Lexikon Baufinanzierung

Bausparsumme

Die Bausparsumme entspricht dem Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen wird. Die Höhe der Bausparsumme setzt sich aus der Summe, der durch den Bausparer in der Ansparphase aufzubringenden Sparbeiträge und dem Bauspardarlehen von der Bausparkasse zusammen. Die Bausparsumme wird nach Erreichen der Zuteilungsreife eines Bausparvertrages ausgezahlt.

Die Höhe der Bausparsumme orientiert sich an dem Finanzierungsbedarf, den persönlichen Sparmöglichkeiten innerhalb der Ansparphase, dem gewünschten Zuteilungstermin und dem prozentualen Anteil an der Gesamtbaufinanzierung. Die Faustformel für den optimalen Finanzierungsmix lautet: Der Bausparanteil sollte ca. 20 bis 30 Prozent und der Eigenanteil mehr als 20 Prozent betragen. Der verbleibende Rest kann durch langfristige Immobilienkredite aufgefüllt werden. Gemäß der der Bausparkassenverordnung (BausparkV) gelten Bausparsummen von über 300.000 Euro gegenwärtig als Großbausparverträge. Zu berücksichtigen ist, dass dafür die Bausparsummen addiert werden, die ein Bausparer innerhalb von zwölf Monaten abschließt.

Zusammensetzung der Bausparsumme

Die Bausparsumme bleibt während der Vertragslaufzeit konstant. Sie kann jedoch auf Antrag erhöht oder ermäßigt werden. Einzelheiten finden sich in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB). Bei einer Veränderung der Bausparsumme ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich entsprechend die Anteile der Darlehensgewährung gleichfalls verschieben. Denn die Höhe des Bauspardarlehens berechnet sich aus der Differenz des angesparten Bausparguthabens (Bauspareinlagen) und der Bausparsumme. Um die Zuteilungsreife eines Bausparvertrages zu beschleunigen, können Sondereinzahlungen hilfreich sein. Sie erhöhen die errechnete Bewertungszahl und bringen den Bausparvertrag somit in der Zuteilungsreihenfolge nach vorne.

Im Gegenzug verringert der Bausparer durch seine zusätzliche Einzahlung aber die Höhe der Darlehensgewährung, da die Bausparsumme unverändert bleibt. Die Bausparsumme eines Bausparvertrages ist in der Regel für die Finanzierung von Wohnraum ausgelegt. Doch die Bausparkassen bieten vielseitige Bausparverträge an, die sich an den unterschiedlichen Bedürfnissen von Bausparern orientieren. So gehören auch Bausparverträge mit niedrigeren Bausparsummen für kleinere Modernisierungen oder als Geldanlage zum Produktportfolio der Bausparkassen.

Zuteilung der Bausparsumme und Tilgungsphase

Um eine Auszahlung der vereinbarten Bausparsumme zu erreichen, muss der Bausparvertrag diverse Bedingungen erfüllen. Für das bereits angesparte Guthaben muss eine Mindestansparsumme (in der Regel 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme) erreicht werden. Im Verhältnis von Anspardauer und Höhe des angesparten Bausparguthabens wird außerdem (zu von der Bausparkasse festgelegten Zeitpunkten) eine Bewertungszahl für alle vorhandenen Bausparverträge errechnet. Die Bausparkasse vergibt durch Zuteilung der Bausparverträge in der Reihenfolge der Bewertungszahlen dann die Bauspardarlehen durch Auszahlung der Bausparsumme. Dies gewährleistet eine gerechte Verteilung unter den Bausparkunden.

Wird die Bausparsumme zugeteilt beginnt die Tilgungsphase. Für die Rückzahlung der Bausparsumme gelten dann die vereinbarten Rückzahlungsbedingungen und der im Bausparvertrag vereinbarte gebundene Sollzinssatz bzw. effektive Jahreszins.

So werden die Nebenkosten der Baufinanzierung berücksichtigt

Insbesondere wenn mit dem Bausparvertrag keine Modernisierung eines bereits bestehenden Objektes oder der Kauf einer Immobilie, sondern ein Neubauvorhaben geplant ist, können auf den Bausparer beträchtliche Nebenkosten zukommen. Dazu zählen einerseits Gebühren für Gutachter, die den Bau im Hinblick auf seine Sicherheit prüfen und gleichzeitig gewährleisten, dass angrenzende Immobilien in ihrer Beschaffenheit und ihrem Wert nicht beeinträchtigt werden, etwa wenn ein Anbau oder eine Garage ein benachbartes Fenster versperrt. Zusätzlich fallen Notarkosten und eine Reihe weiterer Abgaben für private oder behördliche Dienstleistungen an.

Bei der Festlegung der Bausparsumme sollten all diese Faktoren mit einfließen, um eine kostspielige Zwischenfinanzierung zu vermeiden. Empfohlen wird daher stets, eine eher großzügige Schätzung der Baukosten schon zu Beginn abzugeben, sollte sich die Bausparsumme gegen Ende der Baufinanzierung als zu hoch erweisen, lässt sich mit den meisten Bausparkassen eine schnelle Rückzahlung des überschüssigen Betrags vereinbaren, die für den Verbraucher letztlich günstiger ist, sofern das Bauspardarlehen zu einem niedrigen Zinssatz vereinbart wurde.

Nach zehn Jahren Kredit-Laufzeit kann zusätzlich vom gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch gemacht werden, um zu neuen Konditionen eine Umfinanzierung zu erreichen. Damit diese Kosten bereits vor einem Beratungsgespräch bei einer Bank oder Bausparkasse detailliert abgeschätzt werden können, bieten sich diverse Baufinanzierungsrechner im Internet an. Hier kann der Bausparer mit wenigen Klicks nicht nur anfallende Nebenkosten in Erfahrung bringen, sondern auch wie hoch Zins- und Tilgungssätze für die geschätzte Bausparsumme ausfallen, welche Laufzeiten für die eigene Lebenssituation die geringsten Belastungen versprechen und ob sich Sondertilgungen und Anschlussfinanzierungen lohnen.

Immobilienscout24 bietet zudem einen besonderen Service: Unter Berücksichtigung individueller Lebensumstände und des Wohnorts, leitet der Baufinanzierungsrechner hier die Anfrage direkt an verschiedene Berater und Kreditinstitute aus der näheren Umgebung des Kunden weiter. Diese unterbreiten ihm dann individuell zugeschnittene Angebote zur Baufinanzierung, die jedoch vollkommen kostenlos und unverbindlich sind. Sollte keines der Angebote wirklich vielversprechend sein, kann der Verbraucher also ohne Probleme ablehnen.

Wie wird die Immobilie genutzt?

Bei der Bewertung von Risiken und den damit verbundenen vertraglichen Konditionen für den Verbraucher, achten Kreditinstitute neben der Bonität auch auf die Art der Immobiliennutzung. Ob ein Objekt als eigengenutztes Wohnhaus oder als vermietete Kapitalanlage dient, macht für den Darlehensgeber respektive die Bausparkasse einen großen Unterschied.

Bei einem Haus, das der Bausparer selbst bewohnt, geht das Kreditinstitut von einem besonders hohen Interesse an der Erhaltung und ordnungsgemäßen Bedienung der Baufinanzierung aus. Mit fremdgenutzten Immobilien identifiziert sich der Eigentümer in der Regel weniger stark, vor allem dann, wenn diese weit entfernt vom eigenen Wohnort gelegen sind. Ein Zinsaufschlag ist daher bei einer Baufinanzierung für ein Objekt, das als Kapitalanlage dienen soll, regelmäßig zu erwarten, während bei eigengenutzten Immobilien niedrigere Zinssätze gelten.

Besonders hohe Risiken bestehen für das Kreditinstitut, wenn es sich bei der Baufinanzierung um ein Gewerbeobjekt handelt. Abgesehen von Büroimmobilien, sind diese nämlich in den meisten Fällen bei einem Zahlungsausfall des Mieters oder Eigentümers schwer an neue zahlungskräftige Nutzer zu vermitteln. Eine dadurch kaum einschätzbare Veräußerbarkeit des Objekts hat zur Folge, dass die Bewertung der Grundpfandrechte besonders individuell und gründlich durchgeführt wird. Zinsaufschläge oder Zinsabschläge hängen in diesem Fall nicht nur vom Umfang der Baufinanzierung ab, sondern auch von der Gesamtbewertung des Kreditnehmers und seines gewerblichen Mieters sowie von der Lage der Immobilie.

Baufinanzierungen in Regionen mit schwacher Immobilien-Nachfrage werden in der Regel nur zu beträchtlich erhöhten Zinssätzen angeboten. Für Regionen mit unzureichender Infrastruktur oder langfristigem Bevölkerungsrückgang werden Bausparverträge ebenso wie Bauspardarlehen in aller Regel überhaupt nicht vergeben. Das Kreditausfallrisiko wird mit Hilfe von Statistiken ermittelt, die beispielsweise nach Postleitzahlen gegliedert sein können. Bei der Berechnung der Bausparsumme sollten also zusätzlich auch die rechtlichen und räumlichen Aspekte des jeweiligen Objekts beachtet werden.