Be­stel­ler­prin­zip: Wer zahlt die Mak­ler­pro­vi­si­on beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf?

Das Bestellerprinzip regelt, wer beim Immobilienverkauf die Maklerprovision zahlt. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten bei privaten Wohnimmobilien in der Regel zu gleichen Teilen. Grundlage dafür sind die §§ 656c und 656d BGB. Das Gesetz gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht jedoch für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser. 

Das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf sorgt für eine gerechtere Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer:in und Käufer:in. Darüber hinaus vereinheitlicht es bundesweit den Umgang mit Provisionsaufteilung.  
Ursprünglich bezog es sich in erster Linie auf die Vermietung von Immobilien. 
Es gilt: Die Person, die den:die Makler:in bestellt hat, zahlt die Maklerprovision. In der Regel ist dies der:die Vermieter:in.

Das Bestellerprinzip geht auf eine gesetzliche Regelung von 2015 zurück und bezieht sich in dieser ursprünglichen Fassung tatsächlich ausschließlich auf Maklerprovisionen bei Vermietungen.

Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes mussten häufig der:die Mieter:in die Maklerprovision zahlen, auch wenn der:die Immobilienmakler:in von der Eigentümerseite beauftragt wurde. Aufgrund der Knappheit von Mieteinheiten und der Höhe der Mietpreise wurde das Bestellerprinzip zusammen mit der Mietpreisbremse beschlossen und eingeführt. Es sollte auf Mieter:innenseite für Entlastung sorgen.  

Das Bestellerprinzip fand auch eine Entsprechung beim Verkauf von Immobilien. Das „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ trat am 23.12.2020 in Kraft, das für eine gerechtere Aufteilung der Maklerprovision sorgte.

Bestellerprinzip für Verkäufer:innen kurz erklärt: Wer eine:n Makler:in für den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder dem Kauf oder Verkauf eines Hauses beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.   

Bei der Vermietung gilt, wer bestellt, zahlt den:die Maklerprovision. In den meisten Fällen ist dies der:die Vermieter:in. Beim Verkauf von Wohnung oder Haus teilen sich Verkäufer:in und Käufer:in die Provision hälftig. 

Beim Immobilienverkauf sind neben der klassischen 50:50-Aufteilung auch Innenprovisionen oder eine teilweise Abwälzung der Maklerkosten möglich. Mehr dazu im Abschnitt „Bestellerprinzip & Provision von Maklern: drei Möglichkeiten“.

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Mit der Gesetzesänderung Ende 2020 erzielte man eine bundesweit einheitliche Regelung und Verkäufer:in und Käufer:in zahlen seither jeweils 50 Prozent der Maklergebühr. Da eine Maklerprovision beim Verkauf durchaus 20.000 bis 30.000 Euro betragen kann, entlastet die neue Regelung den:die Käufer:in deutlich von den sehr hohen Erwerbsnebenkosten.

Bevor das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision in Kraft trat, gab es keine einheitliche Regelung dazu, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. So wurde die Zahlung der Maklerprovision in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zu 100 Prozent den Käufer:innen angelastet, während in einigen Bundesländern bereits beide Vertragspartner:innen die Provision unter sich aufteilten. 

Wie bereits bei Vermietungen sorgt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienverkauf für eine gerechtere Verteilung der Maklercourtage. Die neue Regelung gilt ausschließlich für die Dienstleistung beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Im Bereich der Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke findet es hingegen keine Anwendung.

Ab dem 23.12.2020 gilt für den Verkauf einer privaten Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Verkäufer:in und Käufer:in teilen sich die Maklerprovision zu jeweils 50 Prozent. Festgeschrieben ist die Neuregelung in §§ 656c-656d Bundesgesetzbuch (BGB). 

Das Bestellerprinzip ist seit der Gesetzesänderung Ende 2020 an eine schriftliche Auftragserteilung gebunden.

Sinnvoll ist hier ein schriftlich aufgesetzter Vertrag zwischen Auftraggeber:in und Besteller:in, aber auch eine Kommunikation über E-Mail, Fax, SMS oder auf dem Postweg wird in der Regel als Beleg der Auftragserteilung akzeptiert.

Die rein mündliche Vereinbarung per Handschlag oder schlüssigem Verhalten ist dagegen nicht mehr rechtswirksam. Außerdem gehört zu einer rechtswirksamen Übereinkunft zwischen Immobilienmakler:in und Auftraggeber:in, dass der:die Makler:in ihm:ihr nach Auftragserteilung die Widerspruchsbelehrung zuschickt. 

Du hast deine Wunschimmobilie gefunden? Bevor du den Kauf angehst, solltest du einige Dinge beachten: 

• Stelle sicher, dass du und der:die Verkäufer:in mit dem gleichen Makler:in kooperieren, andernfalls könnte es doppelt so teuer werden. 

• Eine Maklerprovision kann 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Plane die Maklerprovision in deinem Budget mit ein und berücksichtige, dass er üblicherweise zwei bis drei Wochen nach Vertragsabschluss fällig wird, wenn kein anderes Zahlungsziel schriftlich fixiert wurde. Für Nebenabsprachen wie diese, ist ein schriftlicher Vertrag einer E-Mail-Konversation vorzuziehen. 

• Maklerprovision verhandeln: Beachte, dass die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Dies eröffnet dir einen gewissen Verhandlungsspielraum insbesondere bei Immobilien auf dem Land oder Immobilien, die weniger gefragt sind. 

• Sobald du den Kaufvertrag unterschrieben hast, hat der:die Makler:in ein Recht auf die vereinbarte Provision. Eine mit dem:der Verkäufer:in abgestimmte einvernehmliche Auflösung des Kaufvertrags befreit dich nicht von der Provisionszahlung. 

• Die Maklergebühr fällt auch dann an, wenn du einen direkten Kontakt mit dem:der Eigentümer:in der Immobilie aufnimmst oder der Kaufvertrag durch eine andere Person abgeschlossen wird. Von Tricksereien zur Umgehung der Maklerprovision wird abgeraten. Stattdessen kannst du versuchen, die Höhe der Provision durch Verhandlung zu drücken.   

• Bei Neubauprojekten wird die Provision für den Verkauf durch eine:n Makler:in in der Regel nicht ausgewiesen. Sie wird in den Verkaufspreis einkalkuliert. Man spricht hier von einer Innenprovision.
  

In Deutschland liegt die Maklerprovision zwischen drei und sieben Prozent. Der genaue Prozentsatz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Provisionshöhe ist in Deutschland frei vereinbar. Es gibt also keine gesetzlichen Vorgaben – in der Praxis orientieren sich Makler:innen aber meist an den in dem jeweiligen Bundesland „marktüblichen“ Regelungen: 

Ein Beispiel: 
Angenommen, du erwirbst ein Haus in Bayern für 400.000 €. In diesem Fall wird für dich nach Vertragsabschluss eine Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises fällig, also 14.280 €. Genauso viel zahlt der:die Verkäufer:in. Bei einem Haus in Hessen würde dein Anteil nur 11.900 Euro betragen.  

Das Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen lässt drei unterschiedliche Ausgestaltungsmöglichkeiten zu: die Doppelprovision, die Abwälzung und die Übernahme der Provision von einer Partei. 

Hierbei handelt es sich um die 50:50-Aufteilung der Provision beim Immobilienverkauf durch eine:n Makler:in. Dazu schließt er:sie einen Vertrag sowohl mit dem:der Verkäufer:in als auch mit dem:der Käufer:in ab und vereinbart darin die Doppelprovision, die beiden Vertragsparteien zur Hälfte berechnet wird. 

Ist mit der Verkäuferseite eine Provision von 3,57 Prozent vereinbart, muss der Käufer ebenfalls 3,57 Prozent zahlen. Davon gibt es keine Ausnahmen und der:die Makler:in kann nicht eine Partei verschonen und die andere zur Kasse bitten. In welcher Reihenfolge bezahlt wird, ist dabei unerheblich. Der:die Verkäufer:in muss nicht zuerst seiner:ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen.  

Interessenskonflikt auf Maklerseite

Der:die Makler:in vertritt die Interessen beider Parteien gleichzeitig. Im Falle einer Kaufpreisverhandlung sind die Interessen seiner Klienten konträr: Diesen Umstand muss der:die Makler:in kommunizieren und sollte sich von beiden Parteien ein schriftliches Einverständnis einholen, um an der Preisverhandlung teilzunehmen. 

Anders als bei der Doppelprovision schließt der:die Maklerin bei der Abwälzung einen Vertrag mit nur einer Partei ab und verpflichtet sie die volle Provision zu zahlen. In der Regel ist dies der:die Verkäufer:in. Die Verkäuferseite hat nun die Möglichkeit, einen Teil der Provision auf die Käuferseite abzuwälzen.  

Im Vertrag mit dem Käufer wird die Zahlungsverpflichtung im Rahmen eines selbständigen Provisionsversprechens festgehalten. Der:die Käufer:in kann maximal 50 Prozent übernehmen, ein Anteil von zwei Prozent, während der Verkäufer vier Prozent zahlt, ist aber genauso möglich. Bei dieser Variante muss der Verkäufer seinen Anteil der Provision zuerst zahlen und dies nachweisen, bevor der:die Käuferin bezahlt (§ 656d BGB).

Neben den Aufteilungsvarianten – Doppelprovision und Abwälzung –, gibt es noch eine dritte Möglichkeit: Die gesamte Provision wird von nur einer Partei getragen. Makler:in und Verkäufer:in vereinbaren eine reine Innenprovision, d. h. der Verkäufer zahlt die gesamte Courtage von beispielsweise sechs Prozent plus Mehrwertsteuer. 

Eine Außenprovision kann vereinbart werden, wenn der:die Käufer:in einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat, ohne dass das spätere Kaufobjekt bereits akquiriert war. 

Die gesetzlichen Regelungen vom 23.12.2020 schreiben vor, dass ein:e Makler:in mit seiner Kundschaft einen Maklervertrag in Textform abgeschlossen haben muss. Ein Vertrag, eine E-Mail, Fax oder SMS oder auf dem Postweg genügen der Form nach, während eine Anfrage über ein Immobilienportal nicht mehr ausreicht. 

Mit dieser gesetzlichen Regelung werden Verbraucher:innen geschützt, die bereits bei der Vertragsanbahnung detailliert über die Provisionszahlung informiert werden. 

Die gesetzliche Regelung von 2020 hat die Maklerprovision gleichmäßig zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt. Verkäufer:innen werden seither an den Kosten beteiligt, die sie vorher nicht tragen mussten.

Damit stellt sich für viele Verkäufer:innen die Frage: Lohnt sich die Investition in eine:n Immobilienmakler:in oder verkaufe ich doch lieber in Eigenregie?

Ja! Es lohnt sich – Sie sparen Zeit, schonen Ihre Nerven und haben gute Chancen einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Zu den Leistungen eines:einer Maklers:Maklerin gehört außerdem eine Vor-Ort-Begehung und ein professionelles Wertgutachten, in das alle individuellen Faktoren Ihres Eigentums einfließen. Nur so erfährst du den tatsächlichen Wert deiner Immobilie.  

Bei einer Maklerprovision von rund 15.000 Euro pro Partei erscheint es lohnend, nach Schlupflöchern zu suchen. Wann musst du keine Maklerprovision zahlen?

Grundsätzlich ist das Bestellerprinzip nicht überall anwendbar. Das Bestellerprinzip greift nur bei Veräußerungen privater Immobilien wie Eigentumswohnungen und Eigenheimen. Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind von dieser Regelung nicht betroffen.

Voraussetzung für die Fälligkeit einer Maklerprovision ist, dass ein wirksamer Maklervertrag in Textform besteht, es zu einem Verkauf oder Kauf gekommen ist und die Tätigkeit des:der Maklers:in ursächlich war für den Abschluss des Kaufvertrags. Anfechtbar sind die Leistungen des:der Maklers:in, wenn keine oder keine korrekte Widerrufsbelehrung stattgefunden hat. Nichtig ist die Maklerprovision auch, wenn der Kaufvertrag vor Gericht erfolgreich wegen Arglist bzw. Irrtum angefochten wird. 

Seit 2020 regelt das Bestellerprinzip bundesweit, wie Maklerkosten beim Verkauf privater Wohnimmobilien verteilt werden. Käufer:innen dürfen seitdem maximal die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Grundlage dafür sind die §§ 656c und 656d BGB. 

Die gesetzliche Regelung schafft mehr Transparenz und entlastet insbesondere Käufer:innen bei den hohen Erwerbsnebenkosten. Gleichzeitig profitieren Verkäufer:innen weiterhin von der Unterstützung professioneller Immobilienmakler:innen – etwa bei Wertermittlung, Vermarktung und Preisverhandlungen. 

Trotz klarer gesetzlicher Vorgaben gibt es unterschiedliche Modelle wie Doppelprovision, Innenprovision oder Abwälzung. Deshalb lohnt es sich, Maklervertrag und Provisionsvereinbarung genau zu prüfen.