Ein Mieter in Berlin-Lichtenberg betritt nach einer Urlaubsreise seine Wohnung und stellt fest, dass sich in seiner Küche eine Pfütze breitgemacht hat. Ein Blick an die Decke, die Küchenwand sowie an die angrenzende Wand zum Nachbarzimmer lässt ihn nichts Gutes ahnen – überall braun eingefärbte Wasserflecken. Schnell sprintet er eine Treppe höher und öffnet die Tür zu der wegen Bauarbeiten zurzeit leerstehenden Wohnung. Da er keinen Schlüssel besitzt, öffnet er die Tür gewaltsam.
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Das wiederum missfällt seinem Vermieter so sehr, dass er dem Mieter außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin den Mietvertrag kündigt. Vor dem Amtsgericht Lichtenberg und später auch vor dem Landgericht Berlin klagt er auf Räumung der Wohnung.
Ob vor oder nach dem Aufbrechen der Tür ist zwischen den Parteien umstritten, aber auf jeden Fall informierte der Mieter seinen Vermieter umgehend über den eingetretenen Wasserschaden in seiner Wohnung. Er wies im Telefonat auf eine E-Mail hin, die er bereits geschickt und in der er den Wasserschaden mit Fotos dokumentiert hatte. Sofort nach dem Gespräch beauftragte der Vermieter einen Handwerker zur Begutachtung der Schadensursache sowie zur Sicherung der aufgebrochenen Wohnungstür.
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Sowohl das Amtsgericht Lichtenberg als auch das Landesgericht Berlin sehen die Kündigung als nicht gerechtfertigt an. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Mieter die Wohnungstür mutwillig zerstörte. Es erscheine vielmehr plausibel, dass er die Tür öffnete, um die Ursache des unstrittig eingetretenen Wasserschadens in der Wohnung zu klären. Damit wollte er weiteren Schaden von der Mietsache abwenden. Auch wenn unmittelbar kein Wasser die Wände herablief, konnte der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Wasserschaden nicht dennoch akut ist. Bei einem beschädigten Abflussrohr könne jederzeit schwallartig Wasser austreten, zum Beispiel wenn eine Wasch- oder Spülmaschine läuft. So die Argumente der Richter:innen.
Selbst wenn er mit seiner Aktion die rechtlich zulässige Selbsthilfe überschritten habe, wäre das keine so schwerwiegende Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung, auch ohne vorherige Abmahnung, rechtfertigen könnte. Und auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung greift in diesem Fall nicht. Denn ein berechtigtes Interesse zur Kündigung liege nur vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Eine solche Pflichtverletzung lasse sich, so der richterliche Spruch, nicht feststellen.
(AG Lichtenberg, Urteil vom 19. Mai 2022 - 16 C 218/21 – LG Berlin, Beschluss vom 22. September 2022 - 66 S 162/22)
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