Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Grundmiete und den sogenannten „kalten Nebenkosten“ zusammen. Welche Kosten sie genau umfasst und was sie von der Warmmiete und der Nettokaltmiete unterscheidet, erfährst du hier.
Die Bruttokaltmiete umfasst die Grundmiete für die Nutzung des Wohnraums sowie kalte Nebenkosten.
Verbrauchsabhängige Betriebskosten für Heizung und Warmwasser zählen als warme Nebenkosten und sind von der Bruttokaltmiete ausgeschlossen.
Heute wird die Bruttokaltmiete nur noch selten vereinbart, da Mieterhöhungen auf ihrer Basis unzulässig sind.
Die Bruttokaltmiete umfasst die Grundmiete sowie die kalten Betriebskosten. Das bedeutet, dass Vermieter:innen die Nebenkosten nicht separat abrechnen und somit die Betriebskostenabrechnung entfällt. Davon ausgenommen sind warme Nebenkosten, also Heiz- und Warmwasserkosten, die weiterhin gesondert abgerechnet werden.
Bruttokaltmiete = Grundmiete + kalte Nebenkosten
Die Bruttokaltmiete ist nicht mit der Bruttowarmmiete zu verwechseln. Letztere beinhaltet auch die Kosten für Heizung und warmes Wasser. Sie berücksichtigt also sämtliche Kosten, die Mieter:innen zahlen müssen und macht eine Nebenkostenabrechnung überflüssig.
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Kalte Betriebskosten sind umlagefähige fixe Kosten, die für den Betrieb des Gebäudes anfallen. Sie umfassen unter anderem:
- Grundsteuer
- Strom für Gemeinschaftsflächen (z. B. Flurbeleuchtung)
- Kaltwasserversorgung und Abwasserentsorgung
- Gebäudeversicherung
- Gebäude- und Außenreinigung
- Müllentsorgung
- Schornsteinreinigung
- Kabelfernsehen
- Gartenpflege
- Wartungskosten (z. B. Aufzug, Waschkeller)
Von den kalten Nebenkosten ausgeschlossen sind verbrauchsabhängige Betriebskosten sowie Kosten, die für die Wartung der Heizung anfallen.
- Heizung
- Warmwasser
- Wartung, Reparatur oder Austausch einer Heizung
- Kosten, die durch Leerstände entstehen
- Versicherungen, die nicht das Gebäude betreffen
Die Nettokaltmiete umfasst lediglich die reine Grundmiete, also die Kosten für die Nutzung des Wohnraums. Das ist die gängigste Form der Mietberechnung. Wird im Mietvertrag eine Nettokaltmiete vereinbart, müssen Vermieter:innen sowohl kalte als auch warme Betriebskosten gesondert abrechnen.
| Bruttokaltmiete |
Nettokaltmiete |
| Grundmiete + kalte Nebenkosten | Grundmiete ohne Nebenkosten |
Die Bruttokaltmiete bietet Vermieter:innen den Vorteil, dass sie kalte Nebenkosten nicht separat abrechnen müssen und so ihre Buchhaltung etwas einfacher gestalten können. Dennoch wird sie heute nur noch selten vereinbart. Grund dafür ist das Mietrechtsreformgesetz von 2001, das besagt, dass Vermieter:innen die in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnen müssen, wenn sie die Miete erhöhen möchten.
Plant dein:e Vermieter:in eine Mieterhöhung, muss sich die neue Mietforderung am örtlichen Mietspiegel orientieren, also eine ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Im Mietspiegel sind aber in der Regel nur Nettokaltmieten ausgewiesen. Auf Basis einer Bruttokaltmiete ist eine Mieterhöhung also nicht zulässig. Aus diesem Grund hat die Bruttokaltmiete heute keine große Bedeutung mehr.
Um die Bruttokaltmiete zu berechnen, müssen die Grundmiete und die kalten Nebenkosten addiert werden. Für die Ermittlung der Grundmiete orientieren sich Vermieter:innen in der Regel zunächst an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im Falle einer 70 m2-Wohnung bei einem Mietpreis von 12 Euro pro Quadratmeter und kalten Nebenkosten in Höhe von 100 Euro sieht die Berechnung der Bruttokaltmiete wie folgt aus:
Beispielrechnung: Bruttokaltmiete
- Grundmiete: 12 €/m2 x 70 m2 = 840 €
- Bruttokaltmiete: 840 € + 100 € = 940 €
Die Bruttokaltmiete wird zwar in Mietverträgen nur noch selten vereinbart, dient aber weiterhin als Bewertungsgrundlage für die Übernahme von Mietkosten durch das Jobcenter. Leistungsberechtigte müssen demnach die Höhe ihrer Bruttokaltmiete nachweisen.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Bruttokaltmiete
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Was ist unter Bruttokaltmiete zu verstehen?
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Unter der Bruttokaltmiete ist zu verstehen, dass dieser die Zusammensetzung aus den kalten Betriebskosten und aus der Grundmiete ist.
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Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Bruttokaltmiete?
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Die Kaltmiete bzw. Bruttokaltmiete involviert die Überlassung des Wohnraums und beinhaltet keine Heizkosten, aber kann eine Betriebskostenvorauszahlung haben.
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Was ist Bruttokaltmiete und was ist Nettokaltmiete?
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Deine Bruttokaltmiete ist die Zusammensetzung deiner Nettokaltmiete, also deiner Grundmonatsmiete (exklusive deiner Nebenkosten). Dieser ist in deinem Mietvertrag bestimmt und ist demzufolge sehr individuell.
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Ist die Bruttokaltmiete die Warmmiete?
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Nein - die Bruttokaltmiete ist nicht die Warmmiete. Ersteres umfasst deine Nebenkosten plus deine vertraglich geregelte Grundmiete für deinen Wohnraum (z.B. die Gebäudereinigung). Die Warmmiete umfasst deine warmen Nebenkosten (z.B. Heizkosten & Warmwasser), die kalten Nebenkosten und die Grundmiete.
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