An­schluss­fi­nan­zie­rung vor­zei­tig kün­di­gen: In­fos & Bei­spiel­rech­nung

Wenn die Zinsen für Darlehen fallen, überlegen viele Immobilieneigentümer, wie sie das nun unattraktiv gewordenen Anschlussdarlehen kündigen können. Auch bei einer vorzeitigen Volltilgung stellt sich die Frage, was bei der Kündigung der Anschlussfinanzierung zu beachten ist.

In diesem Ratgeber finden Sie Informationen zu den folgenden Themen:

1. Kündigungsfristen
2. Vorfälligkeitsentschädigung 
3. Sonderkündigungsrecht

Grundsätzlich haben Sie als Kreditnehmer immer das Recht, Ihren Kreditvertrag auch schon vor Ende der vereinbarten Sollzinsbindung zu kündigen und die Restsumme vorzeitig zurückzuzahlen.

Die Gründe für eine außerplanmäßige Kündigung des Anschlussdarlehens sind vielfältig. Hier ein paar Beispiele:

• Trennung vom Partner
• Umzug in eine andere Immobilie
• Todesfall innerhalb der Familie
• unerwartetes Erbe

Auch der Wunsch nach besseren Kreditkonditionen kann ausschlaggebend sein, wenn Sie die Kündigung Ihrer Anschlussfinanzierung in Betracht ziehen.

Bei einer vorzeitigen Kündigung sind jedoch zwei Aspekte besonders zu beachten:

1. Die vereinbarte Kündigungsfrist
2. Die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung
   

Die Kündigungsfrist beträgt im Normalfall einen Monat, aber auch kürzere oder längere Fristen sind möglich.

Wer sein Anschlussdarlehen umschulden möchte, sollte hier also einen genauen Blick auf den Vertrag werfen. Die ist wichtig, damit keine Finanzierungslücke entsteht, weil der neue Kredit mit Inkrafttreten der Kündigung noch nicht ausbezahlt wurde.

Die größere Hürde bei der vorzeitigen Kündigung des Anschlussdarlehens ist jedoch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der Kündigung einer Anschlussfinanzierung ist vor allem die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten. Diese soll den Verlust, den eine Bank durch die vorzeitigen Kündigung erleidet, auffangen.

Wer sein Darlehen mit Eigenkapital wie beispielsweise durch eine Erbschaft ablösen möchte, spart je nach verbleibender Laufzeit in den allermeisten Fällen trotz der Entschädigung viel Geld im Vergleich zur Standardtilgung.

Ob sich die Kündigung aber wirklich lohnt, muss im Einzelfall berechnet werden. Lassen Sie sich an dieser Stelle also beraten.

1. Restschuld
2. verbleibende Laufzeit
3. vereinbarte Hypothekenzinsen
4. Sollzinssatz

Banken greifen bei der Berechnung der Entschädigungshöhe zumeist auf die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode zurück. Dabei wird die geplante Darlehensrendite errechnet.

Dazu kommt der Gewinn, den die Bank bei einer Re-Investition der erhaltenen Geldsumme in Hypothekenpfandbriefe erhalten hätte. Aus der Differenz der beiden Beträge ergibt sich dann die Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese Summe müssen Sie kennen, um abschätzen zu können, ob sich die Umschuldung tatsächlich lohnt.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wurden die interpolierten Pfandbriefsätze, die das BGH-Urteil vorschreibt, verwendet sowie die durchschnittlichen Werte für Risikoersparnis (0,1 %) Verwaltungskostenersparnis (4 Euro pro Buchungsvorgang) und Bearbeitungsentgelt der Bank (200 Euro) berücksichtigt.

Wurde die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, können Sie den laufenden Kredit mit dem neuen Darlehen vergleichen. Übersteigt der Zinsvorteil die Höhe der Entschädigung, lohnt sich der Wechsel – liegt die Zinsersparnis niedriger, sollten Sie Ihr Anschlussdarlehen lieber nicht vorzeitig kündigen.

In diesem Rechenbeispiel beträgt die Zinsersparnis knapp 4.000 Euro – und liegt damit weit unter der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung von über 7.000 Euro. Hier würde sich die Umschuldung also nicht rentieren.

In manchen Fällen können Sie Ihr Anschlussdarlehen vorzeitig ablösen, ohne dass Sie die hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Dafür gibt es folgende Möglichkeiten:

1. Nutzung des Widerrufsjokers: Viele Kreditverträge beinhalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Gemäß einem BGH-Urteil haben Sie in solch einem Fall die Möglichkeit, das Anschlussdarlehen auch nach Ablauf der eigentlichen Widerrufsfrist von 14 Tagen zu widerrufen. Bei Verträgen, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, haben Sie insgesamt ein Jahr und 14 Tage Zeit, um ohne Extrakosten aus dem Vertrag auszusteigen, wenn ein Fehler nachgewiesen werden kann.

2. Variables Darlehen: Haben Sie sich für ein Anschlussdarlehen mit variablem Zinssatz entscheiden, können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.

3. Einvernehmliche Aufhebung des Kreditvertrags: Können Sie sich mit Ihrer Bank darauf einigen, den Vertrag für die Anschlussfinanzierung einvernehmlich aufzuheben, darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Dieses Vorgehen ist allerdings nur dann erfolgversprechend, wenn Sie bei der gleichen Bank ein Darlehen mit höherer Kreditsumme abschließen möchten. Brauchen Sie beispielsweise zusätzliches Kapital für Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten, lohnt sich das Gespräch mit dem Bankberater.

Planen Sie die vorzeitige Ablösung des Kredits, kann es sich also eventuell lohnen, einige Monate oder auch ein Jahr zu warten. So sparen Sie je nach Darlehenssumme mehrere tausend Euro.

Damit das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren greift, müssen allerdings mehrere Bedingungen erfüllt sein:

• Tag der Vertragsunterzeichnung: Anders als bei der ursprünglichen Immobilienfinanzierung gilt bei der Anschlussfinanzierung nicht der Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens als Stichtag für die Zehn-Jahres-Frist, sondern der Tag der Vertragsunterschreibung.

• Ursprungsvertrag: Der Darlehensvertrag darf in den zehn Jahren nicht verändert worden sein. Haben Sie zwischenzeitlich einen anderen Zinssatz oder eine neue Laufzeit vereinbart, gilt die Zehn-Jahres-Frist ab dem Zeitpunkt der Veränderung.

• Restschuld rechtzeitig zahlen: Die Restschuld muss innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist zurückgezahlt werden. Wird die Restschuld nicht in diesem Zeitraum beglichen, gilt die Kündigung als hinfällig und der Vertrag läuft weiter.

  Möchten Sie also im Rahmen einer Umschuldung Ihr Anschlussdarlehen kündigen, sollten Sie sicherstellen, dass der neue Kredit rechtzeitig an Sie ausgezahlt wird.

Für Forward-Darlehen sind die gleichen Regeln anzuwenden wie bei anderen Krediten. Auch hier können Sie bei langen Laufzeiten nach 10 Jahren das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, sonst wird bei vorzeitiger Kündigung die Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Möchten Sie das Darlehen bereits in der Forward-Phase kündigen, das heißt, bevor die Auszahlung getätigt wurde, verlangen die Banken eine entsprechende Nichtabnahmeentschädigung.