Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten und regelt unter anderem die Frist für Mieterhöhungen. Zwischen der allgemein üblichen Vergleichsmiete, der Indexmiete sowie der Staffelmiete bestehen jedoch Unterschiede in Bezug auf Mieterhöhungen. Welche Fristen jeweils gelten und welche weiteren Voraussetzungen wichtig sind, liest du hier.


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Nach Einzug der Mieter:innen oder nach der letzten Mieterhöhung muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert bleiben.

  • Frühestens ein Jahr nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der:die Vermieter:in ein Mieterhöhungsverlangen geltend machen.

  • Stimmt der:die Mieter:in dem Mieterhöhungsverlangen zu, muss die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt dieses Schreibens gezahlt werden.

  • Die Zustimmung des Mieterhöhungsverlangen muss zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Schreibens erfolgen. Nach Ablauf dieser Frist hat der:die Vermieter:in drei Monate Zeit, auf Zustimmung der Mieterhöhung zu klagen.

  • Bei Index- und Staffelmieten muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.


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Wann darf die Miete erhöht werden?

In Deutschland werden Mieter:innen vom Mietrecht geschützt. Dazu gehört auch, dass eine Mieterhöhung nicht ohne Weiteres erlaubt ist. Vermieter:innen dürfen nur unter bestimmten Bedingungen und mit guten Gründen eine Erhöhung der Miete verlangen. Wenn die Begründung zulässig und korrekt ist, können Mieter:innen jedoch nicht widersprechen. 


Mieterhoehung Fristen im Kalender

Die folgenden Gründe machen eine Mieterhöhung zulässig: 

Dabei gelten jedoch auch Grenzen. Zum Beispiel dürfen Vermietende nur maximal acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter:innen umlegen. Außerdem ist die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverhältnissen sowie die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen zu beachten.

Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. Bei angespannter Wohnmarktsituation mit Wohnungsmangel sind Städte und Gemeinden sogar dazu berechtigt, die Kappungsgrenze für eine Dauer von bis zu 5 Jahren auf 15 Prozent festzulegen. Gemäß der Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete mit vergleichbaren Wohnungen liegen.

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Welche Frist für die Mieterhöhung gilt nach dem Einzug?

Laut § 558 des BGB dürfen Vermietende erst dann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Mietpartei bereits seit einem Kalenderjahr in der Wohnung wohnt. Grundsätzlich muss die Miethöhe mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Es bestehen genau genommen zwei Teilfristen, die für die Mieterhöhung bei einer Vergleichsmiete gelten:

  • Frist für Mieterhöhung: Vermieter:innen dürfen frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung eine Zustimmung zu einer (erneuten) Mieterhöhung von Mieter:innen verlangen. 
  • Frist für Zustimmung zur Mieterhöhung: Die Mietpartei hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des sogenannten Mieterhöhungsverlangens. Die Mieterhöhung wird bei Zustimmung zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Eingang des Verlangens wirksam.

Wie berechne ich die Frist für die Mieterhöhung? – inkl. Beispiel

Bei der Berechnung der Frist für die Mieterhöhung ist der Beginn des Mietverhältnisses ausschlaggebend. Das Datum wird im Mietvertrag festgehalten. Ob du an diesem eingezogen bist oder erst eine Woche später, spielt für die Fristberechnung keine Rolle.

Sollte das Mietverhältnis schon länger bestehen und bereits eine Mieterhöhung vorgenommen worden sein, dann ist der Tag, an welchem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde, der Startzeitpunkt der Frist.

Das folgende Beispiel zeigt, wie die Fristen bei einer Mieterhöhung nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt sind:

 

01.02.2022

Beginn des Mietverhältnisses oder Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung

01.03.2023

Vermieter:in darf ab diesem Datum eine Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs.1 BGB)

07.03.2023

Mieterhöhungsverlangen geht schriftlich bei Mietpartei ein (§ 558a BGB)

31.05.2023

Enddatum der Zustimmungsfrist für die Mieterhöhung (§ 558b Abs.1 BGB)

01.06.2023

Bei Zustimmung gilt ab diesem Zeitpunkt die erhöhte Miete (§ 558b Abs.1 BGB)

31.06.2023

Sollte die Mietpartei im letzten Kalendermonat der Zustimmungsfrist die außerordentliche Kündigung eingereicht haben, endet mit diesem Datum das Mietverhältnis (§ 561 BGB)

01.09.2023

Sollte keine Zustimmung erfolgen, kann der:die Vermieter:in bis zu diesem Zeitpunkt die Mietpartei auf Erteilung der Zustimmung verklagen (§ 558b Abs.2 BGB)

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Sonderkündigungsrecht von Mieter:innen bei Mieterhöhung

Nach Eingang des Mieterhöhungsverlangens steht der Mietpartei ein Sonderkündigungsrecht zu. Mieter:innen dürfen dann innerhalb der Zustimmungsfrist außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Fristen bei Mieterhöhung einer Index- und Staffelmiete

Bei der Staffelmiete ist die Mieterhöhung bereits bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt. Eine Mietstaffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bis die nächste Mietstaffel mit höherem Mietbetrag wirksam wird. Ein Mieterhöhungsverlangen oder eine sonstige schriftliche Information über die erhöhte Miete ist bei einer Staffelmietvereinbarung nicht vorgeschrieben.

Wurde ein Indexmietvertrag vereinbart, muss die Miethöhe ebenfalls zwölf Monate unverändert bleiben, bevor sie erhöht werden darf. Jedoch muss der:die Vermieter:in die Erhöhung der Indexmiete schriftlich erklären. Die geänderte Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats wirksam. Das heißt, dass Vermieter:innen frühestens im elften Monat nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach der letzten Mieterhöhung eine Erklärung zur Anpassung der Indexmiete an die Mietpartei versenden kann.


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Fristen bei Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Für Vermieter:innen ist es möglich, eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung durchzusetzen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind in §§ 555a–555f und in §§ 559–559d alle relevanten gesetzlichen Bestimmungen enthalten.

Demnach darf die jährliche Miete um maximal acht Prozent der Kosten erhöht werden, die im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen für die jeweilige Mietswohnung angefallen sind (§ 559 Abs.1 BGB). Eine solche Mieterhöhung muss der Mietpartei einerseits schriftlich mitgeteilt werden und andererseits alle gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungen und Erläuterungen enthalten (§ 559b Abs.1 BGB).

Die erhöhte Miete wird jedoch erst mit Beginn des dritten Monats wirksam, nachdem die schriftliche Erklärung zur Mieterhöhung der Mietpartei zugestellt wurde (§ 559b Abs.2 BGB). Diese Frist verlängert sich sogar um weitere sechs Monate, wenn:

  • der:die Vermieter:in die durchgeführte Modernisierung nicht nach bestimmten Vorgaben des § 555c BGB bei der Mietpartei angekündigt hat oder
  • die tatsächliche Erhöhung der Miete die zuvor angemeldete Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Alle Fristen für die Mieterhöhung im Überblick

Alle wichtigen Fristen bezüglich einer Mieterhöhung haben wir in der folgenden Tabelle übersichtlich zusammengefasst:

Mieterhöhungsverlangen

frühestens 12 Monate nach Einzug oder letzter Mieterhöhung

Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete

frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Mieterhöhung

Zustimmungsfrist bei Mieterhöhung

2 Monate und Resttage im Monat, in welchem das Mieterhöhungsverlangen bei der Mietpartei eingegangen ist

Sonderkündigungsfrist bei Mieterhöhung

1 Monat und Resttage im Monat, wenn außerordentlichhe Kündigung innerhalb der Zustimmungsfrist erfolgt

Klagefrist bei Mieterhöhung

3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist

Erklärung zur Anpassung der Indexmiete

frühestens im 11. Monat nach Einzug oder letzter Anpassung der Indexmiete

Mieterhöhung bei Indexmiete

frühestens 12 Monate nach Einzug oder letzter Anpassung der Indexmiete

Erhöhung der Staffelmiete

frühestens 12 Monate nach Einzug oder letzter Mieterhöhung der Mietstaffel

Ankündigung einer Modernisierung

spätestes 3 Monate vor Beginn der Arbeiten

Mieterhöhung nach Modernisierung

2 Monate und Resttage im Monat, in welchem die Mieterhöhung angemeldet wurde

Mieterhöhung nach Modernisierung

(wenn Ankündigung der Modernisierung formfalsch war oder gar nicht erfolgte)

8 Monate und Resttage im Monat, in welchem die Mieterhöhung angemeldet wurde

Mieterhöhung nach Modernisierung

(wenn tatsächliche Mieterhöhung über 10 Prozent der angemeldeten Erhöhung liegt)

8 Monate und Resttage im Monat, in welchem die Mieterhöhung angemeldet wurde

FAQ: Häufige Fragen zur Frist bei Mieterhöhungen

Kann die Miete einfach erhöht werden?

Innerhalb des Zeitraumes von drei Jahren, darf sich die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigern. Hier trifft das Thema der Kappungsgrenze ein und der:die Mieter:in muss die Mieterhöhung schriftlich bemerken. Eine Grenze von 15 Prozent gilt für Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten.

Wie oft darf Miete erhöht werden?

Im Mietvertrag werden die Höhe und der Zeitpunkt der Mieterhöhung von Vermieter:in und Mieter:in zusammen beschlossen. Allerdings die Anzahl der Mieterhöhungen beschränkt. So darf nach dem vereinbarten Betrag die Miete nur einmal im Jahr, also alle 12 Monate erhöht werden.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung erhöht werden?

Die Kappungsgrenze ist bei einer Erhöhung des Mietpreises bei Neuvermietung zu beachten. Grundsätzlich darf der:die Vermieter:in die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen.

Wann dürfen neue Vermieter:innen die Miete erhöhen?

Bei einem Eigentümerwechsel ist eine Mieterhöhung laut Paragraph 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergelichmiete möglich. Dies tritt allerdings nur dann in kraft, wenn die letzte Erhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt. In einem Zeitraum von drei Jahren darf weiterhin die Miete nicht mehr als 20 Prozent steigen.


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