Die steigenden Preise verlangen ihren Tribut: Die Baufinanzierungssummen steigen in immer neue Höhen. Vielleicht denkst du deshalb: Lohnt sich ein Volltilgerdarlehen für mich, solange die Zinsen niedrig sind? Hier erfährst du es.
Die Preise steigen rasant – und damit auch die Baufinanzierungssummen, wie ein aktueller Trendbericht des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein ermittelt. Vor einem Jahr lag die durchschnittliche Darlehenshöhe bei 292.000 Euro. Im September 2021 ist sie um 22.000 Euro auf 314.000 Euro gestiegen. Wann da wohl die Belastungsgrenze erreicht ist, zumal mit den steigenden Preisen auch die Bau- oder Kaufnebenkosten steigen?
Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten: Alle diese Nebenkosten solltest du mindestens übers Eigenkapital finanzieren können. Interessanterweise sinkt trotz hoher Preise und Nebenkosten aktuell der Beleihungsauslauf. Damit ist der fremdfinanzierte Teil der gesamten Beleihungssumme einer Immobilie gemeint. Die Beleihungssumme ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Der Beleihungsauslauf bildet also den prozentualen Anteil der Fremdfinanzierung am Objektwert ab. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger das Risiko für die Bank. Das wiederum bedeutet günstigere Zinskonditionen beim Darlehensvertrag. Im Durchschnitt liegt der Beleihungsauslauf derzeit bei 84,25 Prozent (2020: 84,68 Prozent).
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Bei der Anfangstilgung liegen die meisten Kreditnehmenden im soliden Bereich. Baufinanzierungsexpert:innen raten zu zwei bis drei Prozent. Und genau da liegen die meisten Darlehen: bei 2,71 Prozent. Allerdings gibt es hier eine Rückwärtsbewegung, wenn auch im geringen Rahmen: Im vergangenen Jahr lag die Anfangstilgung bei 2,80 Prozent.
Die durchschnittliche Zinsbindung liegt aktuell bei 13 Jahren und drei Monaten. Der Trend zu langen Zinsbindungen hält also an, was die Expert:innen von Dr. Klein durchaus gutheißen, denn langfristig vereinbarte Zinsen sorgen für Sicherheit: „Wie der Markt sich in ein paar Jahren entwickelt, kann aktuell noch niemand sagen. Besonders bei dem zurzeit sehr niedrigen Zinsniveau lohnt es sich daher, sich die günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.“
Ein sogenanntes Volltilgerdarlehen zeichnet sich durch eine besonders lange Zinsbindung aus. Damit legst du schon beim Start der Finanzierung fest, dass du den Kredit so lange behältst, bis das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Das wird in den meisten Fällen eine sehr lange Zeit sein. Immerhin gibt es dann keine Überraschungen wie etwa bei herkömmlichen Darlehen, an deren Zinsbindungsende noch viel Restkredit übrig ist. In zehn Jahren könnten die Zinsen gestiegen sein – das Risiko trägst du!
Doch auch bei den vermeintlich sicheren Volltilgerdarlehen solltest du unbedingt sehr kritisch verschiedene Angebote vergleichen, wie die Stiftung Warentest aktuell nachgewiesen hat. Die langfristige Zinssicherheit koste meist einen Aufschlag von 0,4 bis 0,7 Prozent. Wer einen Kredit in „nur“ 20 Jahren abzahlt, kann noch mit vergleichsweise günstigen Zinskosten rechnen, Bei vielen länger laufenden Krediten steigen die Kosten mit der Länge der Laufzeit aber teilweise überdurchschnittlich an. In einem Modellfall (300.000 Euro Kredit, 80-Prozent-Finanzierung, gute Bonität) lagen bei 20 Jahren Zinsbindung 29.763 Euro und bei 30 Jahren Zinsbindung 119.227 Euro zwischen dem günstigsten und teuersten Kreditangebot.
Volltilgerdarlehen sind relativ starre Verträge, die meist keine Sondertilgungen oder Anpassungen während der Laufzeit zulassen. Alles ändert sich aber, wenn du den Kredit mindestens für zehn Jahre zurückgezahlt hast: Dann kannst du den Vertrag mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – oder meist beliebig hohe Sondertilgungen leisten.
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