Was für Ver­käu­fer:in­nen 2026 wich­tig wird

Die meisten Preisprognosen sind sich einig: Für 2026 wird mit moderat steigenden Immobilienpreisen gerechnet. Laut einer Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) im Rahmen des derzeit aktuellsten GREIX-Immobilienpreisindex lagen die Preise für Einfamilienhäuser bereits im dritten Quartal 2025 um 4,3 Prozent über dem Vorjahresquartal; bei Eigentumswohnungen waren es 2,7 Prozent. Allerdings lagen die Preise im bundesweiten Durchschnitt immer noch um fast 12 Prozent (für Einfamilienhäuser) beziehungsweise um knapp 10 Prozent (für Eigentumswohnungen) unter den Höchstständen von 2022. Ob du beim Verkauf deiner Immobilie tatsächlich von der Preisentwicklung profitieren kannst, hängt von den regionalen Trends ab. In den Metropolen zeigt sich ein uneinheitliches Bild: In Frankfurt am Main stagnierten die Preise, in Köln gingen sie sogar um ein Prozent zurück. Deutlich im Aufwärtstrend liegen dagegen Düsseldorf mit plus 1,6 Prozent, Leipzig mit plus 1,0 Prozent und Stuttgart mit plus 0,6 Prozent.

Im Gegensatz zu den Immobilienpreisen sind die Bauzinsen derzeit noch stabil und liegen im Durchschnitt bei rund 3,6 Prozent. Als Folge steigender Staatsverschuldung könnten sie jedoch im kommenden Jahr auf bis zu vier Prozent steigen. Das wäre im historischen Vergleich weiterhin ein moderates Zinsniveau. Die Erwartung steigender Zinsen könnte sich – kurzfristig – sogar positiv auf die Kaufbereitschaft auswirken. Finanzierungsexpert:innen raten Kaufinteressent:innen, die eine passende Immobilie gefunden haben, nicht lange zu warten, sondern sich jetzt die bestmögliche Finanzierung zu sichern.

Auch für 2025 lautet das Fazit am Jahresende: In Deutschland wird zu wenig gebaut. In diesem Jahr werden es mit 235.000 neuen Wohnungen etwa 17.000 weniger sein als 2024. Zwar ist am 30. Oktober 2025 das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, kurz „Bau-Turbo“, in Kraft getreten. Bis die neuen Regelungen für schnellere Bewilligungen und eine einfachere Ausführung von Bauvorhaben Wirkung zeigen, wird jedoch noch Zeit vergehen. Für 2026 dürften deshalb Bestandsimmobilien weiterhin gute Verkaufschancen haben. Besonders begehrt sind laut einer ImmoScout24-Erhebung Eigentumswohnungen in zentralen Lagen sowie Einfamilienhäuser im Umland großer Städte. Potenzielle Käufer:innen interessieren sich vor allem für kleinere Häuser mit rund 150 Quadratmetern Wohnfläche; Reihenhäuser und Bungalows sind ebenfalls sehr gefragt.

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Angesichts hoher Energiepreise und gesetzlicher Vorgaben ist der energetische Zustand einer Bestandsimmobilie in den letzten Jahren für Käufer:innen immer wichtiger geworden und übertrifft oft sogar den Faktor Lage. Diese Entwicklung wird sich auch 2026 fortsetzen. So wird das Heizen mit Öl oder Gas teurer, weil zum Jahreswechsel die CO2-Abgabe auf fossile Energieträger planmäßig steigt. Gesetzlich vorgegeben ist für 2026 ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2; der konkrete Preis wird erstmals durch Versteigerungen von Emissionszertifikaten ermittelt. Ab 2027 soll der CO2-Preis im Rahmen des europäischen Emissionshandels frei gehandelt werden und vermutlich noch stärker steigen. Nach dem aktuell noch geltenden Gebäudeenergiegesetz (GEG) würde in Großstädten mit über 100.000 Einwohnern ab dem 30. Juni 2026 eigentlich die Pflicht greifen, bei einem Heizungswechsel mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Die Bundesregierung hat jedoch am 11. Dezember 2025 angekündigt, diese starre Vorgabe im neuen „Gebäudemodernisierungsgesetz“ zu reformieren und technologisch offener zu gestalten. Näheres dazu soll bis Ende Januar 2026 entschieden werden. Doch auch wenn der gesetzliche Zwang gelockert werden sollte: Den langfristigen Trend hin zu erneuerbaren Energien wird dieser Kurswechsel voraussichtlich nicht aufhalten.

Nicht nur im Heizungskeller, auch auf dem Dach und im Wohnzimmer ändern sich 2026 die Spielregeln. Ein wichtiges Datum ist der 1. Januar 2026 für Immobilien in Nordrhein‑Westfalen: Ab diesem Stichtag gilt dort die Solarpflicht auch für Bestandsgebäude. Wer dann sein Dach grundlegend saniert, muss gleichzeitig eine Photovoltaikanlage installieren – ein Kostenfaktor, den Käufer:innen bei sanierungsbedürftigen Häusern in NRW vermutlich sofort vom Kaufpreis abziehen werden.

Auch beim beliebten Kaminofen lohnt sich für Verkäufer:innen 2026 ein genauer Blick: Viele ältere Modelle (Baujahre vor 2010), die die Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung (maximal 0,15 Gramm Feinstaub und 4 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter) nicht einhalten, haben ihre Übergangsfristen endgültig überschritten und dürfen nicht mehr betrieben werden. Ein stillgelegter Ofen ist kein Wertfaktor mehr, sondern Entsorgungsaufwand. Zudem rückt der Zählerschrank in den Fokus: Da der Roll-out intelligenter Stromzähler (Smart Meter) 2026 weiter an Fahrt aufnimmt, sollten Verkäufer:innen prüfen, ob ihr Zählerschrank den aktuellen Normen entspricht. Veraltete Schränke ohne Platz für die neue Technik können für neue Eigentümer:innen teure Umbauten bedeuten und Verkaufsverhandlungen unnötig belasten.

Wer ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen will, muss auch 2026 mit erheblichen Preisabschlägen oder damit rechnen, kaum Käufer:innen zu finden. Erschwerend kommt hinzu, dass im kommenden Jahr weniger Mittel für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vorgesehen sind, die eine Sanierung nach dem Kauf finanziell unterstützen. Statt umfassender Altbausanierungen auf Effizienzhausstandard soll der Förderfokus voraussichtlich stärker auf Einzelmaßnahmen wie Wärmedämmung, Fenster- oder Heizungstausch liegen. Je nach energetischem Zustand kann es sich lohnen, dass du dein Haus vor dem Verkauf selbst mit einer oder mehreren dieser Maßnahmen aufwertest.

Eine Alternative für Immobilien mit besonders niedrigem Energiestandard bietet das Förderprogramm „Jung kauft Alt“: Einzelpersonen oder Familien mit Kindern kaufen mit staatlicher Unterstützung ein sanierungsbedürftiges Haus und bringen es energetisch auf Vordermann. Neue Konditionen sollen Käufer:innen das Sanieren künftig erleichtern, weil das geforderte Mindestniveau nach Abschluss der Maßnahmen gesenkt wurde.

Seit 2018 besteht für Makler:innen und Immobilienverwalter:innen die Pflicht, sich fortzubilden. Konkret bedeutet das: Innerhalb von drei Jahren müssen sie an mindestens 20 Stunden Weiterbildungsveranstaltungen teilnehmen. Mit dem von der Regierung im November 2025 beschlossenen Gesetzentwurf zum Bürokratieabbau soll diese Pflicht wieder abgeschafft werden; die Regierung will auf Freiwilligkeit setzen. Bundestag und Bundesrat müssen dem Gesetz allerdings noch zustimmen. Suchst du eine:n Makler:in für den Verkauf deines Hauses, kommt es künftig noch stärker auf deine eigene Recherche an, etwa bei ehemaligen Kund:innen oder im Bekanntenkreis.