Woh­nungs­markt: Ist mei­ne Mie­te zu hoch?

In Großstädten wie Berlin, Hamburg und München ist es sehr hochpreisig, im Zentrum zu wohnen. Viele Mieter:innen nehmen die hohen Mietpreise hin, andere fragen sich, ob die Preise noch gerechtfertigt und erlaubt sind. In diesem Artikel kannst du lesen, wie du herausfinden kannst, ob deine Miete zu hoch ist und wie du zu viel gezahlte Miete zurückbekommen kannst. 

Der erste Schritt ist ein Mietpreis-Check: Vergleiche deine aktuelle Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen. Diese ortsübliche Miete findest du im Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde, sofern ein solcher existiert. 

Doch was tun, wenn du keinen Mietspiegel findest oder deine Wohnung schwierig einzuordnen ist?

Keine Sorge: In kleineren Orten ohne Mietspiegel kannst du andere Quellen nutzen. Du könntest beispielsweise auf Datenbanken von Vermieter- oder Mieterverbänden zurückgreifen oder bei der Stadtverwaltung nachfragen. 

Ein weiterer Tipp: Ziehe Fachleute hinzu. Wenn du unsicher bist, kannst du deine Miete auch bei einem Mieterverein oder einer Mieterberatung prüfen lassen. Viele lokale Mietervereine bieten einen Mietpreis-Check als Service an.

In Deutschland gibt es keine fixe Euro-Obergrenze, ab der eine Miete verboten wäre – aber es gibt gesetzliche Leitplanken, die bestimmen, was als zulässige Miethöhe gilt.  

Grundsätzlich gilt im freien Mietmarkt: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Ein Vermieter darf also in Regionen ohne besondere Begrenzung zunächst einmal jede Miete verlangen, die Mieter bereit sind zu zahlen. 

Die Mietpreisbremse ist eine Mieterschutzregelung, die 2015 in Deutschland eingeführt wurde, um stark steigende Wiedervermietungsmieten einzudämmen.

Dort, wo diese Bremse gilt, dürfen Vermieter:innen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen. Die Regel soll verhindern, dass Vermieter:innen bei Mieterwechsel die Preise sprunghaft erhöhen.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Die Bundesländer das Recht, für welche Städte oder Regionen sie diese Preisbremse aktivieren. 

Es gibt noch weitere Detail-Ausnahmen: Möblierte Wohnungen auf Zeit fallen z. T. nicht unter die Bremse (etwa wenn es nur ein möbliertes Zimmer zur Untermiete ist), ebenso Ferienwohnungen und andere kurzfristige Vermietungen.  

Übrigens: Bei Staffelmietverträgen oder Indexmieten gilt die Bremse nur für die Ausgangsmiete, also den Mietpreis zu Beginn des Vertrags. 

Nein, die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in Deutschland. Das Gesetz wurde vom Bund zwar erlassen, aber die Umsetzung ist Ländersache. Jedes Bundesland entscheidet selbst, ob und wo es Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt mit Mietpreisbremse definiert.

Übrigens: 13 von 16 Bundesländern (Stand 2025) haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Keinerlei Mietpreisbremse gibt es aktuell in Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und dem Saarland. Alle anderen Bundesländer haben zumindest für ihre Ballungsräume und weitere teure Städte entsprechende Verordnungen erlassen.

Insgesamt sind etwa 410 Städte und Gemeinden zu „Bremse-Gebieten“ erklärt worden – das entspricht rund 30 Prozent der Bevölkerung (ca. 26 Millionen Menschen). Kurz: Es lebt etwa ein Drittel der Deutschen in Regionen, wo die Mieten bei Wiedervermietung gedeckelt sind.

Der wichtigste Faktor ist der Wohnungsmarkt vor Ort: In beliebten Städten mit vielen Wohnungssuchenden und knappem Angebot steigen die Mieten zwangsläufig. Städte wie München, Frankfurt oder Berlin haben in den letzten Jahren extreme Nachfragesteigerungen erlebt.  
 
Vermieter:innen können dort oft hohe Preise durchsetzen, weil genügend Leute mangels Alternativen auch teure Angebote annehmen. Das Prinzip „wo viele suchen und wenig frei ist, gehen die Preise hoch“ spürst du also direkt im Portemonnaie.  

Ist deine Wohnung etwa frisch renoviert oder luxuriös ausgestattet (Einbauküche, hochwertiger Boden usw.), darf dafür auch mehr verlangt werden. Nach größeren Modernisierungen dürfen Vermieter:innen zudem einen Teil der Kosten über die Miete umlegen. 

Ebenso führen Staffelmietvereinbarungen oder Indexmietverträge oft zu deutlich höheren Mieten im Lauf der Zeit, weil automatische Erhöhungen eingebaut sind. Vielleicht zahlst du jetzt eine hohe Miete, weil dein Vertrag jährliche Staffeln hatte, die sich addiert haben.

Viele Vermieter:innen nutzen den laxen Vollzug der Mietpreisbremse aus. Weil ihnen ohne Rüge keine Strafe droht, riskieren manche bewusst eine überhöhte Miete. 

Dokumentiere genau, wie hoch deine Miete ist und wie sehr sie den Vergleichswert übersteigt (am besten schriftlich festhalten, z. B. „Meine Miete beträgt X Euro pro qm, laut Mietspiegel dürften maximal Y Euro verlangt werden.“).  

Falls du es noch nicht getan hast, fordere vom Vermieter Auskunft über eventuelle Ausnahmen, auf die er sich beruft. Hat er zum Beispiel behauptet, dein:e Vormieter:in habe schon so viel gezahlt oder es habe eine Modernisierung gegeben, soll er das belegen.  

Dieser Auskunftsanspruch steht dir gesetzlich zu und verjährt auch nicht nach kurzer Zeit. Gerade wenn dir erst spät auffällt, dass die Miete überhöht war, kannst du immer noch Auskunft verlangen.   

Als nächstes kommt die formelle Rüge ins Spiel. „Rügen“ bedeutet hier: Du teilst deinem:r Vermieter:in offiziell mit, dass die Miete aus deiner Sicht rechtswidrig überhöht ist und du daher ab jetzt weniger zahlen wirst.  

Diese Rüge muss in Textform erfolgen (Brief oder E-Mail, besser Brief per Einschreiben, damit du einen Nachweis hast). Darin solltest du klarstellen, um wie viel die Miete den erlaubten Wert überschreitet und dich auf die Mietpreisbremse berufen.  

Für Mietverträge, die ab 1. April 2020 geschlossen wurden, gilt eine verbesserte Regelung. Wenn du innerhalb der ersten 30 Monate deines Mietverhältnisses die Überhöhung rügst, kannst du die gesamte Differenz seit Mietbeginn zurückverlangen.  

Wenn du den Mietpreis erfolgreich gerügt hast und dein Vermieter akzeptiert die abgesenkte Miete. Das Geld, das du bisher zu viel bezahlt hast. Dieses Geld kannst du dir grundsätzlich zurückholen.  
 
Du teilst deinem:r Vermieter:in in deiner Rüge (oder in einem separaten Schreiben) mit, welche Summe du als überzahlt errechnest und forderst die Erstattung.  
 
Beispiel: Deine zulässige Miete wäre 600 Euro, du hast aber 700 Euro gezahlt, also 100 Euro zu viel pro Monat. Bei 12 Monaten wären das 1.200 Euro Überzahlung. Diesen Betrag forderst du zurück.  Es kann passieren, dass Vermieter:innen die Ansicht der Überzahlung nicht teilen oder auf stur schalten. Vielleicht behaupten sie weiterhin, die Miete sei gerechtfertigt, oder ignorieren dein Schreiben.  
 
Du könntest jetzt einen Rechtsbeistand einschalten – etwa den Mieterverein oder eine Anwältin oder einen Anwalt. Du hast einen gesetzlichen Anspruch auf Rückzahlung aller überzahlten Beträge seit Beginn des Mietverhältnisses (bei rechtzeitiger Rüge).  

Ob deine Miete zu hoch ist, kannst du etwa am örtlichen Mietspiegel ablesen. Die Ausstattung und der Zustand der Wohnung und Gesetze wie die Mietpreisbremse beeinflussen den Mietpreis. Du kannst anhand dieser Faktoren prüfen, ob deine Miethöhe angemessen ist oder ob du möglicherweise zu viel zahlst.