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Wie viel muss ich eigentlich in eine Immobilie investieren, damit der Immobilienwert nach 20 Jahren bei 400.000 Euro liegt? Diese Frage lässt sich mit der Abzinsungsformel beantworten. Mit ihr lässt sich der auch ermitteln, wie viel künftige Mieterträge heute wert sind.
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Abzinsung erklärt: Sie zeigt, welchen heutigen Wert ein zukünftiger Immobilienwert oder Ertrag hat – unter Berücksichtigung von Zinssatz und Laufzeit.
Relevanz für Entscheidungen: Mit der Abzinsung lässt sich berechnen, wie viel Kapital heute nötig ist, um einen bestimmten Immobilienwert in der Zukunft zu erreichen.
Abgrenzung zur Aufzinsung: Während die Abzinsung Zukunftswerte auf heute herunterrechnet, prognostiziert die Aufzinsung die Wertentwicklung in die Zukunft.
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Der Begriff der Abzinsung behandelt die Frage, wie viel eine Summe oder ein Immobilienwert in beispielsweise 20 Jahren zum heutigen Zeitpunkt wert ist.
Die Berechnung dieses Anfangswertes erfolgt in der Annahme, dass zwischen diesen beiden Zeitpunkten Zinsen auf die Summe gezahlt werden. Diese Zinsen werden herausgerechnet.
Die Abzinsung wird auch als Diskontierung bezeichnet und leitet sich dabei von dem englischen Begriff „discounting“ ab. Fälschlicherweise wird die Abzinsung manchmal auch „Abdiskontierung“ genannt.
Das Gegenstück der Abzinsung ist die Aufzinsung. Während du bei der Abzinsung die Verzinsung herausrechnest, ist es bei der Aufzinsung genau andersherum. Mit der Aufzinsung kannst du ausrechnen, wie sich der Wert einer gegenwärtigen Zahlung in Zukunft unter Berücksichtigung der Zinsen verändern wird.
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Die Abzinsung ermöglicht es dir, eine Investition bewerten zu können. Wie viel Kapital muss ich beim Immobilienkauf einsetzen, um nach 20 Jahren und einem festgelegten Zinssatz die von mir erhoffte Wertsteigerung zu erhalten? Man zieht also Rückschlüsse von einem künftigen Wert auf den aktuellen Wert unter Berücksichtigung von Verzinsung und Laufzeit.
Ist der Anfangswert einmal errechnet, weiß ich, nach welchen Investitionsobjekten ich Ausschau halten muss.
Durch die Abzinsungsformel lässt sich ermitteln, wie viel Kapital der Immobilienanleger investieren muss. Den gesuchten bzw. berechneten Wert bezeichnet man als Anfangswert. Die Höhe dieser Summe zu einem späteren Zeitpunkt nennt sich Zukunftswert. Aus dem Zukunftswert wird der Anfangswert errechnet.
Anfangswert ← Zukunftswert
Die Formel für die Abzinsung lautet:
W0 = Wn × 1 ÷ (1 + i)ⁿ
Für die Berechnung müssen die Parameter
- Endkapital,
- Zinssatz und
- Laufzeit
bekannt sein.
W0 = Wert des Anfangskapitals zum aktuellen Zeitpunkt
Wn = Wert des Kapitals zu einem zukünftigen Zeitpunkt
N = Zeitraum, für den der Wert des Kapitals berechnet wird
I = Zinssatz
(1 + i)ⁿ = Abzinsungsfaktor (Diskontierungsfaktor)
Hast du die Formel ausgeführt, erhältst du den Anfangswert, als den Wert einer Investition oder einer Summe zum Anfangszeitpunkt.
Beispiel:
Ein:e Kapitalanleger möchte eine Immobilie erwerben, die in 20 Jahren einen Wert von 400.000 Euro besitzt. Er:sie möchte wissen, welche Summe zu investieren ist bei einem Zinssatz von zwei Prozent.
400.000 × 1 ÷ ((1 + 0,02)²⁰) = 269.188,53
Die Investitionssumme beträgt nach dieser Rechnung 269.188,53 Euro. Diese Summe müsste unser Kapitalanleger investieren, um über eine Laufzeit von 20 Jahren einen Barwert von 400.000 Euro zu erwirtschaften.
Statt einem dem gegenwärtigen Anfangszeitpunkt kannst du jeden beliebigen gewünschten Zeitpunkt für die Berechnung wählen.
Die Abzinsung und der Anfangswert kommen dann zum Einsatz, wenn es beispielsweise um die Beurteilung von Investitionen in Immobilien geht.
- Du kannst den Wert der künftigen Erträge bezogen auf den aktuellen Zeitpunkt errechnen. Über die Abzinsung ermittelst du den Barwert der Erträge.
- Mit der Abzinsungsformel lässt sich überprüfen, ob eine bereits getätigte Immobilieninvestition rentabel war.
- Welches Anfangskapital ist notwendig, um einen bestimmten Betrag zu erzielen? (siehe Rechenbeispiel oben).
Schließlich lassen sich mit der Abzinsungsformel auch Zahlungen und Investitionen miteinander vergleichen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten stattfinden. Dieser Vergleich ist sehr wichtig, wenn man überprüfen möchte, welche Anlage am rentabelsten ist. Dazu wird erst aufgezinst, also der zu erwartende Ertrag zum Zeitpunkt X ausgerechnet, danach zinst du die Erträge auf den aktuellen Zeitpunkt ab. Im Ergebnis erhältst du eine Reihe von Vergleichswerten.
Die Abzinsung findet auch im Handelsrecht Anwendung. Für die Bilanzierung wird eine Abzinsung zur Buchwertermittlung angewandt, zum Beispiel für langfristige Rückstellungen (vgl. § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB).
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Die Abzinsung macht zukünftige Immobilienwerte vergleichbar und schafft Transparenz bei langfristigen Investitionsentscheidungen. Sie zeigt, welches Kapital heute erforderlich ist, um einen bestimmten Wert oder Ertrag in der Zukunft zu erzielen. Besonders bei Kauf, Verkauf oder Renditevergleichen ist sie ein wichtiges Hilfsmittel – vorausgesetzt, Zinssatz und Laufzeit werden realistisch gewählt. Als Teil einer fundierten Immobilienbewertung unterstützt die Abzinsung dabei, Chancen und Erwartungen sachlich einzuordnen.
FAQ: Häufige Frage zur Abzinsung
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Wie funktioniert die Abzinsung?
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Grob gesagt, werden mit der Abzinsung zwei Werte in Bezug zueinander gesetzt: Anfangs- und der gewünschte Zukunftswert einer Kapitalanlage. Aus dem Endwert kann ich die Zinsen per Abzinsung herausrechnen, um den Anfangswert zu erhalten.
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Wie berechnet man die Abzinsung?
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Um bei der Abzinsung den Anfangswert zur erhalten, muss der Zukunftswert mit 1 multipliziert und durch den Abzinsungsfaktor geteilt werden. Die entsprechende Formel ist wie folgt: W0 = Wn × 1 ÷ (1 + i)ⁿ
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Welchen Zweck erfüllt die Abzinsung?
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Wer in eine Immobilie investiert, sollte sich über die Wertentwicklung Gedanken machen und entsprechen um die dafür notwendige Höhe der Investition. Per Abzinsung kann vom gewünschten Zukunftswert der Anfangswert errechnet werden. Dies ist der Betrag, der beim aktuellen Zinsniveau investiert werden müsste.
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Welcher Zinssatz für Abzinsung?
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Der Zinssatz bei Immobiliengeschäften variiert. Der in der Abzinsungsformel verwendete Zinssatz muss nicht übereinstimmten mit dem Zinssatz zu einem späteren Zeitpunkt. Daher ist das Ergebnis einer Abzinsung auch nur unter Vorbehalt gültig.
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Wann wird abgezinst, wann wird aufgezinst?
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Mit der Abzinsung rechnest du die Zinsen zurück. Ein künftiger hypothetischer Wert kann damit auf den aktuellen Zeitpunkt zurückgerechnet werden. Willst du wissen, wie sich eine Summe oder ein Wert in einem bestimmten Zeitraum entwickeln wird, wählst du die Aufzinsung.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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Die Abzinsung ist vor allem ein Instrument für professionelle Marktteilnehmer wie Investoren, Banken oder Gutachter:innen. Für private Eigentümer:innen kann sie zwar ebenfalls belastbare Zahlen liefern, spielt in der Verkaufspraxis jedoch kaum eine Rolle. Dort entscheidet in der Regel nicht der rechnerische Barwert, sondern der aktuelle Marktwert – also Angebot, Nachfrage und Vergleichspreise. Die Abzinsung eignet sich daher eher zur strategischen Bewertung von Investitionen als zur konkreten Preisfindung beim Verkauf.