Ho­tel ver­kau­fen: Ab­lauf, Steu­ern & Tipps

Möchten Sie Ihr Hotel verkaufen, sollten Sie sich im Vorfeld genau informieren. Wann Sie professionelle Hotelmakler:innen beauftragen sollten, was Sie bei Wertermittlung, Vermarktung, Kosten und Steuern beachten sollten und welche Tipps Gold wert sind, wenn Sie ein Hotel verkaufen möchten, erfahren Sie hier.

• Der Hotelverkauf ist eine komplexe Angelegenheit, weswegen der Prozess zwischen einem und fünf Jahren dauern kann.
• Zum Verkauf eines Hotels gibt es die Alternative der Verpachtung.
• Ob Verpachtung oder Verkauf vorzuziehen ist, lässt sich mit einer Gegenrechnung von Pachterlösen und Verkaufserlösen ermitteln.
• Wer den richtigen Zeitpunkt abpasst, kann ein Hotel zu einem guten Preis verkaufen. Hotelmakler:innen übernehmen die Vermarktung, um das Optimum für Sie herauszuholen. Lassen Sie sich jetzt passende Makler:innen aus der Region empfehlen.
  

Urlaub in Deutschland ist gefragter denn je, was sich auch auf den Verkauf von kleinen und großen Hotels auswirkt. Zeichnet sich das zu verkaufende Hotel durch eine hervorragende Lage aus, sollte es kein Problem sein, Interessent:innen zu finden. Ob jedoch das Objekt für den gewünschten Preis verkauft werden kann, den Sie sich vorstellen, ist schwierig zu beantworten. Letztendlich hängt es auch von Ihrem Verkaufsgeschick ab.

Wichtig Punkte beim Hotelverkauf sind:

• Optimale Lage des Hotels
• Beliebter Urlaubsort
• Prognosen für Urlaubssaison
• Zustand der Immobilie
• Extras des Hotels
• Größe der Hotelimmobilie

Ein Luxushotel mit Wellnessbereich, Restaurants für die Gäste und weiteren Extras liegt kostenmäßig wesentlich höher als ein kleines Hotel mit 20 Betten. Handelt es sich beispielsweise um ein Hotel in einem beliebten Urlaubsort an der Ostsee, werden Sie oft auch ein Luxushotel innerhalb kurzer Zeit los. Immerhin liegen hier verkaufskräftige Argumente vor, wozu Beliebtheit und hohe Besucherzahl gehören.

Falls Sie sich noch nicht sicher sind, ob Sie das Hotel verkaufen oder verpachten möchten, sollten Sie die beiden Szenarien genau durchgehen. Haben Sie das Hotel möglicherweise geerbt und gar kein Interesse daran, es selbst weiterzuführen, wird sicherlich der Hotelverkauf im Vordergrund stehen. Ein Pachtvertrag kann in bestimmten Fällen aber durchaus auch sinnvoll sein. Sie müssen dem Hotel so nicht komplett den Rücken kehren.

Der Pachtvertrag läuft nur über einen bestimmten Zeitraum. Danach kann der Vertrag entweder verlängert werden oder auslaufen. So könnten Sie in dem Bereich wieder durchstarten oder andere Pächter:innen suchen. Die Verpachtung hat den Vorteil, dass Sie regelmäßig Pachteinnahmen erhalten. Zudem gehört das Hotel Ihnen weiterhin. Bei einem Verkauf wird Ihnen der Betrag direkt komplett gezahlt und es geht von Ihrem Eigentum in das der Käufer:innen über.

Eine leerstehende Hotelimmobilie zu verkaufen, ist generell möglich, aber auch mit Schwierigkeiten verbunden. Potentielle Käufer:innen hätten das Problem, zusätzliches Kapital mobilisieren zu müssen, um das Hotel zu renovieren. Außerdem müssen sie Mitarbeiter:innen finden und vor allem für das Objekt bekanntmachen. Dies könnte potentielle Käufer:innen abschrecken.

Deswegen ist der Verkauf bei laufendem Betrieb die bevorzugte Wahl, auch wenn diese einige Hürden mit sich bringen kann. Hierbei kommt es auf die Vermarktungsstrategie an. Vor allem sollte der komplette Prozess so diskret und unauffällig wie möglich stattfinden. Bekommen Mitarbeiter:innen mit, dass der Verkauf ansteht, kann es zu Kündigungen kommen. Ebenfalls können Gäst:innen den Verkauf als negatives Zeichen deuten.

Allgemein überwiegen aber die Vorteile, ein Hotel bei laufendem Betrieb zu verkaufen. Hotelkäufer:innen könnten im Prinzip direkt starten, ohne viel Kapital investieren zu müssen. Außerdem ist das Hotel schon bekannt. Hinzu kommt, dass das Team funktioniert und genau weiß, wie der Betrieb laufen soll. Der Hotelverkauf bei laufendem Betrieb bietet beste Voraussetzungen für einen gelungenen Start.

Bevor Sie sich für den Verkauf eines Hotels entscheiden, sollten Sie den richtigen Zeitpunkt abpassen. Das bedeutet, Sie müssten den Markt gut beobachten, um den besten Verkaufszeitpunkt herauszufinden.

Faktoren, die für einen guten Zeitpunkt sprechen, sind:

• Niedrige Finanzierungszinsen bedeuten für Käufer:innen, dass sie weniger zusätzliche Kosten haben
• Positive Bilanzen beweisen Kaufinteressent:innen, dass es eine lukrative Immobilie ist
• Steigende Nachfrage nach Unterkünften ist ebenfalls ein guter Anhaltspunkt

Auch die persönlichen Gründe sind für den Verkaufszeitpunkt ausschlaggebend. Wer das Hotel geerbt hat und nicht weiter nutzen möchte, der wird die Immobilie schnell verkaufen wollen. So könnte es auch nach einer Scheidung sein. Eventuell mangelt es auch an Unternehmensnachfolger:innen. Da es viele verschiedene Gründe geben kann, ist es nur schwer zu sagen, wann der beste Verkaufszeitpunkt ist. Eine Beratung ist generell im Vorfeld sehr zu empfehlen.

Die Bewertung eines Hotels setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen, da es hierbei nicht nur um ein rein wohnwirtschaftliches Gebäude geht. Es wird als Betreiberimmobilie bezeichnet, weswegen bei der Bewertung nicht nur Gebäude und Grundstück betrachtet werden müssen. Der Wert der Immobilie wird aber nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Wichtig ist vor allem der Betrieb der Immobilie

Um einen bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, sollten wertmindernde Arbeiten wie kleine Sanierungen und Reparaturen vorher durchgeführt werden. Auch Verbesserungen hinsichtlich des Hotelkonzepts könnten verkaufsfördernd sein. An dem Standort des Objektes kann man nichts ändern – wenn aber ansonsten das Hotel im guten Zustand ist und jedes Jahr viele Übernachtungen gebucht werden, trägt das zu einer besseren Bewertung bei.

Nicht nur der Hotelverkauf ist sehr komplex, sondern auch das Steuersystem. Wichtige Hinweise und Tipps erhalten Sie von Ihren Steuerberater:innen. Die Profis kennen sich mit den steuerlichen Richtlinien rund um den Hotelverkauf bestens aus und beraten Sie ausführlich. Wie genau Steuern gehandhabt werden, hängt schon von der vorliegenden Rechtsform ab, da eine GmbH anders behandelt wird als ein Einzelunternehmen: Bei der GmbH wäre etwa die Körperschaftssteuer relevant, für Einzelunternehmen hingegen der Veräußerungsgewinn. Der Gang zu Ihren Expert:innen ist daher unausweichlich, um die steuerlichen Details abzusichern.

1. Bewertung der Hotelimmobilie: Im ersten Schritt muss eine umfangreiche Immobilienbewertung und Einschätzung zum Verkaufspreis erfolgen. Bei der Bewertung sind mögliche Kosten und Erträge zu berücksichtigen. Wie sich die Erträge entwickeln könnten, hängt aber auch von dem Umfeld ab. Ist bislang kein ähnliches Hotel in der Umgebung und auch nicht geplant, steigt die Einrichtung an Wert.
2. Plan aufstellen: Ein Hotel verkauft sich nicht von jetzt auf gleich. Mit einem Zeitfenster zwischen einem und fünf Jahren müssen Sie durchschnittlich rechnen. Wichtig ist es, dass Sie alle Unterlagen zusammensuchen, um sie im Bedarfsfall zur Hand zu haben. Besonders die Unterlagen zum Objekt und Grundstück sowie Bilanzen sind hier von Bedeutung.
3. Auf Hotelkette oder Privatinvestor:innen festlegen: Legen Sie die Zielgruppe fest. Je nach Größe und Ausstattung des Objektes kommen Privatinvestor:innen oder Hotelketten in Frage. Kleinere Hotel Garnis oder Pensionen sind oft für Privatinvestor:innen interessant. Große Objekte und Luxushotels sind eher für Hotelketten relevant. Je nachdem sollte die Vermarktung regional oder überregional erfolgen.
4. Exposé erstellen: Ein Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hotels. Deswegen ist es wichtig, ordentliche Fotos des Objektes zu erstellen. Dies sollte möglichst unauffällig stattfinden, um niemanden zu verunsichern und somit den Verkaufsprozess zu gefährden. Vorzugsweise erstellen Ihnen Hotelmakler:innen entsprechende Fotos und das komplette Exposé.