Nach­mie­ter fin­den und vor­zei­tig aus dem Miet­ver­trag kom­men

Du möchtest früher aus deiner Wohnung ausziehen, aber keine doppelte Miete zahlen? Dann kann ein:e Nachmieter:in der Schlüssel zum Ausstieg sein. Wir erklären, was eine Nachmieterklausel bedeutet, wann ein Härtefall vorliegt und wann du das Gespräch mit deinem:r Vermieter:in suchen solltest.

Du möchtest früher ausziehen als in der Regelzeit, denn du hast schon eine neue Wohnung und dir droht eine doppelte Mietzahlung? Ein:e Nachmieter:in könnte die Lösung sein. Allerdings müssen die rechtlichen Bedingungen stimmen. 

Check deinen Mietvertrag. Wenn du eine Nachmieterklausel vereinbart hast, steht dir ein einklagbarer Anspruch zu, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, sobald du eine:n passende:n Nachmieter:in vorgestellt hast.

Ohne Klausel gibt es einen Weg zur vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag haben. Die Rechtsprechung knüpft diesen Anspruch an zwei Voraussetzungen, die zeitgleich erfüllt sein müssen: 

1. Die Fortsetzung des Vertrags stellt eine unzumutbare Härte dar. 
2. Ein:e passende:r Nachmieter:in muss gestellt werden.  
   

Freiwillige Lifestyle-Entscheidungen zählen nicht. Wenn du zum Beispiel eine schönere und günstigere Wohnung gefunden hast oder eine Immobilie gekauft hast und deshalb früher ausziehen musst, zählt das nicht als „berechtigtes Interesse“.

Die deutschen Gerichte haben einige Entscheidungen getroffen bezüglich vorzeitiger Vertragsauflösung ohne Nachmieterklausel, das sind Beispiele:  

Arbeitsplatzwechsel als Härtefall BGH, Urteil vom 7. Oktober 2015 – VIII ZR 247/14  

• Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte grundsätzlich klar: Ein:e Mieter:in hat bei einem berufsbedingten Wohnortswechsel ein berechtigtes Interesse an einer Vertragsaufhebung,  
• Bedeutung: Dieses BGH-Urteil ist wegweisend für ähnliche Fälle. Es bestätigt, dass schwerwiegende Veränderungen (Arbeitgeber veranlasster Standortwechsel) einen Härtefall darstellen können. Diese Veränderung verpflichtet den:die Vermieter:in aus „Treu und Glauben“ (siehe Paragraph 242 BGB) zum vorzeitigen Aufhebungsvertrag. Gleichzeitig fordert der BGH, dass ein:e zumutbare:r Nachmieter:in präsentiert werden muss.  

Pflegefall und Wohnungsaufgabe AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 8. November 2018 – 205 C 172/18 

• Urteil: Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass ein stark verschlechterter Gesundheitszustand allein keine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigt. Das Gericht betont zugleich die Möglichkeit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung durch Stellung eines:r Nachmieters:in auch ohne entsprechende Klausel. Hätten die Mieter:innen angesichts des Härtefalls eine:n geeignete:n Nachmieter:in benannt, hätte der Vermieter sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen müssen. 
• Bedeutung:  Dieses Urteil bestätigt einerseits, dass es kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht bei plötzlicher Pflegebedürftigkeit oder Krankheit gibt. Andererseits verdeutlicht es, dass anerkannte Härtegründe (hier: unumgänglicher Umzug ins Pflegeheim) die starre Vertragsbindung aufweichen können. Der:die Mieter:in muss allerdings aktiv mithelfen, eine:n Nachmieter:in zu finden.  

Von einer echten Nachmieterklausel ist die Rede, wenn der Mietvertrag klar festlegt, dass du einen gesetzlich durchsetzbaren Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag hast, sofern du ein:e geeignete:n Nachmieter:in stellst.

Viel häufiger findet man in Mietverträgen sogenannte unechte Nachmieterklauseln. Eine unechte Klausel erlaubt dir zwar, eine:n Nachmieter:in vorzuschlagen, aber verpflichtet dein:e Vermieter:in nicht, die Person zu akzeptieren.

Der Kernunterschied zwischen echter und unechter Nachmieterklausel liegt in der Verbindlichkeit: Bei einer echten Klausel besteht ein vertraglicher Anspruch. Bei einer unechten Klausel hast Du dieses Recht nicht.

Dein:e Vermieter:in muss deinem Vorschlag nur dann zustimmen, wenn es die Rechtslage erzwingt. Mit einer echten Nachmieterklausel im Vertrag oder einem anerkannten Härtefall ist er:sie grundsätzlich verpflichtet, eine:n passende:n Nachmieter:in zu akzeptieren.

Gibt es weder Klausel noch einen Härtefall, hast du keinen grundsätzlichen Anspruch auf Zustimmung. Dein:e Vermieter:in darf deinen früheren Ausstiegswunsch mit Nachmieter:in einfach ablehnen.

Wenn du eine Absage bekommst, kannst du zunächst eine Begründung einfordern. Laut Rechtsprechung darf ein:e Vermieter:in eine:n vorgeschlagenen Nachmieter:in nur aus triftigen sachlichen Gründen ablehnen.

Erscheint dir die Begründung als vorgeschoben, kannst du auf Offenlegung bestehen und die Ablehnung ggf. gerichtlich prüfen lassen. In der Praxis ist es ratsam, zunächst das Gespräch zu suchen.

Ohne Nachmieterklausel musst du kreativ werden. Im Idealfall hast du ein anerkanntes berechtigtes Interesse, um dich auf einen Härtefall zu berufen. Außerhalb solcher Härtefälle bleibt meist nur die persönliche Verhandlung mit deinem:r Vermieter:in.  
 
Schlage deinem:r Vermieter:in einen Mietaufhebungsvertrag vor, um das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Eine andere Notlösung wäre die (befristete) Untervermietung an eine dritte Person. Dafür brauchst du auch die Erlaubnis deines:r Vermieters:in.