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Wohnrecht auf Lebenszeit oder befristet

Was sind die wichtigsten Bestimmungen?


Das Wohnrecht bezeichnet nach § 1093 BGB das Recht, eine Immobilie bzw. einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Welche Auslegungen es geben kann, was ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist und was es für einen Immobilienverkauf bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.

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Was heißt Wohnrecht?



Das Wohnrecht berechtigt denjenigen, zu dessen Gunsten es vereinbart ist, eine Wohnung persönlich zu nutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses mitzubenutzen. Gibt es Streit über den Umfang des Nutzungsrechts, bestimmt sich dessen Umfang im Zweifel nach den persönlichen Bedürfnissen des Wohnberechtigten (§ 1091 BGB).

Das Wohnrecht kann für sämtliche Räume eines Hauses, nur für einen Raum oder für mehrere einzelne Räumen ausgesprochen werden. Dabei darf der Eigentümer aber nicht von der wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks vollständig ausgeschlossen werden.

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Wird das Wohnrecht im Grundbuch festgehalten?


Das Wohnrecht bedarf der notariellen Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Dabei gibt es zwei verschiedene Eintragungsformen:

  • Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Wohnrecht auf die eingetragene Person beschränkt
  • Als dingliches Recht, das auch für Familienangehörige oder Pflegepersonal des Wohnrechtinhabers gilt
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Wohnrecht auf Lebenszeit

In welchen Fällen sollte ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen werden?


In vielen Fällen wird ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen, das ohne eine Befristung auskommt. Oft wird dies genutzt, wenn Eigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen. Mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit können sie das Haus weiterhin bewohnen.  

Auch für den eigenen Lebenspartner lassen viele Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Im Todesfall kann der verbliebene Partner die Immobilie somit weiter bewohnen und nicht von Erben des Eigentümers aus der Immobilie gedrängt werden.

Ein solches Wohnrecht im Grundbuch einzutragen, kann auch sinnvoll sein, wenn ein Ehepartner unternehmerisch tätig ist. So lässt sich das Risiko vermeiden, dass ein Gläubiger wegen einer Forderung das Immobilieneigentum vollstrecken und die Immobilie versteigern lässt. Der Unternehmer überträgt das Eigentum an der Immobilie auf den Ehepartner und lässt sich zugleich ein Wohnrecht einräumen.

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Für welche Kosten kommt der Wohnrecht-Inhaber auf?


Sowohl der Wohnrecht-Inhaber als auch der Eigentümer der Immobilie haben je nach Ausgestaltung des Wohnrechts unterschiedliche Rechte und Pflichten.

In den meisten Fällen zahlt der Inhaber des Wohnrechts keine Miete, kommt aber für laufende Nebenkosten sowie die Instandhaltung der Immobilie auf. Der Eigentümer übernimmt nur substanzielle Umbaumaßnahmen, für die er allerdings die Zustimmung des Wohnrecht-Inhabers benötigt.

Die detaillierte Ausgestaltung des Wohnrechts sollten Eigentümer und Wohnrechtnutzer festhalten, sodass Konflikte vermieden werden.

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Kann das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden?


Nur mit Zustimmung des Inhabers des Wohnrechts kann die Eintragung des Wohnrechts aus dem Grundbuch gelöscht werden. So ist denkbar, dass der Wohnrecht-Inhaber eine Löschung veranlasst, wenn er das Wohnrecht aufgrund eines Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr benötigt.

Für den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie anderweitig nutzen, der Wohnrechtnutzer aber nicht auf sein Wohnrecht verzichten möchte, bietet es sich an, das Wohnrecht auszuzahlen. Mit einer attraktiven Abfindung lässt sich der Wohnrechtinhaber möglicherweise auf das Angebot ein.

Ohne Zustimmung des Wohnrechtinhabers wird diesem das Wohnrecht in den folgenden Fällen abgesprochen:

  • Bei Befristung mit Ablauf der Frist
  • Mit dem Tod des Wohnrechtnutzers
  • Mit dem Eintritt einer Bedingung, wenn die Wohnrechterteilung an eine Bedingung geknüpft war
  • Wenn die Immobilie nicht mehr bewohnbar ist
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Was ist beim Hausverkauf mit Wohnrecht zu beachten?


Auch beim Verkauf oder der Vererbung einer Immobilie bleibt das Wohnrecht bestehen. Obwohl es möglich ist, ein Haus zu verkaufen, für das ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen ist, muss der Verkäufer wissen, dass sich der Verkauf schwieriger gestalten wird. Käufer möchten die Immobilie meist zur freien Verfügung haben.

Eigentümer, die ein Haus verkaufen mit eingetragenem Wohnrecht müssen sich darauf einstellen, dass der Verkaufspreis dementsprechend niedriger ausfällt. Er verringert sich um den Wert des Wohnrechts, der genau berechnet werden kann. Daher stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, ein Haus zu verkaufen trotz Wohnrecht. Da die Wohnberechtigten, auch wenn die Eigentümer das Haus verkaufen, das Wohnrecht behalten, sind sie rechtlich abgesichert.

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Was ist eine Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit wert?


Der Wert einer mit lebenslangem Wohnrecht belasteten Immobilie lässt sich durch den Abzug der fiktiven Miete in Verbindung mit dem Kapitalwert berechnen. Die fiktive Miete ist die Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht. Anhaltspunkt ist die durchschnittliche Lebenserwartung des Wohnrechtnutzers zum Zeitpunkt der Berechnung. Dazu werden Kapitalwerte gebildet, um die fiktiven Mieten auf den Bewertungsstichtag beziehen zu können. Der gesetzlich vorgeschriebene Zinssatz beträgt 5,5 Prozent.

Das Statistische Bundesamt sieht für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2017 folgende Kapitalwerte vor:


Vollendetes Lebensalter
Durchschnittliche Lebenserwartung Männer in Jahren Kapitalwert in Prozent Durchschnittliche Lebenserwartung Frauen in Jahren Kapitalwert in Prozent
55 25,61 13,940 29,64 14,860
65 17,71 11,444 20,90 12,580
75 10,79 8,198 12,87 9,303
85 5,44 4,721 6,38 5,406

Beispielrechnung


Die 75-jährige Frau Schmidt mit lebenslangem Wohnrecht hat eine durchschnittliche Lebenserwartung von 12,87 Jahren. Bei einer fiktiven jährlichen Miete von 9.600 Euro und dem Kapitalwert von 9,303 beträgt der Wert des Wohnrechts 89.308,80 Euro.

Würde der Wert der Immobilie, in der Frau Schmidt wohnt, eigentlich 200.000 Euro betragen, würde sich der Verkaufspreis um 89.308,80 Euro verringern und dem Verkäufer nur noch 110.691,20 Euro betragen.

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Was sind die steuerlichen Konsequenzen von Wohnrecht?


Derjenige, der ein eingetragenes Wohnrecht erhält, versteuert dies wie eine Schenkung. Das Finanzamt würde Frau Schmidt dementsprechend den festgestellten Wert des Wohnrechts von 89.308,80 Euro als Besteuerungsgrundlage anrechnen. Die Frage, ob oder wie sie den Wert tatsächlich versteuern muss, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Schenker sowie vom aktuellen Freibetrag ab.

Die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts, um Erbschaftssteuer zu sparen, macht nach der Erbschaftssteuerreform nur noch in Einzelfällen Sinn. Witwer, Witwen, eingetragene Lebenspartner und Kinder können ein Wohnhaus steuerfrei erben oder geschenkt bekommen, sofern sie dieses zehn Jahre lang selbst weiter bewohnen.

Eine Wertgrenze gibt es nicht. Für Kinder gilt die Einschränkung, dass die Wohnfläche nicht über 200 Quadratmeter liegen darf. Ist sie größer, fällt für die darüber liegende Fläche zunächst der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro je Kind an. Erst danach wird Erbschaftssteuer fällig.

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Lässt sich das Wohnrecht übertragen und vererben?


Das eingetragene Wohnrecht gewährt dem Berechtigten eine sichere Rechtsposition. So ist es nicht übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden (§ 1092 I BGB). Der eigentliche Sinn ist, dass Eigentümer und Wohnberechtigter gemeinsam in der Wohnung leben. Es soll verhindert werden, dass der Wohnberechtigte sein Recht verkauft und eine fremde Person einzieht. Allerdings gesteht das Gesetz dem Berechtigten zu, seine Familie sowie die zur „standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen“ in die Wohnung aufzunehmen (§ 1093 II BGB).

Allenfalls kann vereinbart werden, dass der Berechtigte die Ausübung seines Rechts einer anderen Person überlassen kann. Beispielsweise könnte er die Räume für die Dauer des Wohnrechts vermieten (§ 1092 I S. 2 BGB). Endet das Wohnrecht, tritt der Eigentümer nicht kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein.

Da das Recht nur persönlich durch die Person des Wohnungsberechtigten nutzbar ist, erlischt es mit deren Tod. Das Recht ist also nicht vererblich.

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Was passiert mit dem Wohnrecht bei Pfändung oder Scheidung?


Da das Recht der persönlichen Nutzung unterliegt, ist auch die Pfändung durch einen Gläubiger ausgeschlossen. Wollte ein Gläubiger pfänden, müsste er die Möglichkeit haben, das Recht zu versteigern. Da die Übertragung auf Dritte ausgeschlossen ist, hätte eine Pfändung keinen Sinn (§ 857 III ZPO).

Wird das Recht zugunsten eines Ehepartners vereinbart, erlischt es im Fall der Scheidung, soweit der wohnberechtigte Ehepartner auszieht und das Recht somit nicht mehr persönlich nutzen kann. Zu seiner Absicherung kann vereinbart werden, dass das Recht nur gegen Zahlung einer Abfindung im Grundbuch gelöscht wird.

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Was ist ein Nießbrauchrecht?


Begrifflich ist das Wohnrecht gegenüber dem Nießbrauch abzugrenzen. Beim Nießbrauch wird die Immobilie verkauft. Der Nutzen daraus verbleibt aber beim Verkäufer als Nießbraucher. Wird beispielsweise ein Mehrfamilienhaus verkauft, wechselt zwar der Eigentümer, die Mieteinnahmen können aber vereinbarungsgemäß dem Nießbraucher verbleiben.

Auch das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers. Nießbrauchrechte werden ebenfalls häufig im Familienverbund vereinbart. Die Eltern überlassen ihren Kindern eine Immobilie, bleiben aber dort wohnen. Mit ihrem Tod geht der Nutzen aus der Immobilie an die Kinder über.

Wohn- und Nutzungsrechte haben den Nachteil, dass eine mit solchen Rechten belastete Immobilie praktisch unverkäuflich ist. Natürlich ist dies im Sinne des Rechteinhabers, da er die eigene Rechtsposition bewahren möchte. Als Alternative kommt zum Beispiel die Übertragung des Grundstücks gegen Vereinbarung einer lebenslangen Rente in Betracht.

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Wer trägt die Lasten des Grundstücks?


Die öffentlichen und privaten Lasten des Grundstücks trägt in der Regel der Eigentümer. Der Wohnberechtigte trägt nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung. Dazu gehören die Schönheitsreparaturen sowie die verbrauchsabhängigen Nebenkosten für Heizung, Wasser, Strom, Gas und Müllabfuhr.

Vertraglich kann abweichend vereinbart werden, dass der Berechtigte eine mietähnliche Nutzungsentschädigung zahlt und somit kein unentgeltliches Wohnrecht genießt. Denkbar ist auch, dass der Eigentümer die verbrauchsabhängigen Kosten übernimmt.

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Bleibt im Fall einer Zwangsversteigerung das Wohnrecht bestehen?


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Das Wohnrecht ist in Gefahr, falls der Eigentümer der Immobilie die Kreditraten nicht mehr zahlen kann. Die kreditgebende Bank kann eine Zwangsversteigerung veranlassen, um die Kreditforderung zu retten. Das Wohnrecht würde in diesem Fall erlöschen, da es im Grundbuch hinter den Forderungen der Banken eingeordnet wird.

Theoretisch würde der Wohnrechtinhaber eine Auszahlung in Höhe des Werts des Wohnrechts erhalten. Praktisch ist der Erlös der Zwangsversteigerung aber oft zu niedrig, um diese Forderung angemessen einhalten zu können.

Eltern, die ihren Kindern eine Immobilie übertragen und sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen, sollten ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Sollten sich die Kinder überschulden, können die Eltern dank des Rückforderungsrechts wieder Eigentümer der Immobilie werden.

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