Wie wird der Ver­kaufs­er­lös der ge­mein­sa­men Im­mo­bi­lie bei ei­ner Schei­dung ver­teilt?

Mit der gemeinsamen Entscheidung für den Verkauf einer Immobilie bei einer Scheidung ist bereits der erste wichtige Schritt getätigt: die Einigung. Doch wie wird nun der Verkaufserlös aufgeteilt? Generell gilt, dass ein Verkaufserlös auf beide Partner jeweils hälftig aufgeteilt wird. Doch das ist nicht immer so!

• Beide Ehepartner erhalten beim Verkauf jeweils 50 Prozent des Erlöses.
• Als Erstes werden eventuell auf der Immobilie lastende Kredite zurückgezahlt.
• Der Zugewinnausgleich muss berücksichtigt werden.
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Zunächst einmal wird bei einem Verkauf der Kredit (falls vorhanden) zurückgezahlt. In der Regel fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, da eine vorzeitige Rückzahlung vorliegt. Der nun verbleibende Rest wird als Erlös zu gleichen Teilen auf die beiden Ehepartner aufgeteilt.

Berücksichtigt wird hierbei nicht, ob einer der Partner mehr in das Haus investiert hat als der andere. Ebenfalls irrelevant ist, ob nur ein Ehepartner die Kreditraten bedient hat. Lediglich Asymmetrien des Zugewinnausgleichs müssen berücksichtigt werden.

Bleibt einer der Ehepartner in der Immobilie wohnen, kann dieser die Immobilie übernehmen und dem anderen Partner seinen Anteil auszahlen. Wurde die Immobilie über einen Kredit finanziert, muss die Bank über diesen Vorgang informiert werden. Denn der Ehepartner, der seinen Eigentumsanteil abgibt, muss aus dem Kreditvertrag aussteigen.

Bei einer Zugewinngemeinschaft darf der eine Ehegatte nicht ohne Zustimmung des anderen seinen Anteil an der Immobilie veräußern oder verschenken. Anders sieht es aus, wenn ihm das Nutzungsrecht bleibt, zum Beispiel durch ein eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnrecht auf Lebenszeit.

Wer in einer Zugewinngemeinschaft gelebt hat, kann bei der Scheidung einen Zugewinnausgleich beantragen. Generell gilt die Zugewinngemeinschaft bei sämtlichen Ehen, bei denen kein notarieller Ehevertrag vereinbart wurde. Auf Antrag ist bei einer Scheidung der Zugewinn, der in der Ehe erzielt wurde, auszugleichen. Solange kein Antrag beim Familiengericht gestellt wurde, passiert allerdings nichts.

Sämtliche Wertgegenstände, die während der Ehe hinzugewonnen wurden, werden hierfür gewertet. Dabei kann es sich um ein Bankguthaben handeln, aber auch um Wertpapiere, Lebensversicherungen oder Immobilien. Der Zugewinn ist die Differenz, die sich zwischen dem Endvermögen bei Scheidung und dem Anfangsvermögen bei der Hochzeit errechnet.

Bei dem Ausgleichsanspruch handelt es sich um eine bestimmte Geldsumme und nicht um bestimmte Vermögensgegenstände. Hat zum Beispiel in der Ehe die Ehefrau weniger Vermögen erworben als der Ehemann, so kann sie von ihm verlangen, dass ihr ein Ausgleich gezahlt wird. Dazu zählt aber nicht, dass sie verlangen kann, dass er ihr das Haus automatisch überlässt. Natürlich kann bei Einigkeit etwas anderes vereinbart werden.

Kommt keine Einigkeit zustande, wird auf Antrag beim Amtsgericht eine sogenannte Teilungsversteigerung durchgeführt. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil ist. Der Nachteil ist, dass der Erlös bei einer Versteigerung kleiner ist als bei einem gewöhnlichen Verkauf.

Innerhalb von zwei Wochen nach Antragstellung können Einwände erhoben werden, etwa wenn die Teilungsversteigerung die Kinder benachteiligen würde. Erachtet das Gericht die Einwände als zulässig, wird das Teilungsversteigerungsverfahren für sechs Monate eingestellt.

Bei einer Teilungsversteigerung werden dem erzielten Verkaufserlös zunächst einmal die Kosten für Sachverständige und für das Gericht entnommen und anschließend ein Teilungsplan aufgestellt.

In diesem Plan erfolgt die Verteilung des Erlöses so, wie sich die Ehepartner geeinigt haben. Sollte keine einvernehmliche Lösung getroffen werden, wird das Gericht die Aufteilung festlegen.