Baulexikon

Erbbaurecht

In manchen Fällen werden Grundstücke im Erbbaurecht vergeben. Das bedeutet: eigenes Haus auf fremdem Boden. Lohnt es sich, Bauland im Erbbaurecht zu kaufen?

Was bedeutet Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches dem Inhaber die Befugnis gibt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Das Erbbaurecht wird üblicherweise für 99 Jahre bestellt. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann sowohl veräußert als auch vererbt werden. Wie beim Grundstückskauf muss auch der Erbbaurechts-Vertrag vom Notar beurkundet werden. Für das Erbbaurecht wird zusätzlich zum Grundbuchblatt für das Grundstück noch ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Lassen Sie sich bei Interesse an einem Erbbauvertrag zuerst bestätigen, dass Ihr Gegenüber tatsächlich Eigentümer des Baugrundstücks ist. Das klappt durch einen Grundbuchauszug oder eine Vollmacht des Eigentümers, dass Sie ins Grundbuch einsehen dürfen.

Vorteile für Erwerber

Sie brauchen das Grundstück nicht zu kaufen und ersparen sich so die Zahlung eines beträchtlichen Kaufpreises auf einen Schlag. Statt dessen ist laufend eine Art Miete fällig, die als Erbbauzins nach Zeit und Höhe in das Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise retten Sie Ihre Liquidität; dies kommt insbesondere jenen zugute, die keine oder zu geringe Sicherheiten bieten, um von der Bank einen Kredit zur Bezahlung des Kaufpreises zu erhalten. Der Erbbauzins kann von den Vertragspartnern frei verhandelt werden.

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Nachteile für Erwerber

Der entscheidende Nachteil des Erbbauberechtigten besteht darin, dass er sein Haus schwieriger verkaufen kann als ein Haus auf eigenem Grund und Boden. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen schlechtere Preise. Es ist üblich, sich bei Vertragsabschluss gegenseitig Vorkaufsrechte einzuräumen. Das heißt für Sie, dass Sie als Erbbauberechtigter, wollen Sie vorzeitig das Haus verkaufen, die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen und an dessen Vorkaufsrecht gebunden sind. Sie sind also weniger frei in Ihren Verkaufs-Entscheidungen als jemand, der auf eigenem Grund gebaut hat.

Was ist die gesetzliche Grundlage?

Die gesetzliche Grundlage bildet das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das Gesetz gibt dabei jedoch nur einen sehr grob gefassten rechtlichen Rahmen an, sodass ergänzende individuelle Vereinbarungen grundsätzlich zulässig und regelmäßig notwendig sind. 

An wen wird das Erbbaurecht vergeben?

Erbbaurechtsgrundstücke werden nur sehr selten von Privatpersonen vergeben. Vornehmlich bieten Städte und Gemeinden entsprechende Baugrundstücke für kinderreiche oder sozial schwache Familien an. Auch die Katholische Kirche als einer der größten Grundstückseigentümer in Deutschland bietet mitunter Grundstücke mit Erbbaurecht an.

Was ist ein Heimfall?

Unter engen Voraussetzungen kann der Grundstückseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass das Erbbaugrundstück wieder an ihn zurückfällt. Gründe hierfür können unter anderem ein vertragswidriger Gebrauch des Erbbaurechts oder ein mindestens zweijähriger Zahlungsverzug des Erbbaurechtnehmers sein. Auch die Anordnung der Zwangsverwaltung über das Erbbaurecht, ein Insolvenzantrag des Erbbaurechtnehmers sowie eine nicht vorhandene oder unzureichende Versicherung des Gebäudes können einen Heimfall bedingen.

Was passiert bei Ablauf des Erbbaurechts?

Das Erbbaurecht kann entweder durch Zeitablauf, also meist nach 99 Jahren, erlöschen oder durch eine individuell zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung. Mit dem Erlöschen fällt das errichtete Bauwerk dem Grundstückseigentümer zu. Dieser muss für das Bauwerk dann eine angemessene Entschädigung entrichten. Wurde die Immobilie zu Wohnzwecken für sozial Schwache errichtet, muss die Höhe der Entschädigung mindestens zwei Drittel des Bauwertes betragen.

Kann das Recht verkauft werden?

Ob ein Verkauf möglich ist, regelt zumeist der individuelle Erbbaurechtsvertrag. Regelmäßig gehen mit Vereinbarung des Erbbaurechts auch alle schuldrechtlichen Verpflichtungen auf den Erwerber über, sodass dieser es veräußern darf. In den meisten Fällen ist im Erbbaurechtsvertrag jedoch geregelt, dass es für einen Verkauf der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese könnte beispielsweise dann verweigert werden, wenn der potenzielle Käufer über keine gute Bonität verfügt und somit die regelmäßige Zahlung des Erbbauzinses gefährdet wäre. Im Erbbaurechtsvertrag wird zudem häufig ein Vorkaufsrecht vereinbart, sodass der Grundstückseigentümer im Falle eines Verkaufs vorzugsweise kaufberechtigt ist.

Ist eine Verlängerung möglich?

Eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags ist grundsätzlich möglich, wenn sich beide Parteien darüber einigen. Mit der Verlängerung besteht dann jedoch zunächst kein Recht auf eine angemessene Entschädigung für das errichtete Bauwerk des Erbbaurechtnehmers. Lehnt dieser eine angebotene Verlängerung ab, kann der Entschädigungsanspruch gänzlich erlöschen.

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