Grundbuchberichtigung: Wann ist sie nö­tig?

Auch wenn jede Grundbuchänderung mit großer Sorgfalt vorgenommen wird, können falsche Eintragungen im Grundbuch vorhanden sein. Wie es überhaupt zu falschen oder fehlerhaften Grundbucheinträgen kommen kann und wie die Grundbuchberichtigung erfolgt, lesen Sie hier.

• Sind falsche Daten im Grundbuch eingetragen, können diese durch eine Grundbuchberichtigung korrigiert werden.
• Unberechtigt eingetragene Eigentümer:innen müssen der Änderung zustimmen.
• Stimmen die Unberechtigten nicht zu, ist nur noch der Klageweg möglich.
• Eigentümer:innen haben prinzipiell das Recht auf Einsichtnahme und Korrektur.
• Eine Verjährung auf den Anspruch der Grundbuchberichtigung gibt es nicht.
  
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Es gibt verschiedene Situationen, wann es zu einem fehlerhaften Grundbucheintrag kommen kann, sodass eine Grundbuchberichtigung nötig ist. Unter anderen passieren in folgenden Situationen öfters Fehler hinsichtlich der Grundbucheintragung: 

• Trennung 
• Scheidung 
• Todesfall 
• Erbfall 
• Verkauf 
• Grundschuldeintragung 

Im Grunde ist immer dann ein fehlerhafter Grundbucheintrag möglich, wenn das Eigentum an eine andere Person übertragen wird. Wer eine Immobilie verkauft, der muss aus dem Grundbuch ausgetragen werden. Die Käufer:innen sind als neue Eigentümer:innen einzutragen. Genau hierbei kann es zu fehlerhaften Eintragungen kommen.

Bei derartigenn Grundbuchänderungen kann es auch zu einfachen Übertragungsfehlern kommen, da auf dem Grundbuchamt auch nur Menschen arbeiten. Ebenfalls könnte es zu falschen Eintragungen kommen, wenn eine Grundschuld eingetragen oder ausgetragen werden soll. Immer dann, wenn Änderungen notwendig sind, liegt ein gewisses Fehlerpotential vor. 
 

Trennungs- und Scheidungsfälle: Auf korrekte Eintragungen achten 

Gerade auch bei Trennungs- und Scheidungsfällen sollte immer genauer hingeschaut werden. Ist der:die richtige Eigentümer:in eingetragen? Sind alle Daten korrekt? Wie ist es mit einer Grundschuld, irgendwelchen Rechten und weitere Dingen, die geändert werden sollten? 

Hierbei sollte die Person, der die Immobilie gehört, aufpassen. Ansonsten freuen sich möglicherweise ehemalige Partner:innen, wenn mögliche Fehler durch die Grundbuchberichtigung nicht entfernt werden und der Nachweis dessen nach Jahren immer schwieriger wird.
 

Erbfall: Grundbuchberichtigung möglicherweise nötig 

Wichtig sind auch richtige Eintragungen im Todesfall beziehungsweise Erbfall. Kommt es zu einem Erbfall, prüft das zuständige Grundbuchamt, ob und wie viele Erbbegünstigste vorhanden sind. Zudem ist ein Erbschein in den meisten Fällen notwendig. Gerade bei Erbengemeinschaften gibt es schnell Streitereien. Von daher ist es für Erbengemeinschaften wichtig, sich über sämtliche Grundbucheintragungen zu informieren. Unter anderem ist es möglich, eine Grundbuchberichtigung entsprechend der Erbfolge nach dem Erbrecht zu beantragen. 

Die Situation ist nach einem Todesfall auch gar nicht immer so einfach, vor allem dann, wenn auch kein Testament von dem:der Erblasser:in dem Nachlassgericht vorliegt. Liegt aber ein Testament oder Erbvertrag nach dem Tod von dem:der Erblasser:in vor, können berechtigte Erb:innen ihr Erbrecht einfach und schnell nachweisen. 

Um Streitigkeiten hinsichtlich der Erbfolge und der Berechtigungen zu vermeiden, ist es daher sinnvoll, rechtzeitig vor dem Versterben Vereinbarungen zu treffen und am besten ein notarielles Testament aufzusetzen. 

Wann muss eine Grundbuchberichtigung erfolgen? 

Eine Korrektur ist immer dann nötig, wenn es zu falschen Eintragungen im Grundbuch kam. Alle Eigentümer:innen haben das Recht auf einen aktuellen Grundbuchauszug. Falls es zu Änderungen im Grundbuch kam, erhalten im Normalfall berechtigte Personen auch einen entsprechenden Auszug, um dies kontrollieren zu können.  

Sind tatsächlich Fehler zu entdecken, muss eine Grundbuchberichtigung erfolgen.

Auch den Ämtern können einmal Fehler unterlaufen, sodass beispielsweise die falsche Adresse im Grundbuch eingetragen wird. Eine Grundbuchberichtigung von Amts wegen her ist möglich. Das jeweilige Amtsgericht ist für die Grundstücksangelegenheiten zuständig. Wie folgt kann die Korrektur des Eintrags bewirkt werden: 

• Nachweis mit beglaubigten Urkunden 
• Korrektur mit Eintragungsbewilligung 
• Grundbuchberichtigungsanspruch einklagen 

Der einfachste Weg ist der Nachweis anhand beglaubigter Urkunden. Haben Berechtigte die entsprechenden Unterlagen vorliegen, kann ganz einfach eine Grundbuchberichtigung beantragt werden. 

Schwieriger wird es allerdings, wenn kein Nachweis vorliegt. Falls ein falscher Eigentümer eingetragen ist, kann ein Anspruch entweder ohne oder mit Rechtsstreit durchgesetzt werden. Es hängt von der unberechtigt eingetragenen Person ab, über welchen Weg es geht. 

Soll eine Grundbucheintragung berichtigt werden und sind die unrechtmäßigen Eigentümer:innen einverstanden, muss er nur eine Eintragungsbewilligung abgeben. Falls jedoch keine Einigung möglich ist, müssen rechtmäßige Eigentümer:innen den Klageweg antreten und den Grundbuchberechtigungsanspruch einklagen. Das Urteil aus dem Rechtsstreit stellt die Eintragungsbewilligung dar. 

Als Eigentümer:in wird diejenige Person bezeichnet, der die Immobilie bzw. das Grundstück rechtlich gehört. Die rechtlichen Eigentümer:innen einer Immobilie werden im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichtes eingetragen. Da jedoch auch hier Fehler unterlaufen können, wird vom Gesetz her vermutet, dass die eingetragene Person auch tatsächlich Eigentümer:in ist. 

Es ist also wichtig, nach dem Immobilienkauf den Grundbuchauszug zu kontrollieren. Steht darin ein falscher Name als Eigentümer:in, muss eine entsprechende Berichtigung beantragt werden. Möglich ist sogar eine Klage auf Grundbuchberichtigung, wenn diese nicht über den regulären Weg geklärt werden kann. 

Grundsätzlich gilt: Ein Berichtigungsanspruch hinsichtlich falscher Grundbucheintragungen verjährt nicht. Das ist das Besondere in diesem Bereich. Diejenige Person, die berechtigt ist, kann sogar nach vielen Jahren und Jahrzehnten eine Berichtigung der Eintragungen wie falsche Adresse oder Name verlangen. Berechtigte haben die Möglichkeit zur einstweiligen Sicherung einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs einfügen zu lassen. 

Die Angaben im Grundbuchauszug müssen korrekt sein, damit die rechtmäßigen Eigentümer:innen in der Ausübung ihrer Rechts nicht behindert werden. Bei einem Immobilienverkauf kommt es zu Problemen, wenn die Eintragungen nicht korrekt sind. Schon aus diesem Grund ist es wichtig, dass die Daten stimmen. 

Sobald es Unstimmigkeiten im Grundbuch gibt, sollten diese geklärt und ein Antrag auf Berichtigung gestellt werden. Auch mögliche Erbbegünstigte werden es Ihnen danken, da es immer schwieriger wird, die tatsächliche Eigentumssituation nachzuweisen, je länger die fälschliche Eintragung her ist. 

Wie lange eine Eintragung im Grundbuch dauert, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Die Zeiten variieren zwischen mehreren Wochen und sogar einigen Monaten. In der Regel veranlassen Notar:innen die Grundbucheintragungen beim entsprechenden Amtsgericht. 

Da er aber alle nötigen beglaubigten Urkunden und Unterlagen benötigt und die Echtheit der vorliegenden Unterschriften überprüfen muss, kann dies einige Zeit in Anspruch nehmen. Auch nach dem schriftlichen Abschluss des Kaufvertrages ist eine Eintragung noch nicht möglich. Der Ablauf gestaltet sich wie folgt: 

• Notar:innen haben dem Finanzamt nach der Ausstellung des schriftlichen Kaufvertrages die neuen Besitzer:innen der Immobilie mitzuteilen. 
• Nun bekommen die neuen Besitzer:innen eine Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. 
• Ist die Zahlung erfolgt, erhalten die Notar:innen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Das Grundbuchamt befindet sich normalerweise im zuständigen Amtsgericht. Dort kann eine Person mit berechtigtem Interesse Einsicht nehmen. Aber wer gehört eigentlich zu dem Personenkreis, der berechtigtes Interesse hat? 

• Eigentümer: Um die vorhandenen Einträge zu kontrollieren
• Nachbar:innen, die direkt an das Grundstück angrenzen: Um Grundstücksangelegenheiten zu klären beziehungsweise sich einen Überblick zu verschaffen
• Gläubiger:innen mit Geldforderungen zur Vollstreckung: Um Kenntnis über die Grundstücksverhältnisse, eingetragene Grundschulden und ähnliche Dinge zu erhalten 

Grundsätzlich gilt, dass Dritte nur mit Zustimmung der Eigentümer:innen Einsicht nehmen dürfen. Es kann also nicht einfach jede beliebige Person Einsicht in den Grundbuchauszug nehmen.