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Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den Anleger mit einer Bausparkasse zur Immobilienfinanzierung abschließen. Der Bausparer leistet während der Ansparphase vertraglich vereinbarte Sparzahlungen in den Bausparvertrag. Somit erhält er einen Rechtsanspruch auf die Gewährung eines Bauspardarlehens (Darlehensphase) durch die Bausparkasse. In diesem Artikel beantworten wir die häufigsten Fragen zum Thema Bausparen.


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Was ist ein Bausparvertrag?

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Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme und die Wahl eines speziellen Bauspartarifs abgeschlossen. Rechtlich gesehen ist der Bausparvertrag ein gegenseitiger, langfristiger Darlehensvertrag, dessen Ausgestaltung in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt ist. Festgehalten werden im Bausparvertrag auch die Zinsen und die anzusparende Mindestsumme.

Zur Absicherung des Bauspardarlehens ist eine dingliche Absicherung durch die nachgelagerte Grundbucheintragung einer Grundschuld erforderlich. Zur Auszahlung der Bausparsumme ist ein Mindestguthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme sowie die Zuteilungsreife des Vertrages erforderlich. Die Höhe des Bauspardarlehens entspricht der Differenz aus Bausparsumme und angespartem Bausparguthaben.

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Wie funktioniert ein Bausparvertrag?


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Ein Bausparvertrag wird durch ganz unterschiedliche Aspekte wesentlich bestimmt. Dazu gehören beispielsweise die Laufzeiten und festgelegte Verzinsung.

Sie legen sich zudem auf eine Bausparsumme, beispielsweise 100.000 Euro, fest. Bei einer festgelegten Mindestlaufzeit von fünf Jahren müssten Sie 25 bis 50 Prozent der Bausparsumme als Mindestguthaben ansparen. Über die restliche Summe erhalten Sie ein Bauspardarlehen.

Eine durchschnittliche Laufzeit gibt es nicht, da die Bausparkassen vielfältige Tarife für Bausparverträge anbieten. Daher lässt sich ein Bausparvertrag mit einer Laufzeit von einigen Jahren genauso abschließen wie auch mit einer Laufzeit von mehr als 25 Jahren. Da die Verwendungsmöglichkeiten der Bauspardarlehen so vielfältig sind und von der eigentlichen Baufinanzierung bis zu sehr spezifischen Einzelaspekten wohnwirtschaftlicher Zwecke reichen, gestalten sich die Bausparverträge und deren Zinsen sehr unterschiedlich. Und dies betrifft nicht nur die Gesamtlaufzeiten, sondern gleichermaßen die einzelnen Laufzeiten der Anspar- wie der Tilgungsphase.

Ähnlich verhält es sich beim Bausparvertrag mit den Zinsen. Der im Bausparvertrag festgehaltene Guthabenzinssatz kann nach Bausparkasse und Tarif variieren. Dies gilt ebenfalls für den gebundenen Sollzinssatz oder den effektiven Jahreszins, der von den Bausparkassen oftmals mit Blick auf die Laufzeit, den Tarif und die Bausparsumme variiert wird.

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Was sind die rechtlichen Grundlagen für Bausparverträge?


Für Bausparverträge gelten die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Dass die Bausparkassen für den Bausparvertrag die ABB zugrunde legen müssen, ist im § 5 des Bausparkassengesetzes (BauSparkG) festgeschrieben. Im BauSparkG finden sich die grundlegenden rechtlichen Vorgaben für die Bausparkassen und dementsprechend auch für einen Bausparvertrag.

Darüber hinaus sind in der Bausparkassen-Verordnung (BausparkV) weitere relevante Aspekte für Bausparkassen festgehalten. Außerdem werden Bausparkassen von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt. So mussten beispielsweise Änderungen im Jahr 2013 in den ABB von der BaFin genehmigt werden.

Die Gesetze und Verordnungen dienen der Absicherung des Bausparvertrags für beide Vertragspartner. Bausparer erhalten eine möglichst hohe Sicherheit für ihren Bausparvertrag. Und da Bausparen ein bedeutender Zweig der Finanzierung von Wohnraum ist, ist dies rechtlich abzusichern. Das gilt ebenfalls für die Verbindung von Bausparkasse und Bausparer. Denn je eindeutiger das Verhältnis rechtlich abgesichert ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit für unklare oder missverständliche Situationen.



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Wie werden Bausparverträge staatlich gefördert?


Bausparverträge werden unter bestimmten Voraussetzungen mittels Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Riester-Förderung staatlich gefördert. Die staatlichen Fördermaßnahmen sind meist an Einkommensobergrenzen gekoppelt, die der Bausparer nicht überschreiten darf.

  • Wohnungsbauprämie: Jeder Bausparer, der mindestens 50 Euro in den Bausparvertrag einzahlt, erhält die jährliche Wohnungsbauprämie.
  • Arbeitnehmersparzulage: Arbeitnehmer können die vom Arbeitgeber gezahlten vermögenswirksamen Leistungen für den Bausparvertrag nutzen.
  • Wohnriester: Arbeitnehmer, die einen Riester-Vertrag abschließen, können die staatlichen Zulagen in den Bausparvertrag einzahlen. 


Hinweis:

Die Nutzung der Förderung kann zu einer merklich finanziellen Entlastung der Baufinanzierung führen. Geförderte Bausparverträge dürfen aber nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Gerade im Bereich von Klein- und Mitteldarlehen mit dem Verwendungszweck Modernisierung und Renovierung, aber auch als Baustein von größeren Gesamtfinanzierungen (Baufinanzierungsmix), hat sich der Bausparvertrag aufgrund seiner Flexibilität und Planungssicherheit fest im Markt etabliert.

Aufgrund der Vielzahl von Einflussfaktoren (staatliche Fördermöglichkeiten, unterschiedliche Bautarife, Gebühren und Sollzinssätze) sollte eine neutrale Finanzberatung in Anspruch genommen werden.

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Kann ich den Bausparvertrag beleihen?


Benötigen Sie Geld vor Ablauf der Mindestlaufzeit, kann es sich lohnen, den Bausparvertrag zu beleihen. Eine vorzeitige Kündigung, gerade in der Anfangsphase, kann teuer werden. Die Abschlussgebühr und die Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich in diesem Fall nicht mit den Bausparvertrag-Guthabenzinsen kompensieren. Zusätzlich haben Sie keinen Anspruch mehr auf das Bauspardarlehen. 

Falls Sie den Bausparvertrag also noch nicht nutzen können, aber trotzdem ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten, haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Die Bausparsumme zwischenfinanzieren


Eine Zwischenfinanzierung ist gerade dann die richtige Lösung, wenn Sie das Mindestguthaben bereits angespart haben, aber noch auf die Auszahlung des Bauspardarlehens warten müssen. Der Zwischenkredit in Höhe der abgeschlossenen Bausparsumme wird zusätzlich zum Bausparvertrag abgeschlossen. In der Übergangsphase müssen Sie also sowohl die Bausparrate als auch die Zinsen zahlen, die für den Kredit fällig werden. Mit Auszahlung der Bausparsumme wird der Kredit – ohne laufende Tilgung – abgelöst

2. Ein Vorausdarlehen abschließen


Mit einem Vorausdarlehen erhalten Sie das Geld sofort. Sie nehmen ein endfälliges Darlehen auf, das der Höhe der gesamten Bausparsumme entspricht. In den Bausparvertrag zahlen Sie parallel die Raten ein, bis Ihr Vertrag zuteilungsreif wird. Getilgt wird das Vorausdarlehen erst, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Sie zahlen das Bauspardarlehen in monatlichen Raten zurück, sobald das Vorausdarlehen zurückgezahlt ist. Beachten Sie jedoch, dass Vorausdarlehen auch bei recht niedrigen Zinssätzen in den meisten Fällen sehr teuer sind. Wichtig: Weil das Darlehen zunächst nicht getilgt wird, sind die Effektivzinssätze oft hoch.

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Wie hoch sind die Zinsen für den Bausparvertrag?


Die Bausparvertrag-Zinsen müssen Kreditnehmer gleich doppelt bewerten. Denn in der sogenannten Ansparphase erhalten die Sparer Zinsen für das eingezahlte Kapital. Wird dann nach einigen Jahren das Bauspardarlehen aufgenommen, entstehen hierfür wiederum Zinskosten. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld zeigt sich, dass sich das reine Sparen kaum lohnt. Teilweise erhalten Kreditnehmer hier Bausparvertrag-Zinsen von deutlich weniger als 1 Prozent. Auch der Zinsvorteil der sonst sehr günstigen Bauspardarlehen ist durch die gesunkenen Leitzinsen fast nichtig geworden. Dennoch lohnt es sich, die Bausparzinsen in einem Vergleich zu erfassen. Dabei sollten Sie nicht nur die Guthabenzinsen, sondern auch die Darlehenszinsen der einzelnen Barsparkassen vergleichen.



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