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Vorvertrag

Wer beim Hauskauf auf Nummer sicher gehen will, aber noch Zeit braucht und dem Verkäufer sein ernsthaftes Kaufinteresse bestätigen möchte, kann einen Vorvertrag abschließen. Worauf zu achten ist, wie ein Vorvertrag aussieht, was rechtlich gilt und ob eine Reservierungsvereinbarung eine wirkliche Alternative ist, können Sie hier lesen.



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Was ist ein Vorvertrag?


Mit einem Vorvertrag – beim Immobilienkauf oder Wohnungskauf – verpflichten sich beide Vertragsparteien zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages. Sie erklären damit gegenseitig und verbindlich, einen notariellen Kaufvertrag (Hauptvertrag) zu einem bestimmten Zeitpunkt anstreben zu wollen. Dadurch wird ein Zwang zum Vertragsabschluss geschaffen. Zugleich verpflichtet der Vorvertrag Käufer und Verkäufer zu weiteren Verhandlungen über das Kaufobjekt.

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Warum sollte ich einen Vorvertrag beim Hauskauf abschließen?


Beim Hauskauf oder Wohnungskauf kann es vorkommen, dass sich Verkäufer und Käufer einig sind und gegenseitig großes Interesse vorliegt, einen Kaufvertrag abzuschließen. Allerdings stehen beim Käufer noch begründete Hindernisse im Weg, die weiteren Schritte zu gehen.

Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn beim Käufer

  • eine Kaufpreis-Finanzierung mit der Bank noch nicht sicher ist. Er ist also zum Warten gezwungen und der Erfolg noch ungewiss;
  • nicht alle behördlichen Genehmigungen vorliegen oder der Käufer solche erst noch mit ungewissem Ausgang beantragen muss.

Dann kann es von Vorteil sein, wenn beide Seiten einen Vorvertrag abschließen. Auf diese Weise erhalten sowohl Käufer als auch Verkäufer zusätzliche Sicherheit: Der Käufer dadurch, dass er an der Immobilie die zugesagten Konditionen später auch erhält und der Hausverkauf an ihn tatsächlich stattfindet. Für den Verkäufer ist es die Gewähr, dass der Käufer wirklich an einem Erwerb interessiert ist und später auch kauft.


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Wie sieht ein Vorvertrag für die Immobilie aus?

In einem Vorvertrag sollten die wesentlichen Bedingungen des noch folgenden Kaufvertrages enthalten sein. Ein Vorvertrag wird daher diese Angaben enthalten und näher regeln:


  • die Vertragsparteien mit Namen und persönlichen Daten
  • Kaufgegenstand mit Grundstücksnummer und Flurnummer
  • neben der Kaufsache weiteres Mobiliar oder Gegenstände
  • die Zahlungsbedingungen
  • eine Frist bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages
  • die Verpflichtung zu einer abschließenden Einigung
  • eine Schadensersatzklausel im Fall des Rücktritts (Vertragsparteien)

Im Vorvertrag beim Hausverkauf wird der Verkäufer darauf verpflichtet, das Geschäft nicht mit anderen Käufern durchzuführen. Dagegen sichert der Käufer zu, seine Kaufzusage einzuhalten.

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Wann ist ein Vorvertrag rechtskräftig?


Soll der Vorvertrag für beide Seiten rechtlich bindend und nach dem Gesetz wirksam sein, so muss er vor einem Notar abgeschlossen werden. Denn sowohl für den angestrebten Immobilien-Kaufvertrag als auch beim Vorverkaufsvertrag des Hauses gilt die Regelung des § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Dort steht:

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Der nicht notariell beurkundete Vorvertrag wäre damit für Käufer wie Verkäufer nicht wirksam und ebenso wenig bindend.

Andererseits zwingt der notariell beurkundete Vorvertrag beide Seiten auch nicht zu einem Kauf bzw. Verkauf. Falls eine Seite eine wesentliche, in dem Vertrag festgeschriebene Bedingung nicht erfüllt, kann die andere vom Vertrag zurücktreten. Nur wenn die Geschäftsgrundlage für den Vorvertrag entfällt, verliert der Vorvertrag seine Rechtswirksamkeit.

Das ist in der Regel der Fall, wenn:

  • die Verpflichtungen für den Käufer unzumutbar sind
  • durch Zahlungsunfähigkeit des Käufers
  • ein stark beeinträchtigender Unfall oder
  • eine "geplatzte" Finanzierung
  • Tod des Käufers
  • eine erhebliche Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie, die einen Verkauf unmöglich machen.

Falls aber Käufer oder Verkäufer trotzdem aus anderen und unwesentlichen Gründen vom Vorvertrag zurücktreten wollen, greift die Schadenersatzklausel: Dann kann der im Vorvertrag festgelegte Schadenersatz von der Gegenseite geltend gemacht werden.


Tipp von ImmobilienScout24:

Oftmals besteht die Möglichkeit, eine Vorlage für den Vorvertrag beim Hauskauf beim Notar zu erhalten. In der Praxis hat es sich zudem als vorteilhaft erwiesen, den Vorvertrag über denjenigen Notar durchführen zu lassen, welcher auch für den Abschluss des Hauptvertrages tätig sein soll. So kennt der Notar bereits frühzeitig die Beteiligten des eigentlichen Kaufvertrags und kann alles unparteiisch von Anfang an kontrollieren. Das schafft für beide Seiten noch mehr Sicherheit und Vertrauen.

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Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf?


Sollte der Vorvertrag bei einem Notar beurkundet werden, erhebt der Notar seine Kosten je nach Geschäftswert des Gegenstandes (Immobilie oder Grundstück). Er wird dafür den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks als Grundlage nehmen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht für die Beurkundung von Verträgen die doppelte Gebühr, aber mindestens 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer vor.

In der Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 kann aus der Gebührentabelle B die entsprechende Gebühr nach Gegenstandswert entnommen werden. Dazu können noch Kosten des Notars für Porto, Telekommunikation, Schreibauslagen oder Sonstiges kommen.


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Ist der nicht notarielle Vorvertrag bindend?


Wird ein Vorvertrag zum Wohnungskauf oder Immobilienkauf nicht von einem Notar beurkundet, ist er für die Vertragsparteien rechtlich nicht bindend. Dadurch wird weder der Käufer noch der Verkäufer zum Hauskauf oder Hausverkauf verpflichtet. Beide Seiten können also jederzeit vom nicht notariellen Vorvertrag zurücktreten.


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Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf?


Ist es für den Kaufinteressenten bei einer Immobilie oder einem Grundstück aus gewissen Gründen nicht möglich, sofort eine Zusage zum Kauf gegenüber einem Makler abzugeben, ergibt sich für den Käufer noch eine andere Option: Er kann eine Reservierungsvereinbarung abschließen.

Dadurch sichert er dem Verkäufer das ernsthafte Interesse an einem Kauf zu. Umgekehrt wird dem Käufer eine Garantie gegeben, dass die Immobilie oder das Grundstück für einen festgelegten Zeitraum nicht anderen Kaufinteressenten angeboten wird. Dafür berechnet der Makler ihm eine Reservierungsgebühr.

Allerdings sind Reservierungsvereinbarungen ebenso wenig rechtlich bindend wie ein nicht notariell abgeschlossener Vorvertrag. Insbesondere wenn die Reservierungsvereinbarung nur in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geregelt ist oder über einen Formularvertrag abgeschlossen wird. Einzig mit der erhobenen Gebühr kann sich der Verkäufer etwas sicherer fühlen, dass der Interessent den Hauskauf ernsthaft beabsichtigt.

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Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?


Für eine Reservierung berechnen Makler in der Regel fünf bis zehn Prozent der bei Abschluss eines späteren Kaufvertrags fälligen Maklerprovision. Allerdings sind höhere Prozentsätze unter Umständen rechtlich problematisch. Sie könnten als unangemessener Druck auf den Käufer angesehen werden, die Immobilie zu kaufen

Und: Selbst bei einstelligen Prozentsätzen kann die Reservierungsgebühr einen so hohen Geldbetrag ausmachen, dass er als gesetzlich unzulässiges Druckmittel verstanden werden könnte. Das wäre jedoch erst dann der Fall, wenn das Kaufobjekt Millionen kosten würde und eine dementsprechend hohe Maklerprovision anfällt.


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