Die 7 größ­ten Sor­gen beim Im­mo­bi­li­en­kauf

Was hält die Menschen in Deutschland vom Immobilienkauf ab? Eine repräsentative Umfrage im Auftrag von ImmoScout24 und immoverkauf24 zeigt die Gründe.

Der Streit über den verpflichtenden Einbau von klimaschonenden Heizungen trübt nicht nur die Stimmung in der Koalition und bei Eigentümer:innen. Auch Menschen, die einen Immobilienkauf erwägen, treibt die Sorge um, Klimaschutz-Auflagen bei Immobilien könnten sie finanziell überfordern. Auf die Frage „Was hält Sie vom Immobilienerwerb ab?“, nennen 23 % der Befragten als Grund hohe Investitionskosten für Heizung, Dämmung & Co. Besonders verbreitet ist die Sorge bei Eltern von minderjährigen Kindern (26 %) und bei Menschen zwischen 45 und 54 Jahren (29 %).

Für jeweils mehr als ein Drittel der kaufwilligen Menschen in Deutschland sind zu wenig Eigenkapital (37%) und zu hohe Immobilienpreise (35%) ausschlaggebend dafür, dass sie keine Immobilien kaufen. Fast ein Viertel gibt zudem überfordernde Finanzierungsraten als Grund an (21%). 

Cinja Kinnemann, Geschäftsführerin von immoverkauf24:

Es ist zurzeit eine herausfordernde Gemengelage für Menschen, die Eigentum erwerben möchten: Angesichts der ausgeprägten Inflation und gestiegener Zinsen verlangen Banken bei Immobilienfinanzierungen einen höheren Eigenkapitalanteil als noch vor einem Jahr. Und das bei einem immer noch sehr hohen Preisniveau. Weil Kaufwillige zudem nicht absehen können, wie hoch weitere finanzielle Belastungen aufgrund der von Bundesregierung und EU angekündigten Klimaschutzauflagen nach dem Erwerb sein werden, scheint vielen ein Kauf ein kaum kalkulierbares Risiko. Hier wäre eine klare Kommunikation über Zuschüsse und Umsetzungsmöglichkeiten für die Betroffenen eine große Hilfe. Die anziehende Nachfrage im 1. Quartal 2023 zeigt aber, dass die Zuversicht wieder steigt. Auch, weil sich Preisvorstellungen von Verkaufenden und Kaufenden annähern. Der Wunsch nach Eigentum ist bei der Mehrheit der Deutschen nach wie vor vorhanden.

Klar ist: Die Zinsen sind im letzten Jahr erheblich gestiegen, und mit ihnen die Finanzierungskosten. Gleichzeitig sind die Preise aber nur wenig oder gar nicht gesunken - oder steigen sogar noch weiter. Damit ist der Immobilienerwerb insgesamt kostspieliger geworden. Klar ist aber auch: 57 Prozent der Befragten ist es "sehr" oder "eher wichtig", Wohneigentum zu besitzen. Der Wunsch nach einem Eigenheim ist also groß. 

Wir wollen uns darum die Umfrageergebnisse genauer anschauen - und Möglichkeiten zeigen, wie der Kauf vielleicht trotzdem gelingen kann.

Bei einer Finanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Kreditkonditionen. Vielen ist aber gar nicht bewusst, was eigentlich alles zum Eigenkapital zählt. Denn das ist nicht nur das gesparte Geld, das auf dem Konto liegt. Sind zum Beispiel Risterverträge vorhanden oder Bausparguthaben, die mit eingesetzt werden können? Auch Rückkaufswerte von Versicherungen eignen sich als Eigenkapital. Und dann lohnt es sich auch oft, bei der Verwandtschaft nachzufragen. Ist ein Verwandtendarlehen möglich? Auch das zählt als Eigenkaptial und verbessert deine Finanzierungskonditionen. Möglicherweise kannst du dir dein Erbe (oder einen Teil davon) auch schon vorzeitig auszahlen lassen. Eltern können bis zu 400.000 Euro steuerfrei frühzeitig weitergeben, Großeltern bis zu 200.000 Euro. 

Und dann gibt es da noch die Möglichkeit, eine andere Immobilie wie zum Beispiel das Elternhaus zu nutzen. Bestehende Objekte werden oft nicht als Kapitalersatz erkannt, dabei sind sie eine einfache und sinnvolle Möglichkeit, das Eigenkapital zu vergrößern, erklärt Marianne Veit, Finanzierungsexpertin vom BaufiTeam. Welche weiteren Möglichkeiten es gibt, dein Eigenkapital zu erhöhen, erfährst du mit unseren 6 überraschenden Tricks, um dein Eigenkapital aufzustocken. 

Die Immobilienpreise kannten in den letzten Jahren nur eine Richtung: nach oben. Zwar sind sie im letzten Jahr teilweise auch wieder leicht gesunken, aber es ist nicht damit zu rechnen, dass die Preise in absehbarer Zeit einbrechen. Ob die Strategie "Abwarten und auf niedrigere Preise und Zinsen hoffen" von Erfolg gekrönt ist, ist darum mehr als fraglich - Expert:innen rechnen langfristig eher mit weiter steigenden Preisen. Das heißt aber nicht, dass am Preis nicht rütteln ist - aktuell wird wieder zunehmend über den Kaufpreis verhandelt. Gestiegene Zinsen und anstehende Renovierungsarbeiten sind gute Gründe, um den Preis zu senken.

Und nicht zu unterschätzen ist auch die Wertsteigerung: Anders als bei Gebrauchsgegenständen steigt der Wert von Immobilien in der Regel mit der Zeit kontinuierlich an. Nicht umsonst werden Immobilien auch als "Betongold" bezeichnet. Eine Investition lohnt sich - und ist auf Dauer fast immer günstiger als Mieten.

Aktuell sorgt das geplante Gebäudeenergiegesetz (GEG) für viel Unsicherheit. Lohnt es sich mit den neuen Vorschriften überhaupt noch, ein unsaniertes Objekt zu kaufen? Das kommt natürlich immer auf den Einzelfall an, aber grundsätzlich kannst du bei unsanierten Objekten echte Schnäppchen machen: Bis zu 28 Prozent Preisabschlag sind drin. Außerdem stellt sich die Frage, wann die Renovierungsarbeiten fällig sind. Wenn nicht direkt zum Einzug etwas gemacht werden musst, kannst du dir noch Zeit lassen und währenddessen etwas zur Seite legen. Vielleicht gehörst du auch zu den handwerklich Begabten (oder kennst welche, die bereit sind, dir zu helfen)? Dann kannst du bei der Sanierung eine Menge sparen. Diese sogenannte "Muskelhypothek" wird von den Banken sogar als eine Form von Eigenkapital akzeptiert. Und: "Renovierungen haben zwei positive Nebeneffekte. Erstens senken sie die Hausnebenkosten und damit die monatliche Belastung, und zweitens sorgen sie für eine Wertsteigerung der Immobilie", weiß Finanzierungsexpertin Jacqueline Röttel. Auch unabhängig vom GEG können sich Investitionen also als durchaus sinnvoll erweisen.

Wie hoch die monatliche Rate am Ende ausfällt, ist sehr individuell und hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab - nicht zuletzt auch von der finanzierenden Bank. Es lohnt sich, verschiedene Angebote zu vergleichen und eine maßgeschneiderte Finanzierung zu finden, die zum eigenen Geldbeutel passt. Um die monatliche Rate zu senken, kann zum Beispiel eine längere Laufzeit gewählt werden oder eine geringere Anfangstilgung. Vielleicht kannst du auch mehr Eigenkapital oder ein anderes Objekt in als Sicherheit miteinbringen - das reduziert die Darlehenssumme und diese wiederum die monatliche Rate. 

Finanzierungsexpertin Veit weist außerdem auf einen wichtigen Punkt hin, der gern mal übersehen wird:

Was bei der Frage 'Mieten oder Kaufen?' nicht vergessen werden darf, sind die steigenden Mietpreise. Die Darlehensrate ist vergleichbar mit der Kaltmiete. Sie wird zu Beginn der Finanzierung festgelegt, bleibt dann für die Zeit der Zinsbindung aber immer gleich - unabhängig von der Inflation und anderen Faktoren. Die Mietpreise hingegen steigen immer weiter. Kaum eine Kaltmiete wird über zehn, 15 oder gar 20 Jahre gleich bleiben. Die Darlehensrate hat damit einen entscheidenden Vorteil. Ist sie einmal festgelegt, warten keine bösen Überraschungen mehr.

Ja, so steht es schon im Grundgesetz: Eigentum verpflichtet. Dessen muss man sich beim Immobilienerwerb bewusst sein. Aber: Dafür wohnst du dann eben auch in den eigenen vier Wänden und hast die Sicherheit, dass dir nicht gekündigt werden kann. Und das ist ganz schön viel wert.

Die Immobilie gilt meist als eine Entscheidung fürs Leben. Viele wollen nur einmal im Leben kaufen und in der Immobilie dann auch alt werden. Das ist eine schöne Vorstellung, passt aber nicht immer zu den Lebensumständen, die sich auch schnell mal ändern können. Aber: Das muss sie auch nicht. Eine Immobilie kann immer verkauft werden, auch während der Kredit noch läuft. Gegebenenfalls kann dann ein anderes Objekt erworben werden, das besser zu den neuen Lebensumständen passt. Auch eine Vermietung ist möglich, um die monatliche Rate zu decken. Auch sehr beliebt: Die Immobilie im Alter wieder verkaufen und in eine kleinere, eventuell barrierefreie Wohnung ziehen - und den Erlös zur Aufstockung der Rente nutzen. Ohnehin eignet sich Wohneigentum immer auch als Altersvorsorge und zum Kapitalaufbau. Unflexibilität muss das aber nicht unbedingt bedeuten.

In den letzten Jahren waren Kaufimmobilien heiß umkämpft. Bei attraktiven Objekten gab es meist viele Interessent:innen, der Konkurrenzkampf war groß. Die Lage hat sich mittlerweile aber durchaus wieder entspannt, Inserate bleiben länger online und es wird nicht mehr alles sofort "weggekauft". Das ist gut für Kaufsuchende, die sich bei der Suche wieder mehr Zeit lassen und in Ruhe ein passendes Objekt finden können. Dabei kann es sich lohnen, sich bei Makler:innen zu registrieren. Dank des Bestellerprinzips werden die Kosten mittlerweile meist geteilt. 

Außerdem ist immer sinnvoll, an den eigenen Stellschrauben zu drehen: Den Suchradius erweitern, Abstriche bei der Ausstattung machen, das Budget vergrößern (und gegebenenfalls den Kaufpreis später noch nach unten handeln): All das kann dazu führen, dass auf einmal DIE eine Immobilie dabei ist. Bei der Suche helfen kann dir außerdem KäuferPlus: Damit kannst du exklusive Anzeigen früher kontaktieren und landest ganz oben im Postfach von Verkäufer:innen.

Wir wünschen viel Erfolg bei der Suche!

Die verwendeten Daten beruhen auf einer Online-Umfrage der YouGovDeutschland GmbH, an der 2.048 Personen zwischen dem 21. und 23.04.2023 teilnahmen. Die Ergebnisse wurden gewichtet und sind repräsentativ für die deutsche Bevölkerung ab 18 Jahren.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).