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Ein unbefristeter Mietvertrag hat kein festgelegtes Enddatum und ist bei der Wohnraumvermietung der Regelfall. Doch welche Kündigungsfristen gelten und unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter oder Vermieter kündigen? Hier erhältst du einen Muster Mietvertrag und erfährst, was einen unbefristeten Mietvertrag auszeichnet, wie er beendet werden kann und worauf beide Vertragsparteien achten sollten.
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Ein unbefristeter Mietvertrag hat kein festgelegtes Enddatum. Er kann insbesondere durch Kündigung oder einen Mietaufhebungsvertrag beendet werden.
Mieter:innen können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen. Vermieter:innen benötigen dafür in der Regel ein berechtigtes Interesse, beispielsweise Eigenbedarf. Ihre Kündigungsfrist verlängert sich mit der Dauer des Mietverhältnisses.
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- Der unbefristete Mietvertrag – Definition
- Der Mietvertrag zum Download von ImmoScout24
- Kündigung: höhere Hürden für Vermieter:innen
- Welche Mietverträge können unbefristet abgeschlossen werden?
- Für Mieter: Dreimonatsfrist und Schriftform beachten
- Fazit: Unbefristete Mietverträge bieten langfristige Planungssicherheit
- FAQ: Häufige Fragen zum unbefristeten Mietvertrag
In den meisten Fällen greifen Vermieter:innen bei der Vermietung zu unbefristeten Mietverträgen.
Sie zeichnen sich dadurch aus, dass in ihnen die Mietparteien kein Ende der Mietzeit vereinbaren. Dementsprechend muss der Mietvertrag aktiv beendet werden – entweder von Mieter:in oder Vermieter:in.
Dass es sich um einen unbefristet Mietvertag handelt, erkennst du an dieser oder einer ähnlichen Formulierung:
„Das Mietverhältnis beginnt am (Datum) und läuft auf unbestimmte Zeit“.
Auch wenn ein unbefristeter Mietvertrag grundsätzlich nicht schriftlich abgeschlossen werden muss, empfiehlt sich ein schriftlicher Vertrag. So lassen sich Vereinbarungen zu Miete, Nebenkosten und weiteren Rechten und Pflichten später leichter nachweisen.
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- Standardmietvertrag
- Staffelmietvertrag
- Indexmietvertrag
- Mietverträge mit und ohne Gartennutzung
Während Mieter:innen einen unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich ohne Angabe eines Grundes ordentlich kündigen können, benötigen Vermieter:innen in der Regel ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dazu zählt beispielsweise Eigenbedarf. Auch eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch Mieter:innen kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Zusätzlich richtet sich die Kündigungsfrist für Vermieter:innen nach der Dauer des Mietverhältnisses:
- bis fünf Jahre: drei Monate
- mehr als fünf Jahre: sechs Monate
- mehr als acht Jahre: neun Monate
Bei einem unbefristeten Mietvertrag können Mieter:nnen und Vermieter:innen vereinbaren, für einen bestimmten Zeitraum auf die ordentliche Kündigung zu verzichten. Bei einem formularvertraglichen Kündigungsverzicht darf die Bindung grundsätzlich nicht länger als vier Jahre dauern. Weitere Einzelheiten findest du in unserem Beitrag Kündigungsverzicht ist vier Jahre möglich.
Unabhängig davon kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich und fristlos gekündigt werden. Das kommt beispielsweise bei erheblichen Mietrückständen oder einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch den Wohnraum infrage. Hier erfährst du mehr zu den unterschiedlichen Kündigungsfristen.
Mieter:innen können außerdem in bestimmten Situationen von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das gilt beispielsweise nach einer Modernisierungsankündigung oder bei bestimmten Mieterhöhungen. Mehr dazu erfährst du in unserem Beitrag zum Sonderkündigungsrecht.
Unabhängig von einer Kündigung können Mieter:innen und Vermieter:innen einen unbefristeten Mietvertrag auch einvernehmlich beenden. Dafür können sie einen Mietaufhebungsvertrag schließen.
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Ein unbefristeter Mietvertrag ist keine eigene Mietvertragsart, sondern beschreibt zunächst die Dauer des Mietverhältnisses. Verschiedene Arten von Mietverträgen können deshalb grundsätzlich unbefristet ausgestaltet sein.
Dazu gehören beispielsweise:
Auch Indexmietverträge und Staffelmietverträge können grundsätzlich unbefristet abgeschlossen werden.
Davon zu unterscheiden ist der befristete Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt. Bei Wohnraum ist eine Befristung nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich. So kann ein Mietvertrag beispielsweise befristet werden, wenn der:die Vermieter:in die Räume später selbst nutzen, umfangreiche Baumaßnahmen durchführen oder sie als Dienstwohnung vermieten möchte.
Mietende, die ihren unbefristeten Mietvertrag kündigen wollen, brauchen dafür keinen Kündigungsgrund angeben. In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird, muss sie spätestens am dritten Werktag eines Monats bei dem:der Vermieter:in eingehen.
Für die Kündigung eines Wohnraummietvertrags gilt die Schriftform. Mieter:innen sollten das Kündigungsschreiben mit Ort und Datum versehen und persönlich unterschreiben.
Sind mehrere Mieter:innen im Wohnraummietvertrag eingetragen, müssen alle die Kündigung unterschreiben. Sicherheitshalber sollten Mieter:innen ihre Kündigung per Einschreiben verschicken oder persönlich unter Zeug beziehungsweise gegen eine Empfangsbestätigung bei dem:der Vermieter:in abgeben. Eine Kündigung per Fax oder E-Mail erfüllt die gesetzliche Schriftform nicht.
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Ein unbefristeter Mietvertrag hat kein festgelegtes Vertragsende und läuft grundsätzlich so lange weiter, bis das Mietverhältnis wirksam beendet wird. Für Mieter gilt bei der ordentlichen Kündigung in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter benötigen dagegen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse und müssen je nach Dauer des Mietverhältnisses längere Kündigungsfristen beachten.
Damit Rechte und Pflichten von Anfang an eindeutig geregelt sind, empfiehlt sich ein schriftlicher Mietvertrag. Achte dabei auf aktuelle und rechtssichere Vertragsklauseln und prüfe insbesondere Vereinbarungen zu Kündigungsfristen oder einem möglichen Kündigungsverzicht.
FAQ: Häufige Fragen zum unbefristeten Mietvertrag
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Wie kann ein unbefristeter Mietvertrag vom Mieter gekündigt werden?
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Mieter:innen können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich kündigen. Die Wohndauer spielt für die Länge dieser Frist keine Rolle. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von den Mieter:innen unterschrieben werden. Ein Einschreiben kann dabei helfen, den Zugang der Kündigung nachzuweisen.
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Kann ein unbefristeter Mietvertrag vom Vermieter gekündigt werden?
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Ja. Für eine ordentliche Kündigung benötigen Vermieter:innen in der Regel ein berechtigtes Interesse. Ein gesetzlich anerkannter Grund ist beispielsweise Eigenbedarf. Auch erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen der Mieter:innen oder eine verhinderte angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie können eine Kündigung begründen.
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Wie lange ist ein unbefristeter Mietvertrag gültig?
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Ein unbefristeter Mietvertrag hat kein festgelegtes Vertragsende und läuft grundsätzlich weiter, bis das Mietverhältnis wirksam beendet wird. Für Mieter:innen gilt bei einer ordentlichen Kündigung in der Regel eine Frist von drei Monaten. Für Vermieter:innen beträgt die Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monate.
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Was bedeutet unbefristet mieten?
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Unbefristet zu mieten bedeutet, dass bei Vertragsabschluss kein festes Ende des Mietverhältnisses vereinbart wird. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und endet nicht automatisch zu einem bestimmten Datum. Er kann beispielsweise durch eine Kündigung oder einen Mietaufhebungsvertrag beendet werden.
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„Ein rechtssicherer Formularmietvertrag ist eine gute Grundlage – er sollte aber auch zur konkreten Vermietungssituation passen. Prüfe deshalb vor dem Abschluss, welche Regelungen du tatsächlich benötigst, beispielsweise zur Gartennutzung, zu mitvermieteten Einrichtungsgegenständen oder zu einer Staffel- oder Indexmiete. Denn nicht jede vorformulierte Klausel ist für jedes Mietverhältnis relevant.“