Was än­dert sich für Mie­ter:in­nen in 2026?

Die Mietpreisbremse gilt jetzt bis 2029, deine Stromrechnung könnte dank bezuschusster Netzentgelte sinken - doch dafür werden Gas und Öl durch die CO₂-Abgabe teurer. Auch die neue Grundsteuer könnte sich auf deiner Nebenkostenabrechnung bemerkbar machen. Wird Wohnen 2026 also teurer oder günstiger? Alle wichtigen Änderungen für dich als Mieter:in findest du in unserem Jahresausblick.

Zunächst eine gute Nachricht: Die Stromrechnung 2026 könnte niedriger ausfallen als im Vorjahr. Dank eines Bundeszuschusses von 6,5 Milliarden Euro sinken die Netzentgelte, die mehr als ein Viertel des Strompreises ausmachen, im Schnitt um 17 Prozent. Für einen Vier-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 4.000 Kilowattstunden könnte das eine Ersparnis von rund 90 Euro pro Jahr bedeuten. Wird das Haus, in dem du wohnst, mit einer elektrischen Wärmepumpe beheizt, können auch die Heizkosten sinken.

Einen Haken gibt es allerdings: Ob die Entlastung bei den Netzentgelten tatsächlich über den Strompreis an die Kund:innen weitergegeben wird, hängt vom jeweiligen Versorger ab.

Heizen mit fossilen Energien bleibt auch 2026 teuer — oder wird sogar noch teurer. Beim Gaspreis gibt es eine Entlastung: Die 2022 eingeführte Gasspeicherumlage zur Sicherung der Gasversorgung entfällt 2026 vollständig. Demgegenüber steigen die Gasnetzentgelte im kommenden Jahr voraussichtlich um rund 11 Prozent, sodass sich Be- und Entlastung unter dem Strich annähernd ausgleichen dürften.

Zum Jahreswechsel steigt außerdem erneut die CO₂-Abgabe auf fossile Energien, was Öl und Gas teurer macht. Wie hoch sie genau ausfällt, steht noch nicht fest. Für 2026 ist im Gesetz nur ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂ vorgesehen. Der konkrete Preis wird erstmals durch die Versteigerung von Emissionszertifikaten ermittelt. Wie in den vergangenen Jahren wird der CO₂-Preis nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen aufgeteilt: Je schlechter der energetische Zustand des Hauses, desto höher der Anteil, den Vermieter:innen übernehmen müssen — maximal 95 Prozent. In der Regel erfolgt die Abrechnung mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung für das betreffende Jahr. Wurde die Aufteilung der CO₂-Kosten in der Abrechnung nicht vorgenommen oder fehlen die erforderlichen Angaben (Energiestandard des Gebäudes, dein Kostenanteil, Berechnungsgrundlage), darfst du die abgerechneten Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen.

Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) stiegen im vergangenen Jahr die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern bundesweit um 3,7 Prozent, in den Metropolen um 3,8 Prozent. In Düsseldorf und Frankfurt lagen die Zuwächse sogar bei fünf Prozent. Eine Trendwende ist vorerst nicht in Sicht. Damit Wohnen nicht völlig unbezahlbar wird, wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Sie gilt für Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt: Bei Neuvermietungen darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Die Regelung war zunächst bis Ende 2025 befristet. Der Bund hat sie nun um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert. Die Bundesländer, die die Mietpreisbremse umgesetzt haben, können deren Laufzeit entsprechend ausdehnen; einige haben dies bereits getan.

Um die Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu erhöhen, plant Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) eine Bußgeldregelung für Vermieter:innen, die gegen die Mietobergrenze verstoßen. Bisher ist lediglich geregelt, dass Mieter:innen die Überzahlung zurückfordern können.

Ein Grund für das knappe Wohnungsangebot und die hohen Mieten ist, dass in Deutschland weiterhin zu wenig gebaut wird. Auch 2025 wurden nach Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) nur etwa 235.000 neue Wohnungen errichtet, rund 17.000 weniger als 2024. Mit folgenden Maßnahmen will die Bundesregierung 2026 eine Trendwende einleiten:

• Ein Etat von 7,7 Milliarden Euro für 2026 für das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen – laut Ministerin Verena Hubertz (SPD) eine „Rekordsumme“. Vier Milliarden Euro davon sind für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen; dazu zählt auch das Programm „Junges Wohnen“ (Bauen für Studierende und Auszubildende).
• Das Ende Oktober 2025 in Kraft getretene Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, kurz „Bau-Turbo“. Die bis Ende 2030 befristeten Sonderregelungen ermöglichen es Städten und Gemeinden, Baugenehmigungen schneller zu erteilen und Bauverfahren zu vereinfachen, etwa indem auf einen Bebauungsplan verzichtet wird.
• Die Einführung des Gebäudetyps E, bei dem auf teure Baustandards verzichtet werden kann, sofern diese nicht gesetzlich vorgeschrieben oder sicherheitsrelevant sind. Eine entsprechende Regelung hatte die Ampel-Regierung bereits beschlossen, konnte sie nach dem Koalitionsbruch aber nicht mehr verabschieden. Die jetzige Regierung will bis Mitte 2026 einen neuen Gesetzentwurf vorlegen, den das Bundeskabinett Ende des Jahres verabschieden könnte.

Nach der Reform der Grundsteuer mussten Eigentümer:innen 2025 erstmals die nach dem neuen Verfahren ermittelten Steuerbeträge zahlen. Diese fallen vielerorts deutlich höher aus als nach dem alten System. Vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart, können Vermieter:innen die Steuer zu 100 Prozent auf ihre Mieter:innen umlegen. Das wird sich erstmals in der Nebenkostenabrechnung für 2025 bemerkbar machen, die Mieter:innen 2026 erhalten.

Du würdest dir gern ein E‑Auto zulegen, hast aber in deiner Umgebung keine Ladestation? Dass die Bereitschaft zum Umstieg auf E‑Mobilität entscheidend von den Lademöglichkeiten abhängt, hat auch die Bundesregierung erkannt. Im Rahmen des „Masterplan Ladeinfrastruktur 2030“ will sie 2026 ein neues Förderprogramm für Ladestationen in Mehrparteienhäusern starten. Anfang des Jahres soll es dazu Details geben. Allerdings steht die Förderung derzeit noch unter Haushaltsvorbehalt.

Eine weitere Änderung für 2026 ist für alle interessant, die eine Maklerin oder einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen wollen. Seit 2018 besteht für Makler:innen und Immobilienverwalter:innen die Pflicht, sich fortzubilden: Innerhalb von drei Jahren müssen sie an mindestens 20 Stunden Weiterbildungsveranstaltungen teilnehmen. Mit dem von der Regierung im November 2025 beschlossenen Gesetzentwurf zum Bürokratieabbau soll diese Pflicht wieder abgeschafft werden. Die Regierung will stattdessen auf Freiwilligkeit setzen. Bundestag und Bundesrat müssen dem Gesetz jedoch noch zustimmen. Fällt die Fortbildungspflicht, solltest du bei der Makler:innenwahl verstärkt auf eigene Recherche setzen, etwa auf Erfahrungen ehemaliger Kund:innen oder aus deinem Bekanntenkreis.