Die deutsche Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, wie Sie Ihre Wohnfläche berechnen müssen. Sie ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und bezieht sich auf Mietwohnraum. Im Folgenden lesen Sie, welche Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung laut WoFlV gelten.  

Das Wichtigste in Kürze

  • Für die Wohnflächenberechnung kommt seit 2004 die deutsche Wohnflächenverordnung zum Einsatz. Alternativ darf auch die DIN 277 genutzt werden. 
  • Achten Sie darauf, die gewählte Methode im Mietvertrag festzuhalten und korrekt zu messen. Mieter:innen messen häufig nach und falsche Angaben können zu Rückzahlungen führen. 
  • Lassen Sie sich bei Bedarf von Gutachter:innen unterstützen. Dies empfiehlt sich vor allem für Wohnraum mit vielen Schrägen, Nischen, niedrigen Räumen oder bei ungewöhnlichen Maßen.  

Wie wird die Wohnungsgröße berechnet?

Die Berechnung der Wohnungsgröße von Mietwohnraum erfolgt seit 2004 auf Basis der Wohnflächenverordnung. Früher galt dafür die DIN 283. Außerdem gab es die II. Berechnungsverordnung, die inzwischen größtenteils außer Kraft ist. Sollten Sie den Mietvertrag jedoch vor 2004 abgeschlossen haben, gilt die II. Berechnungsverordnung – vorausgesetzt, Sie haben keine baulichen Veränderungen an der Mietwohnung vorgenommen.  

Heutzutage stellt die WoFlV den Standard dar, um Missverständnisse zu vermeiden und den Mietpreis auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche korrekt zu ermitteln. Alternativ können Sie die DIN 277 anwenden. Achten Sie darauf, die gewählte Methode zur Wohnflächenberechnung im Mietvertrag anzugeben. Im Zweifel unterstützen auch Immobilienexpert:innen bei der Berechnung der Fläche. 

Die folgenden Vorgehensweise für die Wohnflächenberechnung in Quadratmetern ist wichtig:  

  • Es wird nur die Grundfläche der Wohnung bewertet, die wirklich zum Wohnen genutzt werden kann. Große Schränke und Nischen zählen mit zur tatsächlichen Wohnfläche.   
  • Erker und Wandschränke mit einer Mindestgrundfläche von 0,5 m² werden mitgerechnet. Auch Fenster- und Wandnischen, die bis zum Boden reichen und mindestens 0,13 m tief sind, zählen zur Wohnfläche. 
  • Balkone und Terrassen gehören nur zum Teil zur Wohnfläche, und zwar zu 25 bis 50%. Dies hängt vom Wohnwert des Balkons ab.  
  • Räume mit Dachschrägen stellen Sonderfälle darf und werden je nach lichter Raumhöhe gar nicht, mit 50 Prozent oder komplett hinzugerechnet.   
  • Es gibt auch Bereiche, die nicht zu der Wohnfläche hinzugehören. Hierzu  zählen Dusche, Küche und Badezimmer.   
  • Eine Küche kann einen Sonderfall darstellen. Handelt es sich um eine Wohnküche, wird sie als halber Raum angesehen.   

Welche anderen Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es?

Die Wohnflächenberechnung kann wesentliche Unterschiede in der Mietzahlung mit sich bringen und ist daher ein oft heiß diskutiertes Thema. Bei der Berechnung durch WoFlV entsteht oftbisweilen  ein eher kleines Flächenergebnis. Somit handelt es sich um eine beliebte Variante bei Mieter:innen. 

Eine bekannte Alternative ist die Berechnung der Fläche einer Wohnung nach DIN-Norm 277. Diese Berechnungsmethode bezieht sich auf die Rauminhalte und Grundflächen im Hochbau. Eigentümer:innen wenden gerne diese Berechnungsmethode an, da hier mehr Fläche hinzugerechnet wird. Beispielsweise werden bei der DIN 277 Keller, Balkon und Dachschrägen komplett einbezogen. Gerade bei einer Dachgeschosswohnung ist der Unterschied zu der Berechnung laut Wohnflächenverordnung hinsichtlich der Wohnfläche enorm.   

Vermessung der Wohnung

Schon die Vermessung der Wohnfläche ist eine Kunst. Lesen Sie hier, wie Sie mithilfe von Laser-Entfernungsmessern korrekt vorgehen. 

Rechenbeispiel zur Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenverordnung sowie DIN 277 kommen in Deutschland am häufigsten zum Einsatz. Das gewählte Verfahren wird im Mietvertrag festgelegt. In einigen Ausnahmefällen einigen sich die Parteien aber auch auf die Nutzung der älteren Verfahren zur Wohnflächenberechnung mit DIN 283 oder der II. Berechnungsverordnung. Das folgende Beispiel zeigt, wie sich diese unterschiedlichen Herangehensweisen auf die Fläche eines Balkons mit 6 m² Größe auswirken: 

  • Berechnung nach DIN 277: Volle Fläche von 6 m²   
  • Berechnung nach DIN 283: Balkon wird nicht anerkannt, also 0 m²  Wohnfläche 
  • Berechnung nach II. Berechnungsverordnung: Balkon wird mit 3 m²  berechnet 
  • Berechnung nach Wohnflächenverordnung: 25 bis 50% der Fläche zählen als Wohnfläche, also 1,5 bis 3 m²   

Die Mietpreisunterschiede können enorm sein, weswegen es wichtig ist, auf die angewendete Berechnungsmethode zu achten. Im Mietvertrag sollte auf die verwendete Wohnflächenberechnung hingewiesen werden. So können Mieter:innen nachvollziehen, wie die Quadratmeterzahl der Wohnung zustande gekommen ist.   

Wer hilft bei der Berechnung der Wohnfläche?

Manchmal ist es gar nicht so einfach, die richtige Wohnfläche zu berechnen. Deswegen Spezialist:innen wie etwa Immobilienmakler:innen helfen bei der Berechnung. Sie bringen viel Erfahrung mit und kennen aktuelle rechtliche Vorgaben. Somit sind Vermieter:innen auf der sicheren Seite und wissen, dass sie keine zu große oder zu kleine Fläche im Mietvertrag angeben, die in Rückzahlungen resultieren könnten.

Sollte es zum Streitfall kommen, können Sie eine:n Gutachter:in beauftragen. Denn eigene Berechnungen haben vor Gericht keine Relevanz. Vermieter:innen müssen bedenken, dass sie bei zu klein berechnetem Wohnraum keine Nachzahlungen fordern dürfen. Bei zu groß berechnetem Raum haben Mieter:innen hingegen das Recht auf Rückzahlungen. 

 

  

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