KfW-För­de­rung oder Bank­kre­dit: Was ist güns­ti­ger?

Ein Darlehen vom Staat muss doch günstiger sein als ein normaler Bankkredit, oder? Beim KfW-Wohneigentumsprogramm geht diese Rechnung ausgerechnet für die Sparsamen unter den Käufer:innen nicht auf. Wer ein dickes Eigenkapitalpolster mitbringt, fährt mit der Bank meist besser. Wer hingegen eher knapp kalkuliert, kann mit der Förderung Tausende Euro sparen. Wir zeigen dir vier Checks, mit denen du herausfindest, auf welcher Seite der Finanzierungsrechnung du stehst.

Das KfW-Wohneigentumsprogramm mit der Nummer 124 ist der unkomplizierteste Fördertopf, den die Förderbank für Kaufinteressierte bereithält: bis zu 100.000 Euro, keine Einkommensgrenze, keine Anforderung an den Energiestandard. Du musst nur selbst einziehen und den Antrag stellen, bevor du beim Notar unterschreibst. Sogar Notarkosten, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer darfst du damit bezahlen. Bei knappem Eigenkapital kann das wirklich viel wert sein.

Beim Zins ist das Programm aber eher „unspektakulär“: Für ein Darlehen mit 25 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung verlangt die KfW derzeit 4,28 Prozent effektiv (Stand: 16.08.2026). Sehr gute Bankangebote liegen für dieselbe Zinsbindung bei rund 3,7 Prozent. Das Förderdarlehen ist also teurer als die besten Bankangebote. Doch wann lohnt sich was? Mach den Check!

Banken bepreisen Risiko. Je weniger Eigenkapital du mitbringst, desto höher der Beleihungsauslauf – und desto höher dein Zins. Bei einer Fast-Vollfinanzierung kann das durchaus bis zu 0,8 Prozentpunkt Unterschied ausmachen. Der KfW-Zins dagegen funktioniert nach dem Prinzip „one size fits all“: Er gilt für alle im gegebenen Konditionenmix gleich, unabhängig von Einkommen, Bonität und Eigenkapital. Genau daraus entsteht eine paradoxe Situation: Für Kaufende mit üppigem Sparpolster kann der Förderzins ein Bremsklotz sein. Für alle, die knapp kalkulieren, wird er dagegen zum günstigsten Baustein im Paket.

Wie stark der Effekt des Eigenkapitals ausfällt, hat die Stiftung Warentest in Ausgabe 8/2026 (Stiftung Warentest Finanzen) gemessen. Per Vergleich von 51 Baufinanzierern für zwei Modellfälle: Kaufpreis 400.000 Euro, einmal zu 85, einmal zu 95 Prozent finanziert. Das Ergebnis fällt eindeutig aus. Im Fall mit 15 Prozent Eigenkapital band nur gut ein Viertel der Anbieter das Förderdarlehen überhaupt ein. Unter den zehn günstigsten Angeboten war es genau eines, bei dem die KfW den Gesamtzins noch drückte. Bei der 95-Prozent-Finanzierung kehrte sich das Bild um: Rund zwei Drittel der Anbieter wurden mit KfW-Anteil günstiger. Also: Je dünner dein Eigenkapital, desto ernsthafter solltest du den Fördertopf prüfen.

Die maximal 100.000 Euro der KfW im Programm 124 reichen für die wenigsten Immobilien. Das Förderdarlehen wird deshalb fast immer mit einem Bankkredit kombiniert. Die Zahl, auf die es ankommt: der Gesamteffektivzins aller Finanzierungsbausteine zusammen. Er bestimmt, was deine Finanzierung am Ende wirklich kostet, und er taucht in keinem Werbeprospekt auf.

Günstig heißt nicht unbedingt flexibel. Kredite der KfW bieten deutlich weniger Spielraum als das, was Banken heute üblicherweise anbieten: keine Sondertilgungen, keine Teilrückzahlungen, mindestens ein verpflichtendes tilgungsfreies Jahr und eine Zinsbindung von höchstens zehn Jahren. Danach bleibt fast immer eine spürbare Restschuld, die du zu dann unbekannten Konditionen weiterfinanzieren musst. Im Wohneigentumsprogramm bietet die KfW zwar auch eine fünfjährige Zinsbindung an, die merklich günstiger ist. Sie verkürzt deinen Planungshorizont aber eben auch auf fünf Jahre. Wer eine Erbschaft, eine Abfindung oder deutlich steigende Einkommen erwartet, verschenkt mit dem Sondertilgungsverbot bares Geld. Und wer sich gegen einen Zinssprung absichern will, kann bei einem Bankdarlehen die Zinsen für 15 oder 20 Jahre festschreiben lassen – das kostet allerdings einen Aufschlag.

Unterm Strich entscheidet also nicht der Förderzins darüber, ob sich die KfW für dich lohnt, sondern dein Eigenkapital und die Frage, wie viel Beweglichkeit du in den nächsten zehn Jahren brauchst.

Alle Angaben ohne Gewähr.