Effektivzinssatz

Als Effektiver Zinssatz wird jener Jahreszinssatz bezeichnet, der einen Großteil der relevanten Kosten für einen Kredit mit einbezieht.

Baufinanzierungsrechner

Der Effektivzinssatz führt bei Immobilienfinanzierungen häufig zu großen Fragezeichen, denn die Berechnung ist nicht einheitlich. Der Effektivzins setzt sich aus dem Nominalzins und weiteren Kostenbestandteilen des Kredites zusammen.

Bei manch einem Angebot sind nicht dieselben Nebenkosten enthalten, bei wieder anderen wird offensiv mit dem Nominalzinssatz geworben. Tatsache ist, dass lediglich anhand von Effektivzinssatz und Dauer der Zinsfestschreibung ein realistischer Vergleich von Kreditangeboten überhaupt möglich wird. Bei der Zinsfestschreibung handelt es sich um eine Option, mit welcher Immobilienkäufer und Bauherren einen Nominalzinssatz für eine bestimmte Dauer sichern können.

Etwas Ordnung in die Sache brachte die 2010 in Kraft gesetzte Verbraucherkreditlinie. Damit hat Deutschland Forderungen der EU nach einheitlichen Standards bei Kreditangeboten umgesetzt. Grundlage für den Effektivzinssatz ist der Sollzinssatz, der zuvor als Nominalzinssatz bezeichnet wurde. Nach § 489 BGB ist das der „gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird.“ 

Was gilt als Effektiver Zinssatz?

Aufgrund von EU-Vorgaben war Deutschland gezwungen, einheitliche Regeln zur Berechnung von Zinssätzen aufzustellen. Das wurde, wenn auch nicht gänzlich umfassend, durch die Preisangabenverordnung (PAnV) umgesetzt. Neben den normalen Sollzinsen müssen hierin auch solche „preisbestimmende Faktoren“ berücksichtigt werden, die eben mit dem Kredit zusammenhängen. Notarkosten sind hier jedoch nicht enthalten, obwohl sie regelmäßig etwa drei Prozent des Nettokaufpreises ausmachen. Dazu zählen Beglaubigungskosten, aber auch solche Gebühren von Banken, die für Grundbuchauszüge und Grundbucheinträge verlangt werden. Das, was als Effektiver Zinssatz dargestellt wird, ist also bestenfalls ein realistischer Näherungswert. Denn durch Kosten, die nicht unmittelbar mit der Gewährung des Darlehens zu tun haben, kann sich das Ganze zusätzlich erhöhen. In manchen Fällen sind Kreditausfallversicherungen nötig, etwa wenn die Bonität zu gering ist oder Sicherheiten zu hohe Wertschwankungen aufweisen. 

Worauf kommt es beim Effektivzinssatz an?

Um verschiedene Finanzierungsangebote miteinander vergleichen zu können, müssen Effektivzinssatz und Dauer der Zinsfestschreibung bekannt sein. Jetzt ist es in der Praxis üblich, dass Raten (Annuitäten) im monatlichen Rhythmus gezahlt werden. Die Zinsberechnung muss nach dem Gesetz aber jährlich vorgenommen werden. Durch diese unterjährige Verzinsung sinkt die Zinsbelastung, sodass es vorkommen kann, dass der Effektivzinssatz unter dem Sollzinssatz liegt. Was theoretisch unmöglich ist, wird durch die gängige Praxis der Banken Wirklichkeit. Denn wenn der Kredit zum Ende der Kreditlaufzeit nicht vollständig getilgt ist, muss diese mit dem jetzt gültigen Sollzinssatz weiter kalkulieren.

Allerdings wurden mit der Verbraucherkreditrichtlinie auch einige Lockangebote verhindert. Nun ist es vorgeschrieben, dass Banken nur mit solchen Zinssätzen offensiv werben dürfen, die tatsächlich von 2/3 aller Kunden auch in Anspruch genommen werden können. Zusätzlich kann es vorkommen, dass Tilgungen speziell verrechnet werden. Werden diese nämlich erst später, also nach der eigentlichen Zahlung verrechnet, zahlen Kreditnehmer effektiv für bereits getilgte Summen Zinsen. Bei der neuen Berechnungsvorschrift muss spätestens jetzt aber dieser Effekt berücksichtigt werden. 

Weitere Nebenkosten abklären

Die klassischen Nebenkosten, die nicht mit in die normale Berechnung mit einfließen, fallen vor allem bei Schätzkosten an. Viele Banken weisen dafür einen Fixbetrag aus oder weisen gleich separat darauf hin. Auch hat jedes Institut unterschiedliche Regelungen dazu, wie Bereitstellungszinsen berechnet werden. Sie müssen vom Kreditnehmer gezahlt werden, wenn die Kreditsumme wesentlich später erst in Anspruch genommen wird. Praktische Bedeutung hat außerdem die Gebühr für Teilauszahlungen. Wird neu gebaut und wurde vereinbart, jeweils nach bestimmten Bauabschnitten anteilig zu zahlen, erheben Banken hierfür einen kleinen prozentualen Anteil für die Teilauszahlung. Der Effektivzinsrechner kann solche Merkmale berücksichtigen, Kreditangebote werden vergleichbar.

Die Restschuld berechnen

Typischerweise läuft eine Immobilienfinanzierung länger, als Bank und Kreditnehmer die Festschreibung von Zinsen vereinbart haben. Es bleibt also stets eine Restschuld am Ende dieser Laufzeit, die dann zu neuen Konditionen bedient werden muss. Der Kreditrechner zeigt auf, wie hoch dieser Wert tatsächlich zum Zeitpunkt X ausfällt. Bei Bedarf kann jedoch eingestellt werden, dass mit Ende der Zinsfestschreibung auch der Kredit getilgt werden soll. Es wird dann die monatliche Annuität berechnet, die hierfür aufgewandt werden müsste. Alternativ ist es sinnvoll, die Möglichkeiten zur Sondertilgung auszureizen. Normalerweise sind bis zu zehn Prozent der jeweiligen Restschuld pro Kalenderjahr möglich. Der Tilgungsplan zeigt dann auf, zu welchem Zeitpunkt sich die Tilgungs- beziehungsweise Zinsanteile verändern.

Ein Effektiver Zinssatz kann in diesen Berechnungen auch mit möglicherweise anfallenden Kontoführungsgebühren oder Kosten für die Bearbeitung verknüpft werden. Da nicht alle Angebote dieselben Merkmale aufweisen, wird dadurch der Vergleich erleichtert.


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