Was be­deu­tet an­fäng­li­che Til­gung bei Bau­fi­nan­zie­run­gen?

Hättest du es gewusst? Je geringer die Bauzinsen, desto höher sollte deine Anfangstilgung sein. Ansonsten würde dein Darlehen eine gefühlte Ewigkeit laufen. Eine hohe Anfangstilgung spart obendrein Zinskosten.

1. Was bedeutet die anfängliche Tilgung?
2. Die richtige Anfangstilgung für die Baufinanzierung
3. Anfängliche Tilgung berechnen – Formel
4. Beispielrechnung - Vergleich
5. Wie berechne ich den idealen Tilgungssatz?
6. Wie kann ich bei einem Annuitätendarlehen die Tilgung ändern?

Mit der anfänglichen Tilgung im Rahmen einer Baufinanzierung bestimmst du, wie hoch der Tilgungsbetrag im ersten Jahr der ersten Zinsbindung sein soll. In diesem Artikel erfährst du, welche Auswirkungen der anfängliche Tilgungssatz auf die Laufzeit des Darlehens hat und warum er mit Bedacht gewählt werden sollte.

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• Die anfängliche Tilgung bei einer Baufinanzierung stellt den Tilgungsbetrag im ersten Jahr der Rückzahlung dar.

• Der anfängliche Tilgungssatz hat unmittelbaren Einfluss darauf, wie lange der Zeitraum der Rückzahlung dauert.

• Je höher die Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit. Jedoch ist dann auch die monatliche Rate umso höher.

• Nur wenig Änderung bei Zins und Tilgung hat erhebliche Auswirkung auf die Höhe deinesDarlehens. Vergleiche aus einer Vielzahl von Baufinanzierern in deiner Nähe und spare Kosten.

Wer sich den Traum von Eigenheim erfüllen will, benötigt in der Regel einen Betrag in sechsstelliger Höhe. Ohne ein Darlehen von der Bank ist dieses Vorhaben für die meisten Menschen nicht realisierbar. Neben Eigenkapital sind also zusätzliche Finanzmittel notwendig.

Dafür nehmen Käufer:innen in der Regel ein Immobiliendarlehen bei einer Bank auf. Dieses läuft meist 20 bis 30 Jahre. In diesem Zeitraum zahlen die Kreditnehmenden sowohl den Darlehensbetrag zurück als auch „Gebühren“ dafür, dass die Bank dieses Geld zur Verfügung stellt – die sogenannten Zinskosten.

Mit der anfänglichen Tilgung bestimmst du, wie viel du im ersten Jahr von der Darlehenssumme an das Kreditinstitut zurückzahlen möchtest. Wie hoch dieser Tilgungssatz idealerweise sein sollte, hängt dabei von zwei wesentlichen Umständen ab:

• Höhe des Sollzinssatzes
• Differenz von monatlichen Ausgaben und Einnahmen der kreditnehmenden Person

Aus dem vereinbarten Sollzins und dem anfänglichen Tilgungssatz ergibt sich die monatliche Rate, die an die Bank zu zahlen ist. In der Regel ist ein solches Darlehen ein Annuitätendarlehen. Das heißt, dass die Monatsraten gleichbleiben, der Tilgungsanteil aber mit Fortlauf der Zeit steigt. Dies liegt daran, dass der Sollzins auf Basis der noch verbleibenden Restschuld berechnet wird, welche durch die Tilgungszahlen allmählich sinkt.

Deine Bank ist sicherlich sehr kulant: Häufig kannst du deine Baufinanzierung auch mit einer Anfangstilgung von nur 1,0 Prozent starten. Aber solltest du das auch? In den meisten Fällen lieber nicht. Derzeit sind die Zinsen sehr niedrig: Das verführt dazu, auch eine geringe monatliche Rate zu wählen, damit man das gute Gefühl hat, die monatliche Zahlung auf die Bank auch lange durchhalten zu können. Außerdem bleibt dann jeden Monat mehr übrig, um was zur Seite zu legen oder sich nebenbei noch was zu gönnen. Das Problem daebei: Die Rate bleibt zweifellos niedrig, aber die Rückzahlungszeit verlängert sich extrem.

Stell dir einen niedrigen Zinssatz und einen hohen Zinssatz vor und wähle für beide Baudarlehen die gleiche anfängliche Tilgung. Welcher Vertrag wird schneller abgezahlt sein? Überraschenderweise derjenige mit dem höheren Zins.

Das liegt daran, dass sich die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen immer aus zwei Komponenten zusammensetzt: der Tilgung und den Zinsen. Je mehr du vom Kredit bereits zurückgezahlt hast, desto geringer wird bei identischem Zinssatz der Zinsanteil an der Rate. Das ist einleuchtend, weil sich ja die Restschuld mit jeder Rückzahlung verringert – und dann nur noch auf diese geringere Restschuld Zinsen anfallen. Dennoch bleibt die monatliche Rate gleich. Da der Zinsanteil an dieser Rate also geringer wird, steigt der Tilgungsteil langsam an. Das ist auch der Grund, warum man von der „anfänglichen Tilgung“ spricht – denn die tatsächliche Tilgung verändert sich im Zeitablauf.

In unserer Beispielrechnung nehmen wir eine Kreditsumme von 500.000 Euro an. Der Sollzinssatz liegt bei einem Prozent, Zinsveränderungen klammern wir der Einfachheit halber aus. Wenn wir jetzt eine anfängliche Tilgung von nur einem Prozent wählen, liegt die monatliche Rate mit knapp 833 Euro angenehm gering. Aber: Die Rückzahlungsdauer ist mit über 69 Jahren extrem lang. Vor der Rente schuldenfrei zu sein, wäre mit diesem Modell eine Illusion. Und auch die Zinskosten sind mit mehr als 193.000 Euro nicht gerade niedrig.

Ganz anders sieht das aus bei einer höheren anfänglichen Tilgung: Wenn wir die auf 3 Prozent hochschrauben, wächst die monatliche Rate zwar auf etwas über 1.600 Euro an, aber die Finanzierungszeit fällt um mehr als die Hälfte auf knapp 29 Jahre. Und auch die Zinskosten sind stark gesunken: Sie betragen jetzt nur noch knapp 75.600 Euro. Insgesamt sparst du in diesem Fall also über 117.000 Euro und fast 40 Jahre Kreditabzahlung.

Wenn du es finanziell bei dir drin ist, solltest du also auf jeden Fall eine hohe anfängliche Tilgung wählen.

Der ideale Tilgungssatz liegt in einem Bereich, der dich einerseits nicht in Zahlungsschwierigkeiten bringt und andererseits den Zeitraum der Darlehensrückzahlung möglichst kurzhält.

Das übergeordnete Ziel einer Immobilienfinanzierung sollte stets sein, dass das Darlehen vor dem Renteneintritt vollständig zurückbezahlt ist.

Wenn du mit beispielsweise 40 Jahren eine Immobilienfinanzierung abschließt und erwartungsgemäß mit 65 Jahren in das Rentenalter eintrittst, sollte das Darlehen innerhalb von 25 Jahren restlos getilgt sein. Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie du die anfängliche Tilgung wählen solltest, um den Zeitraum von 25 Jahren nicht zu überschreiten:

Verschiedene Umstände können dazu führen, dass du die Tilgungsrate erhöhen oder heruntersetzen möchtest. Ein häufiger Grund für eine erhöhte Tilgung ist ein neuer Job mit deutlich besserem Gehalt. Im Gegensatz dazu kann ein Jobverlust oder sonstige Gegebenheiten wie beispielsweise größere Renovierungsmaßnahmen am Eigenheim dazu führen, dass du die Tilgungsraten runtersetzen möchtest.

Während der Zinsbindung ist in der Regel keine Änderung der Darlehenskonditionen möglich. Darum ist die oben angesprochene Sondertilgungsoption so wichtig. Dadurch hast du die Chance, einmal im Jahr eine zusätzliche Tilgung bis zu einer bestimmten Summe (diese wird ebenfalls im Darlehensvertrag definiert) vorzunehmen. Der Anteil der monatlichen Tilgung steigt danach leicht sprunghaft und die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt sich.

Solltest du jedoch keine Sondertilgungsoption im Vertrag vereinbart haben, musst du bis zum Ende der Zinsbindung warten, um neue Konditionen mit der Bank festzulegen. Dabei kannst du entweder jährliche Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen lassen oder einfach eine höhere Tilgungsrate mit der Bank vereinbaren.

Doch dabei solltest du aufpassen, dass die monatliche Rate nicht so hoch ist, dass du möglicherweise in Zahlungsschwierigkeiten gerätst. Kalkuliere auch immer finanzielle Engpässe (Jobverlust, Bezug von Krankengeld etc.) mit in die Gesamtplanung ein.