Mieter traten der Kündigung entgegen und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen.

Vorinstanzen lehnen Eigenbedarfskündigung ab

Das Amtsgericht München wies in seinem Urteil vom 28. Januar 2015 (Az: 415 C 16849/14) die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung ab. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Vermieterin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Die Vermieterin ging daraufhin beim Landgericht München in Berufung. Doch auch das Landgericht München I wies die Räumungsklage in ihrem Urteil vom 7. Oktober 2015 (Az.: 14 S 2969/15) ab. Interessanterweise argumentierte das Berufungsgericht jedoch nicht mit dem unterlassenen Angebot der freien Erdgeschosswohnung, sondern mit dem Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters, den sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) begründet sieht. Nach Ansicht der Richter vom Landgericht München dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen. Denn in einem solchen Fall bestünde für den Mieter ein Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite.

GbR darf bei Eigenbedarf der Gesellschafter kündigen

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte nun im Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15) klar, dass die Gesellschafter einer GbR sehr wohl Eigenbedarf geltend machen dürfen und daher das Mietverhältnis auflösen können. Er wies auch darauf hin, dass die Richter des Landgerichts München „bewusst von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs“ abgewichen seien, da der BGH bereits in Urteilen der Jahre 2007 und 2011 die Eigenbedarfskündigung von Gesellschaftern von Personengesellschaften als zulässig angesehen hatte. Unzutreffend sei die Annahme, die im Gesetz geregelte Eigenbedarfskündigung solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen. Der Zweck der Kündigungsregelungen (in § 573 BGB) besteht dagegen nach Ansicht der Karlsruher Richter darin, zwar einerseits den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich im Fall eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Es sollen keineswegs nur Mieterinteressen geschützt werden. Die Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts haben unabhängig von ihrer Anzahl und Identität ein Recht, die Wohnung als Eigenbedarf zu nutzen. Denn die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die ebenfalls aus einer großen Anzahl von Personen bestehen kann.

Kündigung trotz fehlendem Alternativangebot wirksam

Eine deutliche Abweichung von seiner bisherigen Rechtssprechung vollzog der Bundesgerichtshof jedoch mit der Entscheidung hinsichtlich der alternativen freien Wohnung. Machte die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Eigenbedarfskündigung bislang unwirksam, so „hält der Senat nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.“

Folge für Eigentümer

Das Urteil bestätigt die bisherige oberste Rechtssprechung, wonach auch Personengesellschaften Mieter wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können. Da der BGH aber zudem die Kündigung zulässt, obwohl im Haus eine Wohnung leer steht, die die Tochter des Gesellschafters wohl ebenfalls hätte beziehen können oder die den Mietern als Ersatzwohnung hätte angeboten werden können, haben die Karlsruher Richter wohl eine Stärkung der Eigentümerrechte im Sinn gehabt. Viele Eigentümer und Investoren werden das Urteil zumindest so auslegen und entsprechend nutzen.